Требования к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами. Нюансы оформления

Права на оформленную в аренду землю можно передавать без расторжения основного договора, если данное действие не противоречит его положениям. В этом случае речь идет о переуступке арендных прав цессионарию. Процедура должна проводиться по определенным правилам. Только в этом случае она приобретает юридическую силу.

Процедура передачи полномочий и обязанностей по соглашению уступки между физическими лицами

Чаще всего передача прав на аренду земли производится при продаже недвижимости, возведенной на участке (о том, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком, читайте тут). Собственнику при этой процедуре присутствовать необязательно, но он должен быть уведомлен о смене арендатора в письменном виде.

Переуступка невозможна в таких случаях:

1. Есть задолженность по оплате за наем (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье).
2. Участок имеет сельскохозяйственное назначение. Но если на нем были построены жилые здания, достаточно произвести смену целевого назначения земли (о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, рассказано тут).
3. На земле были незаконно возведены постройки. Здания должны соответствовать установленным нормам и быть указаны в разрешении на строительство.
4. В отношении участка заведено уголовное дело, из-за чего суд наложил запрет на проведение любых манипуляций с землей.
5. Отсутствие соответствующей пометки в договоре.

Документ уступки земельного участка, находящегося в аренде, между физлицами может оформляться несколькими способами:

• у нотариуса;
• в юридической фирме;
• в риэлторском агентстве;
• самостоятельно.

Эта процедура является обязательной не во всех случаях, но она придает сделке большую правоспособность.

Не обойтись без нотариального удостоверения только если договор заключался в нотариате по установленному образцу или предыдущая версия документа удостоверялась нотариусом.

Заключая договор, необходимо учитывать такие моменты:

1. Нельзя возводить на земле постройки без официального согласия арендодателя.
2. Запрещено изменять внешний вид территории, портить ее.
3. При несвоевременном внесении оплаты, владелец земли может подать в суд и документ о переуступке будет аннулирован.

Договор, в отличие от соглашения, предполагает полную передачу прав. Пи этом предыдущий арендатор больше не участвует в гражданско-правовых отношениях, касающихся этой земли.

Требования к документу и составление бумаги

Перед тем как приступать к составлению и оформлению документа, надо официально уведомить собственника о планировании начать эту процедуру письмом, переданным лично или отправленным по почте с извещением о доставке.

Необходимо убедиться в том, что в договоре аренды нет пункта о недопустимости передачи прав. В этом случае потребуется получить согласие собственника и составить дополнительное соглашение о корректировке условий аренды.

После тщательной проверки документации можно приступить к составлению договора, в котором в обязательном порядке должны содержаться такие данные:

1. Сведения о цеденте и цессионарии.
2. Технические и кадастровые характеристики земельного участка: общая площадь, кадастровый номер, место расположения и точный адрес, наличие или отсутствие обременений.
3. Условия и реквизиты, взятые из договора аренды и подтверждающие то, что у цедента есть право на переуступку аренды.
4. Сроки передачи прав. Он не должен выходить за рамки предыдущего договора.
5. Разрешение на выкуп земли (о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом, читайте тут). Если согласно основному документу выкуп и недопустим, нельзя давать разрешение на эти действия цессионарию.
6. Указывается, как переходят права: безвозмездно или с внесением оплаты цессионарием. В последнем случае надо указать сумму.
7. Условия целевого использования земли.
8. Обязанности и права сторон: соблюдение сроков составления акта и передачи оплаты.
9. Штрафные санкции за пренебрежение одной из сторон своими обязанностями.
10. Порядок рассмотрения и разрешения возникших споров.
11. Сроки и стоимость аренды (о том, как рассчитать стоимость аренды земли и от чего зависит цена, читайте тут, а этой статье рассказано, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка).
12. Условия расторжения: по взаимному согласию или через суд.

• Скачать бланк соглашения переуступки прав и обязанностей аренды земельного участка между физ лицами
• Скачать образец договора переуступки прав аренды земельного участка между физ лицами

Допускается вносить положения, в которых есть юридическая потребность. Но есть условия: принятые нормы должны быть исполнены, в противном случае, по ст.450 ГК РФ документ может быть признан недействительным. Кроме того, положения не должны противоречить нормам законодательства.

В конце можно написать особые примечания. После этого обе стороны должны подписать бумагу, внести свои паспортные данные и контакты для возможности обратной связи. Если документ составляло уполномоченное лицо, на каждом экземпляре должна быть его подпись, печать и реквизиты.

Нужно ли регистрировать?

После завершения оформления сделки происходит регистрация. Она необходима для того, чтобы полномочия были переданы официально и их нельзя было оспорить.

Право на аренду вступает в силу только после окончания процедуры регистрации.

При регистрации нельзя изменять сроки и стоимость аренды, а также другие условия, которые были установлены арендатором. Все положения, действующие в момент оформления бумаги, должны быть перенесены в неизменном виде.

Регистрация бумаги в Росреестре

Согласно № 218-ФЗ от 13.07.15 г. и № 122-ФЗ от 27.07.97 г., и ст. 131 ГК РФ, составленный и подписанный обеими сторонами договор уступки прав аренды следует зарегистрировать в Росреестре (кадастровой палате).

Для этого нужно поэтапно совершить следующие действия:

1. Согласовать с партнером по сделке условия договора, стоимость и период аренды.
2. Составить договор.
3. Далее сделка может быть заверена у нотариуса. Это позволит избежать проблем, связанных с признанием договора недействительным из-за допущенных при его составлении ошибок.
4. Регистрация в Росреестре.

При регистрации должны присутствовать обе стороны. При себе нужно иметь такие документы:

• заявление на внесение данных о переходе прав аренды земельного участка;
• паспорта;
• договор аренды;
• три экземпляра договора переуступки;
• цедент должен предъявить свидетельство о праве аренды;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• квитанция об оплате госпошлины.

Размер госпошлины для физических лиц – 2 тыс. рублей. Реквизиты для ее оплаты претендент на статус арендатора может взять на бумагах, размещенных на информационных стендах кадастровой палаты, в МФЦ или на официальном сайте Росреестра.

Регистратор проверяет весь пакет документов и забирает его под расписку. В расписке указывается дата приема бумаг и дата запланированного визита цессионария, который должен будет получить документацию, подтверждающую присвоение ему статуса арендатора.

Для физических лиц регистрация договора в Росреестре занимает от 10 до 14 рабочих дней.

Для оформления переуступки прав на аренду земли нужно составить отдельный договор. К нему требуется приложить пакет документов, подтверждающих правомерность передачи полномочий. Документ следует в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре.