Аренда недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, регулируется законодательством с широкими рамками для взаимодействия между арендатором и собственником. У арендатора могут возникнуть самые разные потребности, в том числе и необходимость арендовать только часть земельного участка, а не всю его площадь.
Можно ли арендовать долю ЗУ?
Где это может понадобиться на практике:
- Между соседними участками часто происходят сделки по продаже частей ЗУ.
- Владелец большого земельного участка, который не в состоянии поддерживать его в надлежащем состоянии, сдаёт его по частям одному или нескольким арендаторам.
- Часто сдача в аренду только части ЗУ служит источником дополнительного сезонного заработка.
Собственник участка может распоряжаться им так, как сочтёт нужным. Процесс аренды части ЗУ никак не отличается от аналогичного с цельным участком, кроме чёткого указания границ объекта земельных отношений.
Можно ли сдать без межевания и постановки на кадастровый учет?
Постановление новых границ на кадастровый учёт в теории обязательно, но на практике, даже при возникновении разбирательств, контролирующим органам достаточно чёткого обозначения участков в договоре с путём литературного или графического описания.
Собственник, который не уверен в своём арендаторе, сильно рискует, отказываясь от постановления на учёт, но многих останавливает то, что официально сделать это может только кадастровый инженер.
Межевание – фактическое разграничение границ, остаётся на усмотрение собственника и арендатора. Это скорее способ визуально поделить территорию для бытового удобства сторон, а не формальность. Так как межевание требует работы, стороны, которые находятся в согласии и не имели ранее конфликтов относительно площади своих участков, его игнорируют.
Особенности найма
Так как в законодательстве не указано ничего конкретного относительно частей земельного участка, сдать его в аренду можно только после индивидуализации и её заверения в документах. Индивидуализация может быть:
- физической (межевание);
- на договорённости (обозначение временной собственности арендатора на плане или литературное её описание в договоре).
Об особенностях долгосрочной и краткосрочной аренды земли читайте здесь.
Процесс индивидуализации:
- собственник и арендатор обозначают свои границы, закрепляя это в договоре аренды и визуальном плане участка;
- результат договора необходимо согласовать с пожарной, санитарной и экологической структурами, иначе раздел и любая последующая деятельность на этих участках противозаконна;
- часть ЗУ ставится на кадастровый учёт, если есть необходимость;
- сделка окончательно закрепляется в Росреестре.
При несоблюдении этих обязательных пунктов сделка может быть признана недействительной и пострадать может любая из сторон. Как собственник, так и арендатор должны быть осторожными и заверять границы как можно большим числом законных способов.
Процедура оформления
Если вы собственник и хотите сдать только часть своего участка в аренду, оставляя себе всё остальное, важно помнить, что такой тип аренды не сильно отличается от стандартного. Стороны так же связаны обязательствами друг с другом и несут ответственность за нарушение договора аренды.
Важно обратить внимание на все формальные процедуры, так как от мошеннических действий может пострадать любая сторона.
Подготовка межевого плана
Межевой план – это альтернатива кадастровому плану. Если происходит фактическое межевание с геодезическими работами и прочим (арендатор имеет право проводить такие работы только с согласия собственника), результат образования частей земельного участка необходимо зафиксировать в межевом плане или создать его, если такового ещё нет (возможно в том случае, если участок был зарегистрирован до возникновения Российской Федерации).
Регистрация в едином реестре недвижимости
Кадастровый паспорт – вот документ, который для этого необходим. Вести кадастровый учёт и заверять там какие-либо изменения может только кадастровый инженер после того, как границы будут согласованы с инспекциями.
Для постановки требуется чёткая индивидуализация части ЗУ любым из ранее описанных методов.
Получение права собственности
Право временной собственности на земельный участок заверяется отдельно и без него получить землю в аренду невозможно. Арендатору потребуется помощь юриста, чтобы заверить свои права на участок во время действия договора. Для этого необходимы только:
- идентификационные документы;
- копии разрешений на аренду.
О нюансах и порядке регистрации договора аренды земельного участка читайте здесь.
Заключение соглашения между сторонами
Договор подписывается обеими сторонами и каждой из них после заключения сделки остаётся одна копия. В договоре не только должны быть указаны чертежи с границами – к нему прикрепляются:
- разрешения от различных служб;
- кадастровый паспорт или межевой план, если они есть.
Также в договоре обязательно должны быть прописаны условия:
- предмет договора (то есть участок – он должен быть описан, используются данные от произведённой ранее индивидуализации);
- срок договора аренды (если этот пункт не обозначить в договоре, он автоматически становится бессрочным – арендатор будет в праве занимать долю ЗУ на условиях, обозначенных в договоре, сколько ему потребуется);
- стоимость аренды (с указанием периодичности выплат);
- права и обязанности сторон (этот пункт остаётся на усмотрение сторон, помимо базовых – договор может заключаться на любых условиях, не противоречащих действующему законодательству).
О правилах расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости читайте здесь.
Также в копиях договора указываются подробные данные сторон (паспорт, адрес и гражданство).
- Скачать бланк договора аренды части земельного участка между физическими лицами
- Скачать образец договора аренды части земельного участка между физическими лицами
О том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.
Продление договора возможно при истечении срока его действия – необходимо согласие обеих сторон. Если условия остаются прежними, то необходимо только обновить уже существующий документ, по сути изменив в нём только даты.
Расторжение сделки
По истечению срока договора аренды арендатор должен прекратить какое-либо пользование земельным участком. Его временное право пользования закончено и собственник снова полноценно владеет всем участком.
Если расторгнуть договор необходимо не срочно, можно просто дождаться, пока его сроки истекут. В противном случае инициировать прекращение взаимоотношений может как собственник, так и арендатор.
- По обоюдному согласию договор аннулируется и перестаёт действовать немедленно или с отсрочкой – как будет решено сторонами.
- В случае конфликта стороны обращаются в суд – несмотря на то, что собственник владеет всем участком, у него нет преимущества в суде на этом фоне, следствие будет рассматривать дело только со стороны выполнения пунктов договора.
Аренда части земельного участка – распространённая и выгодная тактика для арендаторов и сдающих участки. Условия арендных договоров в таких типах соглашений практически не отличаются от стандартных и точно так же регулируются законодательством.
