Обременение прав: что может быть основанием возникновения земельного сервитута?

Сервитутные правоотношения характеризуются связанностью и служением соседнего объекта недвижимости интересам прочих лиц, которые не являются собственниками. Потребность в регулировании данного вещного права подтверждается тем, что ежегодно в судах количество дел по сервитутным отношениям только растёт.

Законодательная база для начала действия соглашения

Фиксация сервитута на государственном уровне происходит в соответствии со ст.274 ГК РФ, которая гарантирует право ограниченного пользования чужим земельным участком в необходимых условиях. В ней говорится о том, что собственник земельной территории имеет право настаивать на предоставлении права пользования землей другого собственника в случае возникновения такой нужды.

Ст.23 Земельного Кодекса Российской Федерации регулирует ряд вопросов:

• В соответствии с чем и кем применяется сервитут, для проведения каких работ.
• Время действия сервитутов.
• Установление платы за сервитут.
• Государственная регистрация сервитутов.

Последовательность заключения соглашения об установлении сервитута регулируется ст.39.26 ЗК РФ (требуемые документы и их форма, срок ответа на заявление, случаи отказа в установлении, сроки подписания).

Ст.39.24 ЗК РФ разъясняет кто и на каких основаниях может заключать соглашения об установлении сервитутов, сроки установления и сроки направления уведомлений об этих соглашениях.

В ст.39.25 Земельного кодекса РФ прописаны все необходимые пункты, которые должно содержать соглашение об установлении сервитута, порядок определения платы за него.

Тонкости составления договоренностей по установлению сервитутов содержит в себе Гражданский кодекс РФ:

• Переход обремененного земельного участка в право владения другому собственнику (ст.275 кодекса).
• Случаи прекращения действия сервитута (ст.276 кодекса).
• Обременение сервитутом зданий и сооружений (ст.277 кодекса).

Субъекты и объекты процедуры

Субъектом установления считаются юридические лица, граждане, федеративные субъекты (края, области, округа, поселения, города и пр).

Объектом выступает то, на что накладывается ограничение (например, участок земли).

Основания возникновения обязательства и его цели

Цели установления публичного обременения регулируются ст.23 и ст.39.37 ЗК РФ, и ст.274 ГК РФ. Он служит для:

1. Расположения объектов местного, регионального, федерального значения (нефте- и газопроводы, теплосети, газовые сети).
2. Размещение материалов и средств, строительной техники под временными постройками, необходимых для проведения ремонта, реконструкций или строительства дорог и прилегающей к ним инфраструктуры.
3. Создание перекрестков автомобильных и железных дорог, строительство дорог в туннелях.
4. Проведение инженерных изысканий для дальнейшего возведения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
5. Проход или проезд через участок соседа.
6. Осушительные работы.
7. Выпас скотины и прогон ее к месту водопоя и прочие сезонные работы (например, сенокос).
8. Разведение рыбы, проведения охоты.

Классификация земельного обременения

Гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует установление частных сервитутов, а в случае нахождения земельного района в собственности муниципалитета или государства, учитываются нюансы, предусмотренные главой V.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оба вида обременения подлежат обязательной регистрации в Едином государственной реестре недвижимости в соответствии с
Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ и п.17 ст.23 Земельного Кодекса РФ.

Помимо этого у каждого сервитута есть своя продолжительность действия. И в зависимости от нее они делятся на срочные и бессрочные.

Более подробно о том, в чем заключаются различия между публичным и частным сервитутом, мы рассказываем тут.

По видам

Частный

Частный сервитут устанавливается при условии достигнутой договоренности между владельцем и пользователем о проезде или проходе через участок или помещение, или проведении временных работ. Если мирная согласованность не достигнута, то решение принимается судом.

Пример. Владельцем сдано в аренду двухкомнатное помещение двум арендаторам. Арендатор 1 может попасть в свое помещение только проходя через комнату арендатора 2. В данном случае между ними составляется соглашение о сервитуте для беспрепятственного пользования помещением арендатором 1.

Больше информации о частном сервитуте и правилах его установления найдете тут.

Публичный

Только органами государственной или местной власти может быть установлено публичное ограничение (п.2 ст.23 Земельного кодекса РФ). При необходимости обеспечения государственных нужд или интересов многих лиц никакого добровольного соглашения не заключается, а принимается публичный сервитут с учетом общественных слушаний (п.2 ст.23 ЗК РФ).

Обязательно должны проводится экспертизы в разрезе экологии и строительства, расчеты в целях соблюдения прав людей на благоприятные условия жизни, прав и интересов владельцев земельных территорий. Права использующих территорию по публичному сервитуту регламентированы нормативным актом, по которому он установлен (п.2 ст.41 ЗК РФ).

Пример. В городе Тюмень был реализован публичный сервитут для свободного прохода граждан к набережной по частной территории.

Подробнее о том, что такое публичный сервитут, мы рассказываем в этой статье, а тут вы сможете узнать, как его устанавливают.

По срокам

Постоянный

Если в соглашении сторон, решении суда или нормативно-правовом акте о закреплении сервитута не прописан срок его действия, то он расценивается как бессрочный или постоянный. К таким относятся условия, которые сложно или невозможно изменить/устранить.

Например. Коммерческая организация, получив в долгосрочную аренду озеро с прилегающими территориями, пересдала его нескольким субарендаторам в субаренду. А те, в свою очередь, исходя исключительно из собственных интересов, ограничили доступ к береговой линии. Суд установил публичное бессрочное обременение, дающий неограниченному кругу лиц право доступа к водоему через территорию субарендаторов.

Срочный

Часто срочный сервитут используют для непостоянных событий, обусловленных местными климатическими условиями – рыболовный и охотничий сезоны, выпас скота и сенокошение, сбор урожая.

В решении об установлении публичного сервитута закрепляется его продолжительность действия.

Пример. Установление права прогона скота на водопой через территории, принадлежащие другому собственнику, с апреля по октябрь. Или время проведения охотничьего сезона в зависимости от вида животного, на которое планируется охота.

О том, какие виды сервитутов бывают и какова их классификация по срокам, читайте тут, а из этого материала вы узнаете, каковы возможные сроки установления сервитута.

Что может быть причиной отказа в предоставлении?

Бывают прецеденты, когда суд, рассматривая дело об установлении ограниченного права пользования, отказывает в нем, если нет достаточных оснований.

Например .Отсутствие доказательств у истца в том, что он не сможет нормально эксплуатировать свой участок без предоставления ему прав пользования чужой землей.

Если последствия установления сервитута приведут к ухудшению санитарно-эпидемиологического режима, к санитарной угрозе для населения, к массовому уничтожению лесов или плодородного слоя земли, то суд не примет решение в пользу истца.

Нередки обращения в суд по вопросам проезда к неузаконенной постройке. В таких случаях суд всегда закрепляет наличие прав на недвижимость, в обслуживание которой и ходатайствуют об установлении прав пользования. При неподтвержденных правах суд принимает решение об отказе в установлении обременения.

Основные законодательные акты, регулирующие деятельность по установлению ограниченного права пользования чужой собственностью это Гражданский и Земельный кодексы. Они дают определения субъектов и объектов данной процедуры, устанавливают основания и цели, координируют условия установления сервитутов – частных и публичных, постоянных и временных.