Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка. Рассмотрение нюансов

Приобретение земельного участка в собственность не всегда выгодно, поэтому предприниматели предпочитают брать землю в аренду. Для оформления арендных отношений между сторонами заключается договор аренды земельного участка. Юридически правильно оформленное соглашение позволяет избежать конфликтных ситуаций, т. к. в нем подробно расписаны все условия сделки, права и обязанности сторон.

Что это за документ?

Соглашение об аренде земельного участка регламентирует отношения между арендатором и арендодателем. Это гражданско-правовой договор, составленный в письменной форме, по которому наниматель получает во временное владение и пользование землю за определенную плату. Доходы и продукция, полученные арендатором во время использования участка, являются его собственностью. Соглашение включает в себя существенные и дополнительные условия сделки.

Предмет контракта

Предметом сделки является непосредственно земельный участок, сдаваемый в аренду. Для заключения договора земля должна быть поставлена на кадастровый учет и иметь номер. В соглашении указывается местонахождение участка, размеры, категория, к которой он относится, и назначение. В документ вносятся сведения:

  • о находящихся на земле постройках;
  • о благоустроенности участка: плодородие почвы, наличие дорог, деревьев и т. д.;
  • о проведенных коммуникационных системах;
  • о существующих обременениях.

При сдаче в аренду части земельного участка нужно сперва провести межевание и указать в контракте, какая часть передается.

Стороны

Сторонами соглашения бывают физические и юридические лица. Собственником земельного участка может быть:

Арендодателем выступает собственник земли или тот, кому переданы права на нее владельцем имущества. Арендаторами могут быть частные лица, коммерческие и некоммерческие организации.

Важно! Арендатором может выступать иностранец или лицо без гражданства.

Заключение с несовершеннолетним гражданином

Согласно п.1 ст.28 ГК РФ, несовершеннолетний гражданин до 14 лет не имеет права самостоятельно подписывать договор аренды, от его имени это делают законные представители. При этом они должны получить разрешение на заключение соглашения от органов опеки и попечительства. Несовершеннолетний гражданин старше 14 лет может заключать договор аренды при наличии письменного разрешения законных представителей.

Существенные условия

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

  1. Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
    • кадастрового номера;
    • адреса;
    • площади.

    Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.

  2. Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте тут).
  3. Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.

Правила оформления

Согласно ст. 609 ГК РФ, соглашение составляется в письменной форме, типовой документ содержит обязательные пункты.

  1. Наименование документа: «Договор аренды земельного участка». Указываются место составления соглашения и дата.
  2. Участники сделки. Если стороной является организация, то указывается ее название и данные представителя, уполномоченного на заключение договора. Физические лица предоставляют паспортные данные.
  3. Предмет договора. Вносится вся информация о земельном участке:
    • кадастровый номер;
    • адрес;
    • площадь объекта;
    • категория;
    • назначение.
    Внимание! При наличии построек на объекте они подробно прописываются в контракте. Здесь же указываются правоустанавливающие документы арендодателя на землю.
  4. Срок сделки. Согласно ст. 39.8 ЗК РФ, он устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.
  5. Арендная плата. Ее величина также зависит от назначения надела. Может быть установлена в виде:
    • фиксированной суммы;
    • процента от полученного дохода;
    • другого имущества, предоставленного в аренду взамен участка;
    • услуг со стороны арендатора.

    Прописываются способы и порядок оплаты, условия и периодичность пересмотра суммы арендной платы.

  6. Права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя – передача собственности в беспрепятственное пользование нанимателю. Обязанности арендатора – использование объекта по целевому назначению и своевременное внесение арендной платы. Дополнительно могут быть прописаны особые условия:
    • возможность изменения некоторых пунктов в одностороннем порядке;
    • сдача объекта в субаренду и т. д.
  7. Ответственность сторон. Предусматриваются меры взыскания за нарушения пунктов договора сторонами. Например, установление размеров пени или фиксированных штрафов за просрочку платежа.
  8. Заключительные положения. Здесь прописывается условие вступления соглашения в силу после подписания акта приема-передачи объекта. Может быть указано требование нотариального заверения документа.
  9. Перечень прилагаемых документов.
  10. Подписи сторон сделки.
Важно! Законодательством РФ не установлена форма договора аренды, поэтому в зависимости от ситуации можно добавлять или убирать некоторые пункты.

Для оформления контракта требуются следующие документы:

  • удостоверения личности сторон;
  • учредительные документы для юридических лиц;
  • доверенность для представителя (при необходимости);
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • письменное согласие на заключение сделки от других собственников (при наличии);
  • кадастровый паспорт на земельный участок.

Порядок заключения с администрацией

Договор аренды земельного участка с администрацией заключается после победы на торгах или решения уполномоченного органа о предоставлении земли во временное пользование льготным категориям.
Инициаторами проведения торгов могут быть как муниципальные или государственные органы, так и физические или юридические лица, желающие взять участок в аренду. Арендатор обязуется:

  • использовать землю по целевому назначению;
  • поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии;
  • нести оговоренные контрактом расходы по содержанию надела.

Договор аренды земли заключается в письменном виде в 3-х экземплярах. Он состоит из тех же пунктов, что и стандартное соглашение об аренде. Отличается тем, что некоторые условия сделки регламентируются законодательными нормами. Размер арендной платы рассчитывается согласно ст. 39.7 ЗК РФ. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • использование земли для строительства или реконструкции зданий на ней – от 3 до 10 лет;
  • для размещения линейных объектов – до 49 лет;
  • для индивидуального жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства – до 20 лет;
  • для комплексного освоения территории юридическими лицами – от 3 до 5 лет;
  • завершение строительства объекта – до 3 лет;
  • для сельскохозяйственных целей – от 3 до 49 лет (про особенности заключения и расторжения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения написано тут).
Важно! Договор с администрацией вступает в силу с момента подписания.

О том, как оформить аренду ЗУ у администрации сельского поселения, говорится тут.

Нюансы составления

В зависимости от правового статуса сторон контракта, следует учитывать некоторые особенности составления соглашений об аренде.

Между физическими лицами

  1. В документ вносятся ФИО и паспортные данные сторон.
  2. При заключении краткосрочного договора сроком менее одного года государственная регистрация необязательна.
  3. Для передачи участка в субаренду требуется письменное согласие собственника.
  4. Срок аренды может не зависеть от категории земли.

Краткосрочный договор аренды земельного участка между физическими лицами может быть заключен в устной форме.

Физическим и юридическим

Основное отличие этого договора – он обязательно составляется в письменной форме и вне зависимости от срока требует государственной регистрации. Порядок действий при заключении сделки:

  • предоставление правоустанавливающих документов на землю;
  • для составления договора физическое лицо предоставляет паспорт, юридическое лицо – учредительные документы и приказ о назначении руководителя, ответственного за заключение сделки;
  • составление предварительного договора;
  • заключение основного соглашения;
  • прием-передача земли по акту.

Между юридическими

Процедура составления соглашения между юридическими лицами такая же, как между физическим и юридическим лицами. В разделе, где указываются участники сделки дополнительно указываются наименование организации, адрес и т. д.

Внесение изменений

При заключении долгосрочного соглашения возможно внесение в него изменений в связи с изменившимися обстоятельствами.

  1. Изменение арендной платы. Этот пункт требует изменения чаще всего, во избежание разногласий следует прописать в контракте сроки периодического пересмотра суммы аренды или способы ее индексации.
  2. Замена участника сделки. Требуется при передаче прав собственности другому лицу в связи со смертью владельца, оформления купли-продажи участка и т. д.
  3. Ограничения по участку. Стороны могут ввести ограничения в условия договора аренды.

Внесение изменений оформляется в виде дополнительного соглашения между сторонами, со ссылкой на пункты основного договора. Если сделка была зарегистрирована, то и соглашение требует обязательной государственной регистрации.

Предварительное соглашение

Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:

  • отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
  • отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
  • наличие временного обременения;
  • другие причины.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

Важно! Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.

Документация при передачи земли

Акт является документом, подтверждающим факт передачи земельного участка. В нем указываются:

  • дата составления;
  • реквизиты сторон;
  • реквизиты договора аренды;
  • полное описание земельного участка с указанием его состояния.

При подписании документа арендатор указывает отсутствие претензий к передающей стороне и принятие объекта.

Регистрация соглашения

После заключения соглашения, согласно ст. 609 ГК РФ, его следует зарегистрировать в ЕГРН. Для этого договор передается в отделение Росреестра или учреждение ЕГРП. Процедура регистрации включает в себя:

  1. Подготовку всех предусмотренных законодательством документов.
  2. Оплата госпошлины: 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц, квитанция прилагается к остальным документам.
  3. Передача документов в Росреестр:
    • почтовым сообщением;
    • электронной почтой;
    • лично в отделение или учреждение ЕГРП.

Срок регистрации соглашения составляет семь дней с момента получения заявления.

Расторжение

Расторжение соглашения раньше установленного срока возможно:

  • по взаимному соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке по судебному решению.

Согласно ст. 45 ЗК РФ, причинами прекращения арендных отношений могут быть:

  • использование земли не по целевому назначению;
  • нанесение порчи земельному участку;
  • прекращение выплат арендной платы;
  • невозможность использования земли согласно условиям контракта.

При заключении контракта в него должен быть внесен пункт об условиях досрочного расторжения договора. Если стороны разрывают сделку по соглашению сторон, то арендные отношения прекращаются после возврата земли собственнику по акту прием-передачи объекта. После этого в Росреестр подаются заявление и соглашение о расторжении договора.

Если расторжение соглашения инициируется одной из сторон, то она должна предупредить другого участника уведомлением с указанием причин. При отказе в разрыве арендных отношений они прекращаются в судебном порядке.

Важно! При отсутствии веских, документально доказанных причин суд может отказать в расторжении контракта.

При передаче земельного участка в аренду составляется договор, закрепляющий арендные отношения. В нем обязательно должны быть прописаны существенные условия сделки. Соглашения, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации в ЕГРН. При внесении изменений в пункты договора составляется дополнительное соглашение к основному документу.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Правовед онлайн
Комментарии: 2
  1. Антон

    Взять земельный участок в аренду выгоднее наверно будет чем его покупать. Хотябы по тому что это будет стоить дешевле и потом в жизни может произойти разное, может сложится ситуация когда нужно будет отказаться от земельного участка и купленный нужно будет продавать, искать покупателя. А участок земли взятый в аренду можно просто расторгнуть договор в одностороннем порядке.

  2. Альберт

    Крайне внимательно надо отнестись к процедуре межевания, и указать в договоре именно те чести участка, которые будут арендованы, а не просто участок целиком, иначе потом могут быть серьезные проблемы вплоть до судебного оспаривания…

Добавить комментарий