Изменение конфигурации квартиры: что такое перепланировка лоджии и как ее узаконить?

Перепланировка лоджии является достаточно частным видом изменений конфигурации квартиры. Однако не все собственники знают о существующих в данной сфере требований и ограничений, что нередко приводит к не очень приятным последствиям. О том, как узаконить перепланировку лоджии и в каких случаях это возможно, написано в настоящей статье.

Можно ли присоединить?

Вначале необходимо отметить, что присоединение лоджии к кухне или комнате это один из наиболее распространённых видов перепланировки, в ходе которого указанные помещения объединяются друг с другом путем демонтажа оконного и дверного стеклопакета, а также подоконного блока (полностью или частично).

На вопрос о том, можно ли законным способом провести такого рода изменения конфигурации квартиры, невозможно дать однозначный ответ. Дело в том, что в одних случаях это допускается, а в других наоборот запрещено.

Решающим фактором, является наличие технических условий для изменения теплового контура квартиры, то есть сохранение в помещении нормативной температуры. Определить, есть ли такая возможность, должна проектная организация. Кроме того, присоединение лоджии к кухне (комнате) допускается при соблюдении следующих правил:

• балкон в обязательном порядке должен быть остеклен;
• лоджия должна быть утеплена со всех сторон, которые соприкасаются с улицей, а также с другими неотапливаемыми помещениями.

Несмотря на то, что на федеральном уровне запрет на такой вид перепланировки не установлен, данное ограничение может быть прописано в местных нормативных актах. Например, согласно п. 10.19 Приложения № 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП гражданам запрещено объединять лоджии (балконы, террасы и т.д.) с внутренними помещениями.

Что можно делать, а что нельзя переустраивать?

Чтобы не нарушить законодательство, регулирующее порядок проведения перепланировки и переустройства, собственникам квартир следует четко знать, какие виды ремонтных работ допускается проводить в отношении лоджии, а какие запрещены. Итак, к разрешенным видам изменения конфигурации лоджии можно отнести следующие варианты:

• объединение данного помещения с кухней или комнатой (при наличии технической возможности и отсутствии запрета в местных нормативных актах);
• разделение лоджии на несколько помещений (если она имеет большую площадь);
• демонтаж подоконного блока (если это не запрещено региональным законодательством, а также если стена не является несущей);
• установка французских дверей, выполняющих роль перегородки между лоджией и кухней (комнатой);
• остекление балкона.

Помимо разрешенных видов перепланировки, также следует иметь представление о разновидностях переустройства лоджии, на реализацию которых не получится взять официальное разрешение. Сюда относится следующее:

• перенос радиаторов отопления на лоджию (если она не объединена с внутренним помещением);
• снос подоконного блока (такой запрет действует в некоторых районах Подмосковья);
• демонтаж перегородок, отделяющих лоджию от смежной квартиры (она является дополнительным путем эвакуации в случае ЧП);
• заделывание люков, играющих роль эвакуационных путей, или же перекрытие к ним свободного доступа;
• установка полов с подогревом в случаях, когда для этого нет технической возможности и др.

На что однозначно не дадут «добро» при согласовании?

Если в некоторых случаях запрет на тот или иной вид перепланировки лоджии можно обойти, то существуют ситуации, когда однозначно контролирующий орган откажет в согласовании изменения конфигурации помещения. К подобным случаям можно отнести следующее:

• отсутствие технической возможности в изменении теплового контура квартиры;
• снос несущей стены, разделяющей балкон и кухню (комнату);
• отсутствие остекления лоджии при ее присоединении к внутренним помещениям;
• размещение на территории лоджии санузла;
• проведение ремонтных работ, которые приведут к изменению архитектурного облика всего многоквартирного дома.

Как узаконить переделку?

По закону любой вид перепланировки, включая изменение конфигурации лоджии, должен быть в обязательном порядке узаконен. В данном случае имеется в виду получение официального разрешения у контролирующего органа на реализацию подобных ремонтных работ.

Процедура согласования объединения лоджии с кухней (комнатой) подробно расписана в ст. 26 ЖК РФ. Она включает в себя следующие последовательные шаги:

1. Первым делом владельцу следует пригласить экспертов из проектной организации, которые осмотрят помещение и определят наличие технической возможности для изменения теплового контура квартиры.
2. Если будет установлено, что объединение балкона и внутренних помещений возможно, следующим шагом является подготовка проекта перепланировки, включая теплотехнический расчет. Эта задача также должна быть поручена специалистам из проектной организации.
3. Следующим этапом является составление заявления о согласовании перепланировки, а также сбор перечня документов, закреплённого в законе.
4. Готовый пакет бумаг следует направить в адрес государственного органа, уполномоченного согласовывать проекты перепланировки помещений в многоквартирных домах.
5. Дождаться принятия решения. Если оно будет положительным, то собственник квартиры сможет приступить к ремонтным работам.
6. После того, как все необходимые строительные процедуры будут произведены, на место должна явиться приемочная комиссия, которая осмотрит жилплощадь и проверит, соответствует ли фактически произведенная перепланировка лоджии тому плану, который был изначально представлен на согласование.
7. Завершающим действием является подготовка акта приемочной комиссии (п. 2 ст. 28 ЖК РФ).

Куда обратиться?

В п. 1 ст. 26 ЖК РФ четко указано, что перепланировка квартиры должна производиться по согласованию с органом местного самоуправления. Как правило, в субъектах РФ данная функция относится к сфере полномочий Государственной жилищной инспекции. К примеру, в Москве данное учреждение носит название – Мосжилинспекция.

Стоит подчеркнуть, что для получения разрешения на объединение лоджии и кухни (комнаты), вовсе не обязательно напрямую обращаться в орган местного самоуправления. Подать документы можно через многофункциональный центр. Это более удобный и быстрый способ.

Так, для согласования перепланировки через МФЦ действовать нужно следующим образом:

1. собрать необходимые документы;
2. записаться на прием в ближайшее отделение МФЦ;
3. явиться в назначенное время с полным пакетом бумаг;
4. дождаться результатов рассмотрения проекта перепланировки;
5. получить на руки документ, подтверждающий разрешение на соединение кухни (комнаты) и лоджии.

Какие нужны документы?

Список бумаг, которые потребуются для получения разрешения на объединение лоджии с внутренними помещениями, обозначен в п.2 ст. 26 ЖК РФ. В данный перечень входят следующие документы:

1. Заявление о согласовании перепланировки – необходимо использовать официально утвержденный бланк такого документа. Его форма закреплена в Постановлении Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266.
2. Документы, из которых следует право владения заявителя на указанное жилье – это может быть выписка из ЕГРН или же свидетельство о праве собственности, выданное до 15 июля 2016 года.
3. Подготовленный в установленном порядке проект будущих изменений в квартире. Если речь идет об объединении лоджии и кухни (комнаты), то также обязательно должен быть представлен теплотехнический расчет.
4. Технический паспорт квартиры (Приложение № 16 к Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37).
5. Согласие других жильцов на проведение перепланировки – оно потребуется в том случае, если заявитель живет в общежитии (коммунальной квартире) или же снимает помещение по договору социального найма. В последнем случае нужно будет представить письменное согласие от членов семьи нанимателя.
6. Заключение Минкультуры РФ о возможности реализации задуманных строительных работ (только в исключительных случаях, когда речь идет о домах, являющихся культурным или историческим наследием).

Отдельно стоит подчеркнуть, что заявитель вправе не представлять правоустанавливающие бумаги на жилье, технический паспорт и заключение Минкультуры РФ. Орган, занимающийся согласованием перепланировки помещения, может самостоятельно запросить эти документы в порядке межведомственного взаимодействия (п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).

Сроки и стоимость

Несмотря на то, что сама услуга по согласованию проекта перепланировки является бесплатной, заявителю в любой случае придется потратить определенную сумму денег. Основная часть расходов возникает на этапе сбора документов. Так, собственник квартиры должен будет понести следующие траты:

• оплата консультаций у профильных специалистов (1500-2000 рублей);
• заказ проекта перепланировки (средняя цена 15 000 рублей);
• выдача технического паспорта в БТИ (от 900 рублей);
• уплата госпошлины за выписку из ЕГРН (870 рублей);
• другие траты.

На каком основании могут отказать?

Некоторые собственники, желающие произвести перепланировку в своей квартире, сталкиваются с отказом в реализации запланированных изменений. Наиболее распространенные причины принятия такого решения освещены в п. 1 ст. 27 ЖК РФ. Сюда относится следующее:

• направление в адрес уполномоченного органа государственной власти неполного пакета бумаг, необходимых для согласования проекта перепланировки;
• подача подготовленных документов в учреждение, не уполномоченное принимать подобные решения;
• выявление нарушений в представленном проекте перепланировки (например, заявитель желает демонтировать несущую стену, в лоджии нет остекления и т.д.).

В случае, если представленный проект перепланировки согласован не будет, заявитель должен быть уведомлен об этом в письменном виде. Причем в этом документе обязательно должны быть приведены обоснованные причины отказа.

Штраф

Как уже было отмечено выше, проведение самовольной перепланировки неминуемо повлечет за собой ряд негативных последствий, одним из которых является привлечение нарушителя к административной ответственности по п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Так, в соответствии с данной статьей владельцу недвижимости придется заплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей.

В данном случае уплата штрафа это наиболее мягкое наказание. Нарушителя также могут обязать вернуть помещению прежнее состояние, а если он не пожелает это делать, то и вовсе продать его жилье с торгов.

Таким образом, соединить лоджию с кухней или комнатой вполне возможно. Однако для этого обязательно должно быть наличие технической возможности для расширения теплового контура, а также соблюдены иные правила, прописанные в законе.

Кроме того, если запрет в отношении такого рода перепланировок будет прописан в местных нормативных актах, то согласовать ее не получится. В противном случае владелец должен будет заплатить штраф, а также столкнется с иными неприятными последствиями.