Порядок передачи земельных участков в аренду регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и Земельным Кодексом Российской Федерации (ЗК РФ). Третьим определяющим документом является Закон о земле №101-ФЗ. Если в качестве собственника участка выступает физическое лицо, а нанимателя — юридическое, у второго участника сделки возникают обязанности налогового агента.
У кого можно взять внаем земельный участок?
Права юридических и физических лиц извлекать выгоду из передачи своего имущества в пользование не различаются.
Кроме того, арендатор вправе делегировать свои права третьим лицам, заключая договор субаренды во всех случаях, когда иное не предусмотрено законом или положениями соглашения с собственником (больше о том, что это такое и как провести процедуру, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как составить договор субаренды ЗУ и зарегистрировать документ).
Такой возможности лишены резиденты особых экономических зон, получившие участки без проведения торгов.
Третьей категорией арендодателей являются законные представители несовершеннолетних лиц, унаследовавших землю. Они могут сдавать наделы, принадлежащие находящимся под их присмотром детям, до момента достижения опекаемым 18 лет (как взять землю в аренду?).
Особенности оформления договора
У договора аренды земли, одной стороной которого выступает юридическое лицо, существует несколько особенностей по сравнению с ситуацией, когда отношения возникают между 2 «физиками»:
- обязательная фиксация в письменной форме вне зависимости от срока найма надела;
- обязательная регистрация — ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ (о том, каковы размеры государственной пошлины за регистрацию договора аренды земельного участка, читайте тут);
- в тексте соглашения должны быть прописаны все существенные условия, иначе оно может быть признано ничтожным;
- составление акта приема-передачи в качестве подтверждения вступления договора в силу (о том, как оформить акта передачи земельного участка по договору аренды, рассказано в этой статье).
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
- Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
К числу существенных можно отнести такие факторы, как:
- местоположение арендуемого участка и его размер;
- срок, на который заключается договор (о том, на какой срок можно взять в аренду земельный участок, мы рассказывали в этой статье);
- величину арендной платы и способ ее внесения (о том, как рассчитать стоимость аренды земли и от чего зависит цена, читайте тут, а этой статье рассказано, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка);
- целевое назначение найма земли;
- условия возврата;
- ограничения накладываемые на арендатора;
- возможные риски;
- реквизиты и ответственность сторон.
Если арендодатель физлицо
При аренде земли у частника существует ряд аспектов, на которые нужно обратить внимание.
- В случае если физическое лицо состоит в браке, перед составлением договора необходимо получить письменное согласие супруга.
- Если же нанимаемый участок находится в долевой собственности, потребуются подписи всех владельцев.
- Неотъемлемой частью договора аренды является указание на возмездный характер отношений. Это означает, что у физического лица появляется обязанность по уплате НДФЛ. При этом, налоговым агентом должна выступать организация.
- Скачать бланк договора аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом
- Скачать образец договора аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом
Если арендодатель частная компания или государство
- Если арендодателем выступает частная компания, то существенных различий от найма земли у собственника, являющегося физическим лицом, не возникает.Для заключения договора также достаточно только согласия обеих сторон.Обязанность зафиксировать достигнутую договоренность в письменном виде сохраняется.
Это законодательное требование действует вне зависимости от того, какой из сторон в заключаемом соглашении является юридическое лицо.
- Если же в качестве арендодателя выступает государство, предусмотрена процедура торгов за получение права на аренду.Она должна быть проведена в течение 30 дней. Договор заключается с победителем конкурса или с заявителем, если других желающих принять участие не оказалось.
- Скачать бланк договора аренды между юридическим и физическим лицом
- Скачать образец договора аренды между юридическим и физическим лицом
В качестве подведения итогов нужно отметить, что ключевым моментом при возникновении отношений арендатора и арендодателя между юридическим и физическим лицами становится соблюдение формы договора и внесение в нее всех существенных условий. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Однако, несмотря на это, эта процедура проще, чем получение участка во временное пользование от государства, поэтому такая практика весьма распространена.
