Всё о том, как сдать землю в аренду: от требований к участкам до пошаговой инструкции проведения сделки

В условиях современной рыночной экономики все чаще возникает потребность в сдаче и аренде как жилых и коммерческих помещений, так и участков земли. Оформление сдачи земельного участка в аренду имеет свои юридические тонкости, поэтому особенности оформления таких сделок нужно рассмотреть более подробно.

Допустимы ли подобные сделки и на каком основании?

Так как мы говорим об участках, находящихся в частной собственности, то контроль за сделками осуществляется местными органами Росреестра на основании земельного и гражданского законодательства. Практика показывает, что основные положения таких контрактов регулируются арендатором и арендодателем самостоятельно.

Например, арендодатель земли сам решает, кому он будет сдавать свою землю, на какой срок он ее сдаст и какую сумму потребует в качестве арендной платы. Таким образом, сдать принадлежащую ему территорию имеет право любой гражданин, который достиг совершеннолетия, не ограничен в дееспособности и владеющий данной территорией на правах собственника.

Цели и особенности процедуры

Согласно сделке, заключенной между арендодателем – владельцем площади и арендатором, физическое лицо отдает земельный участок во временное пользование арендатору со следующими целями:

• возведение дачи, хозяйства или фермы;
• постройка объектов недвижимости;
• организация на территории кемпингов или иных мест общественного пользования;
• создание производства на земельном участке сельхозназначения;
• пчеловодство;
• ведение собственного подсобного хозяйства и т.д.

К примеру, жилая постройка или магазин не могут быть возведены на участке земли, если она относится к землям сельхозназначения.

При заключении сделки есть некоторые особенности:

• сделка оформляется только в письменной форме;
• заверения договора у нотариуса не требуется;
• если вы собираетесь оформлять долгосрочный договор аренды, необходимо зарегистрировать его в Росреестре (о нюансах и порядке регистрации оговора аренды земельного участка читайте тут);
• федеральное земельное законодательство не устанавливает сроки договора аренды;
• арендатор имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу;
• арендатор имеет право передать арендованный им участок земли в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления (если в договоре не прописан запрет на возможность сдачи в субаренду).

Как и любой другой вид гражданско-правовых отношений, заключение договора сдачи землевладения влечет за собой некоторые риски, которые необходимо учитывать еще до оформления договора.

С позиции арендодателя к рискам относятся:

1. порча имущества;
2. использование имущества в целях, противоречащих условиям договора;
3. несвоевременный возврата земельного участка по истечении срока действия договора аренды;
4. несвоевременная оплата арендных платежей.

Арендатор также идет на определенные риски, подписывая договор аренды:

• препятствие использования земельного участка со стороны арендодателя;
• увеличение ежемесячной арендной платы;
• передача земельного участка в аренду в ненадлежащем состоянии;
• наличие права собственности или пользования участком у третьих лиц, о которых не предупредил арендодатель.

Земельное законодательство РФ по срокам делит аренду на следующие виды:

1. краткосрочную (до 5 лет);
2. долгосрочную (5-10 лет);
3. бессрочную (10-49 лет).

Об особенностях долгосрочной и краткосрочной аренды земли читайте тут.

Какие участки не подходят?

Согласно пункту 4 статьи 27 Земельного кодекса, не подлежат сдаче в аренду следующие виды земли:

• парки и заповедники;
• земельные участки, находящиеся в ведомстве силовых министерств (армия, государственная охрана и т.п.);
• кладбища;
• участки, занятые в интересах атомной промышленности;
• площади под закрытыми административно-территориальными образованиями.

Как мы видим, все вышеперечисленные участки принадлежат государству и не подлежат сдаче.

Пошаговая инструкция предоставления своего участка в наем

Первый этап – сбор документов. В комплект необходимых документов входят:

1. заявление в органы Росимущества по установленной форме;
2. паспорта сторон сделки;
3. распорядительный акт на объект (в 2-х экземплярах);
4. кадастровый план участка и его копия;
5. квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

После сбора всех документов, составляется договор аренды земельного участка. Сделка сдачи землевладения составляется по стандартной форме:

1. в заголовке документа указывается его наименование;
2. название объекта сделки;
3. перечень прав и обязанностей арендатора и арендодателя;
4. порядок расчетов, арендная плата и прочие платежи;
5. срок действия;
6. прочие нюансы;
7. реквизиты сторон;
8. подписи.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка у физического лица
• Скачать образец договора аренды земельного участка у физического лица

О том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, узнайте здесь.

Переходим к регистрации договора. Для регистрации договора аренды потребуются:

1. Распорядительный акт (в двух копиях).
2. Подтвержденный соответствующими органами кадастровый план, его заверенная копия.
3. Договор аренды (в двух экземплярах) и приложения к договору.
4. Акт о выбранном участке земли с приложением его границ.
5. Согласие ответственного исполнительного органа о месте размещения объекта, подтверждающее акт.
6. Сведения о предстоящей аренде земельного участка.

В соглашении должны быть четко указаны границы и местоположение землевладения, его целевое назначение, номер согласно кадастровому паспорту и другие отличительные моменты, с помощью которых можно точно определить все необходимые данные землевладения. Эти сведения считаются основополагающими условиями контракта, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Согласно ст. 46 Земельного кодекса РФ, существуют следующие основания для прекращения договора сдачи землевладения:

• если имеется соответствующее решение суда;
• если согласно договоренности истек срок сдачи земельного участка и при наличии заявления в письменной форме арендодателя;
• по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст.45 ЗК РФ.

Прерывание договоренности о сдаче во временной пользование землевладения не допускается в следующее время:

1. в период ведения полевых сельскохозяйственных работ;
2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При завершении контракта сдачи участка земли регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним завершается проставлением специального штампа.

Как происходит оплата за пользование ЗУ?

В ситуации, когда сдаче подлежит территория земли, находящаяся в собственности физического лица, заключается стандартный договор аренды, о его составлении мы уже говорили выше. В соглашении четко расписан порядок и сроки внесения арендной платы. Арендная плата устанавливается на основании с учетом условий договора и законодательных норм, прописанных в п.1. ст. 614 ГК РФ.

Существует ряд мер, которые арендодатель может применить к арендатору в качестве гарантии своевременной оплаты. К таким мерам относятся залог и неустойка. Поговорим о них подробнее.

• Неустойкой называется единоразовая выплата денежных средств, которая устанавливается и прописывается в договоре. Выплачивать неустойку обязуется арендатор при нарушении своих обязательств согласно договора.
• Залог вносится арендатором при подписании договора аренды. При отсутствии своевременных выплат, арендодатель может забрать сумму залога в счет погашения арендной платы.

О том, как рассчитать стоимость аренды земли от чего зависит цена, читайте тут.

Оплата налога на доход собственником ЗУ

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ, арендная плата со сдачи земельного участка считается доходом, и с этого дохода необходимо производить оплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 229 Кодекса налогоплательщики, указанные, в частности, в пункте 1 статьи 228 Кодекса, обязаны подать в налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

О том, как рассчитать налог на аренду земли, как оплатить и для кого возможны льготы при сдаче муниципальных участков, читайте здесь.

Особенности сделки для юридических лиц

Соглашение о сдаче во временное пользование агроучастка для юридических и физических лиц не имеет особых различий. Единственное отличие договора, на основании которого участок одного физ. лица предоставляется другому физ.лицу в наем, состоит в том, что с юридическим лицом соглашение подлежит обязательной регистрации.

Таким образом, юридическое лицо имеет такие же возможности для получения землевладения в в аренду, как и физическое лицо. Достаточно зарегистрировать договор по схеме, описанной выше.

О нюансах и порядке оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами читайте здесь.

Итак, сдача земельного участка не представляет особых сложностей для физических лиц. Для того, чтобы сдавать свой участок в аренду, достаточно найти порядочного арендатора, договориться с ним о цене, собрать все необходимые документы заключить договор и получать стабильный пассивный доход