Правила и пошаговый алгоритм приватизации земли под многоквартирным домом

Практика приватизации земельных участков под частными домами распространена среди собственников недвижимости. Однако далеко не все жильцы многоквартирных домов знают о том, что они также имеют полное право переоформить в совместную собственность землю, находящуюся под зданием, в котором они живут. Между тем, приватизация земли под МКД производится на основании действующего законодательства и может быть полезной для собственников.

Можно ли приватизировать земельный участок под МКД?

Согласно статье №36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, находящийся рядом с многоквартирным домом, относится к его имуществу. На данном основании жильцы дома имеют полное право приватизировать в совместную собственность:

• землю под самим зданием;
• благоустроенные зоны, находящиеся в непосредственной близости;
• детские и спортивные площадки;
• автомобильные стоянки;
• места, используемые для сушки белья;
• прочие территории.

О том, какие категории земель не подлежат приватизации, рассказано тут.

Кто может это сделать?

Участвовать в приватизации участка под многоквартирным домом не обязательно должны все владельцы квартир. С инициативной о переоформлении земли под МКД могут выступать:

1. компания-застройщик;
2. единое собрание всех собственников квартир в МКД;
3. управляющая компания или доверенное лицо (по поручению собрания владельцев недвижимости);
4. отдельный собственник;
5. группа владельцев недвижимости.

Условия оформления в собственность придомовой территории

Существует несколько важных условий, соблюдение которых является обязательным для успешной приватизации земельного участка под многоквартирным домом. Переоформить землю в совместную собственность жильцов возможно, если:

• территория имеет строго определенные границы;
• земля под застройку использовалась исключительно на законных основаниях;
• сам дом построен и введен в эксплуатацию в пределах норм, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством;
• каждый собственник, желающий принять участие в приватизации, обладает таким правом.

Как действовать собственникам квартир: пошаговая инструкция

Переоформление участка под МКД в собственность жильцов происходит по стандартной схеме состоящей из нескольких этапов.

Проведение общего собрания

Проведение общего собрания жильцов дома является первостепенной задачей в процессе приватизации земли.

Для того чтобы собрание можно было считать состоявшимся, на нем должны присутствовать как минимум половина собственников недвижимости или их законных представителей.

Если по каким-либо причинам собрать необходимый кворум не получается, также допустимо провести голосование жильцов в заочной форме, раздав собственникам распечатанные бланки.

Инициатором собрания может стать любой из жильцов, готовый взять на себя все дальнейшие организационные вопросы. О проведении собрания и его повестке собственников необходимо проинформировать как минимум за 10 дней до запланированной даты.

На самом собрании организатор должен:

1. рассказать жильцам о возможности приватизации земли, а также о плюсах и минусах данной процедуры;
2. провести голосование, которое определит отношение собственников к предлагаемому переоформлению участка;
3. зафиксировать результаты в протоколе собрания и собрать подписи со всех его участников;
4. если жильцы поддерживают инициативу, сразу же определяется ответственное лицо, которое будет заниматься подготовкой документов и контролировать процесс приватизации.

Ответственность за подделку протокола

На сегодняшний день протокол собрания жильцов МКД является юридическим документом, подлинность которого могут проверить должностные лица. Если выяснится, что протокол подделали с тем, чтобы и приватизировать участок под МКД, его составителя ждет уголовная ответственность по статье №327 УК РФ — «Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов».

За подделку бумаг может быть назначено наказание в виде:

• лишения или ограничения свободы на срок до двух лет;
• принудительных работ сроком до двух лет;
• ареста на срок до шести месяцев.

Подача заявления

Следующим шагом должно стать обращение к представителям муниципальной власти. Но предварительно потребуется составить заявление, в котором обязательно указать:

• ФИО и контакты лица, представляющего интересы жильцов;
• точный адрес, по которому находится земельный участок;
• категорию, к которой относится земля;
• наличие или отсутствие обременений;
• список строений, находящихся на придомовой территории;
• реквизиты прав собственности на все перечисленные сооружения.

Скачать бланк заявления на приватизацию ЗУ под многоквартирным домом

Пакет документов

Вместе с заявлением следует предоставить стандартный набор документов, в который входят:

• копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
• копия ИНН;
• копия протокола, составленного по результатам собрания жильцов;
• техпаспорт на дом, кадастровые документы;
• документы, подтверждающие право владения квартирой или землей;
• поэтажный план многоквартирного дома.

Формирование и схема ЗУ

Если перед приватизацией участка его формирование еще не было произведено, для продолжения процедуры необходимо провести межевание, а после этого – постановку на кадастровый учет.

В ходе межевания будет определена площадь участка, установлены его точные границы, которые должны соответствовать регламенту градостоительства и не нарушать прав соседей.

Постановка на учет в государственном кадастре

После завершения процедуры межевания земельного объекта, он будет поставлен на региональный кадастровый учет. Территорию, имеющую точную площадь и границы, занесут в кадастровый паспорт. Для проведения данной процедуры нужно обратиться в Кадастровую палату, предоставив:

1. технический паспорт жилого здания;
2. план многоквартирного дома;
3. составленный межевой план;
4. протокол собрания жильцов.

Государственная регистрация

Завершающим этапом приватизации станет государственная регистрация, которая официально подтвердит право жильцов на владение землей под МКД. Для регистрации можно обратиться непосредственно в Росреестр или же оформить ее через многофункциональный центр (МФЦ). На этом процесс передачи земли в совместную собственность жильцов будет считаться завершенным.

Сроки и расходы

Инициаторам проведения приватизации земли стоит быть готовым к тому, что данный процесс займет немало времени:

• около двух недель уйдет на предварительное информирование жильцов и проведение самого собрания (при условии, что с первого раза на него придет не менее половины всех собственников квартир в МКД);
• подготовка акта о передаче земли в собственность жильцов обычно занимает от 15 до 30 рабочих дней;
• срок изготовления кадастрового паспорта – до двух месяцев;
• получение техпаспорта дома – до 14 дней;
• внесение изменений в госреестр – до 14 дней.

Говоря о стоимости, следует помнить, что земля передается в руки владельцев квартир на безвозмездной основе. Однако собственникам придется столкнуться с расходами, предусмотренными при оформлении техпаспорта, кадастрового паспорта и иных документов. В результате сумма денежных затрат может достигать нескольких десятков тысяч рублей.

Разница процедур для новостроек и жилых строений на вторичном рынке

Все дома на вторичном рынке недвижимости, построенные до момента принятия Жилищного кодекса РФ (то есть до 1 марта 2005 года), располагаются на земельных участках, принадлежащих муниципалитету. Территорию под такими домами собственники имеют право приватизировать, обратившись с соответствующим заявлением в местные органы власти.

Для приватизации старых жилых домов потребуется кадастровый паспорт. Если данный документ отсутствует, процедура оформления происходит в общем порядке.

После того, как был принят ЖК РФ, дольщикам, приобретающим квартиры в новостройках, было предоставлено право на часть земли под многоквартирным домом. Приобретая квартиру в строящемся или недавно сданном жилом доме, владелец недвижимости автоматически становится собственником части земельного участка, на который изначально оформлен кадастровый паспорт.

Плюсы и минусы

Приватизация территории под многоквартирным жилым домом имеет свои плюсы и минусы, которые следует проанализировать заранее, чтобы решить, нужно ли приватизировать участок или оставить его в государственном ведении. К преимуществам переоформления земли в совместную собственность можно отнести:

• Возможность использования территории по собственному усмотрению. В то время как на неприватизированной земле могут беспрепятственно построить любые здания (например, магазины, бары, автомойки и т.д.), территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самостоятельно. Например, оборудовать детскую или спортивную площадку, удобную парковку для автомобилей.
• Защита земли. До тех пор, пока придомовые территории находятся в муниципальной собственности, государство имеет полное право изъять землю для использования в собственных целях. Свободно распоряжаться приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут. Если же изъятия участка избежать не получается, государство должно выплатить денежные компенсации каждому собственнику земли.
• Коммерческое использование. Жильцы, приватизировавшие участок, имеют право получать выгоду от сдачи земли в аренду. Например, если предприниматели заинтересуются участком, владельцы долевого имущества будут получать стабильную прибыль, предоставляя землю в коммерческую аренду (о том, как приватизировать землю, взятую в аренду, узнайте в этой статье).

Однако, несмотря на явные плюсы, процесс переоформления земли в совместную собственность имеет и свои недостатки:

• Обязанность самостоятельно содержать и благоустраивать территорию. Любые работы по благоустройству земельного участка (например, установка детских игровых комплексов или озеленение территории) и связанные с этим расходы будут ложиться на плечи собственников.
• За ремонт объектов, находящихся на территории приватизированной земли, также придется отвечать владельцам участка.
• Штрафные санкции. Если придомовая территория эксплуатируется ненадлежащим образом, это может стать причиной для наложения штрафов. Например, за организацию несогласованной автопарковки, несвоевременную уборку снега или вывоз мусора.

Получая землю в собственность, жильцы получают больше прав и свобод по ее использованию. Но в то же время им приходится выполнять определенные требования по содержанию участка, чтобы избежать штрафных санкций.

Налоги на приватизированный участок

Еще не так давно собственники, приватизировавшие землю под многоквартирными домами, были вынуждены платить ежегодный налог в государственный бюджет. Однако 4 октября 2014 года был принят Федеральный закон №284-ФЗ, который внес изменения в статью №389 Налогового кодекса Российской Федерации. После этого все участки земли, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, были добавлены в список объектов, не облагаемых налогами.

Приватизация земельного участка под МКД имеет свои плюсы и минусы. Однако решаться на переоформление земли в совместную собственность стоит только в том случае, если жильцы смогут самостоятельно справляться со всеми обязательствами, которые лягут на их плечи после приватизации. Также следует помнить и о расходах, связанных с регулярным содержанием и благоустройством участка.