Порядок предоставления земли в аренду администрацией без аукциона. Как получить участок?

Часто возникают ситуации, когда обычные граждане или организации задумываются о том, чтобы арендовать землю у администрации под различные нужды – ведение бизнеса, организацию фермерского хозяйства и т.д. Такой договор содержит значительные преимущества для арендатора.

Главное из них – это невысокая арендная плата, а также длительный срок самого договора, который по закону может достигать 49 лет. Впоследствии арендатор, если пожелает, сможет выкупить этот участок на выгодных условиях.

Можно ли оформить землю в аренду у администрации без аукциона?

С 2015 года поменялись правила заключения договоров аренды земли у государства. Торги стали обязательной нормой (предварять) заключения сделки. Но не обошлось без исключений, в число которых попали и физические и юридические лица.

Получение в аренду такой земли предполагает только целевое ее использование.

Кто и на каком основании может арендовать муниципальную землю?

Основания заключения договоров на аренду земли без обязательного проведения аукциона регламентированы статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ. В соответствии с этой статьей выделяют такие категории физических лиц с правом получения земли в обход аукциона:

  • Владелец построенного здания ли сооружения, на которое были получены все необходимые разрешения и согласовано само строительство на данном участке земли.
  • Собственник незавершенной постройки. Предоставляется один раз для завершения строительства.
  • Льготная категория граждан.
  • Гражданам под ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства в пределах населенного пункта, садоводческого общества.
  • Гражданам для ведения фермерского (крестьянского) хозяйства.
  • При изъятии государством для своих нужд ранее предоставленного по договору аренды участка.
  • Для выпаса скота, проведения сенокоса, ведения огородничества или личного хозяйства за пределами населенного пункта.
  • Иные категории граждан.

Таким образом, получить в пользование участок земли в обход аукциона физическое лицо может для целей личного строительства, личного подсобного хозяйства – в пределах города, для целей садоводства или ведения фермерского хозяйства – за пределами города.

Для юридических лиц указаны следующие основания:

  • Установка объектов культурного назначения.
  • Проведение работ по завершению строительства недостроенных объектов.
  • Размещение коммуникаций федерального, местного и регионального значения.
  • Возведение жилья в целях заключения договора о развитии застроенной территории.
  • Строительство инфраструктурных объектов, относящихся к коммуникациям, транспорту.
  • Осуществление работ по недропользованию.
  • Ведение охотничьего хозяйства.
  • При наличии права на вылов биоресурсов.
  • При наличии права использования данного участка земли без ограничения срока.

Как получить надел: подробная инструкция

При оформлении аренды лицо подает подготовленные документы в администрацию по месту расположения участка. Вместе с ним прикладывает заявление и документы, подтверждающие льготу. По истечению месяца получает постановление об отказе или согласии. На основании положительного постановления заключается договор аренды.

Рассмотрим подробно все этапы.

Порядок для льготной категории граждан

На основании пп.14 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ льготная категория граждан имеет первоочередное или внеочередное право на предоставление земли в аренду без назначения аукциона. Такими гражданами признаются:

  • Лица с ограниченными физическими возможностями.
  • Многодетные семьи.
  • Ветераны боевых действий.
  • Дети, оставшиеся без попечения родителей.
  • Одинокие матери (при предоставлении документальных доказательств).
  • Молодые специалисты и пр.

Список льготных категорий граждан варьируется в зависимости от конкретного региона. Для уточнения необходимо обратиться в местную администрацию. Как только категория определена, необходимо начать готовить соответствующие документы для подачи в администрацию или в МФЦ.

К основному пакету прикладывается документальное подтверждение права на льготу (справка МСЭ, свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и т.д.) и заявление на предоставление земельного участка в аренду.

Пример оформления заявления можно увидеть на официальных сайтах уполномоченных органов и оттуда же скачать для дальнейшего заполнения (п.12 раздел II Приказ Минэкономразвития России от 14.01.2015 №7).

После того как заявление принято начинается срок его рассмотрения, который не может превышать тридцати дней. После вынесения положительного постановления администрация ставит в очередь льготника, желающего получить землю в аренду без аукциона.

На основании п.6 статьи 39.14 Земельного Кодекса Российской Федерации льготные категории граждан могут воспользоваться правом на заключение договора аренды только единожды. Поэтому стоит внимательно отнестись к выбору такого участка земли.

По упрощенной схеме

В упрощенном режиме есть возможность оформить договор аренды при условии, когда не проведен кадастровый учет земли – участок не нанесен/не обозначен на публичной кадастровой карте и не используется. Схема получения земельной площади выглядит следующим образом:

  1. Осуществление подбора участка, который будет подходить под необходимые требования заявителя. Участок должен быть несформированным.
  2. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы.
  3. Подготовить заявления для подачи в администрацию.
  4. Поставить участок на кадастровый учет.
  5. Подать заявление на предоставление земли в аренду.
  6. Заключить договор.

Как правило, так подают заявки на соседние, незанятые участки для проведения строительных работ по возведению дома для личного пользования. Рассмотрим каждый этап подробнее.

Найти несформированный ЗУ на карте

Поиск такого участка ложится на самого заявителя. Один уз удобных вариантов поиска – это публичная кадастровая карта (ПКК) – виртуальная интерактивная карта с объектами недвижимости, прошедшими регистрацию в ЕГРН. Сервис доступен онлайн. По каждому участку есть вся необходимая информация.

На карте надо выбрать:

  • Место поиска (регион, город, поселок, деревня и т.д.).
  • Территорию, которая свободна от кадастровой разметки. Указать форму собственности – земельный участок.

Белые, неокрашенные участки потенциально свободны. Но эту информацию необходимо уточнять дополнительно.

У каждого земельного участка есть присвоенный статус, с которым необходимо ознакомиться.

  • Учтенный – зарегистрирован на официальном государственном уровне.
  • Ранее учтенный – процедура регистрации завершена до 1 марта 2008 года, до изменения земельного законодательства.
  • Временный – данные о участке поступили в Росреестр недавно, процедура регистрации еще не завершена.
  • Аннулированный – получают такой статус участки, которые из статуса «временный» в течение пяти лет не завершили официальное оформление.
  • Архивный – участок выведен из оборота.

Отсюда же есть возможность отправить запрос по проверке объекта на фактическую занятость (функция «Услуги»).

Если по выбранному объекту определяется адрес, то, скорее всего, он уже занят и имеются постройки.

Достоверные результаты проверки может дать только платный запрос в ЕГРН из этого же сервиса. В разделе «Услуги» необходимо выбрать «Подать запрос на получение сведений из ЕГРН». В ответ на адрес электронной почты поступит ссылка на электронный документ о выбранном участке.

Если результат выписки удовлетворительный, а участок подходит под определенные цели, можно приступать к оформлению документов.

Еще один удобный способ поиска земельных участков – сервис, предоставляемый Росреестром. Он имеет возможность переключения на вид со спутника, Яндекс, Гугл и карты 2GIS – это еще больше упрощает поиск. Свободные и занятые участки окрашиваются в разные цвета. Есть возможность отправки запросов в ЕГРН.

Пользование картами и сведениями на картах в открытом доступе – бесплатны. Оплате подлежат уточняющие запросы по конкретному участку.

Рекомендуется перед подачей документов ознакомиться с самим участком лично – осмотреть на предмет присутствия посторонних объектов, возможности подключения к коммуникациям.

При самостоятельном поиске нужной территории можно досконально изучить рельеф местности и географические особенности, инфраструктуру самого участка и соседних наделов, а также заниматься поиском удаленных, находящихся в других регионах земель.

Подготовить схему расположения

Схема расположения земельного участка – это нанесенное на кадастровый план территории границ и точных координат образуемого земельного участка. Это один из основополагающих документов для подписания договора аренды земли без проведения аукциона.

В схеме должна быть прописана площадь будущего участка. Услуга по оформлению схемы предоставляется кадастровым инженером на платной основе. Размер стоимость варьируется в зависимости от региона оказания услуги.

Схема расположения земельного участка:

Схему земельного участка можно составить самостоятельно. Такой подход позволяет получить несколько преимуществ:

  • Возможность запустить сразу несколько процедур на получение нескольких выбранных участков без тяжелого денежного обременения по оплате кадастрового инженера по каждому из них. Когда будет положительное решение о предоставлении участка тогда можно нанять такого инженера для проведения межевания и постановки участка на кадастровый учет.
  • Возможность составить схему быстро. Кадастровый инженер часто предоставляет такую услугу сроком до двух недель.
  • Бывают случаи, когда на участок начинают претендовать иные лица. Тогда администрация вынуждена устраивать аукцион и в случае проигрыша никто не вернет деньги за оплату услуг по составлению схемы.

Если не уверенности, что она будет составлена правильно или отсутствует возможность сделать самостоятельно, то тогда необходимо обращение к кадастровому инженеру.

Подать два заявления в администрацию

Следующий шаг – подача заявления в администрацию о предварительном согласовании на предоставление земли в аренду. Согласование проводится перед постановкой участка на кадастровый учет. Вместе с ним следует одновременно подать заявление о согласовании схемы расположения земельного участка. Это позволит сэкономить десять рабочих дней. Именно такой срок отводится на его рассмотрение в случае отдельной подачи.

В заявлении о предварительном согласовании указывается кадастровый квартал, в котором расположен участок, прикладывается схема земельного участка.

Пакет документов могут вернуть в течение десяти дней по следующим причинам (п. 3 ст.39.15 ЗК РФ):

  • Недостаточно сведений о согласуемом участке земли или самом заявителе.
  • Отсутствуют документы, подтверждающие заявленные сведения.
  • Документы поданы не по месту нахождения участка.

По указанной причине возврата необходимо внести изменения и обратиться повторно в администрацию.

Пакет документов может находиться на рассмотрении до тридцати дней. Процедура рассмотрения может быть приостановлена со стороны администрации, если окажется, что чуть раньше кто-то подал заявление на участок, у которого частично совпадают границы с заявленным. Заявление, поступившее позже, приостанавливается в рассмотрении, пока по второму не будет принято решение и направляется обратно заявителю (п.6 ст.39.15 ЗК РФ).

Срок рассмотрения заявления составляет 30 дней на основании п.7 ст.39.15 ЗК РФ.

В это время администрация в официальных источниках размещает информацию о предоставлении земельного участка. Если в течение 30 дней с момента опубликования этой информации не поступило заявлений от других лиц, претендующих на этот участок, то выносится решение о предварительном согласовании.

Вынесенное решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка действительно в течение двух лет согласно п.14 ст.39.15 ЗК РФ.

Поставить ЗУ на кадастровый учет

После получения Постановления о предварительном согласовании предоставления земельного участка необходимо со схемой расположения обратиться к кадастровому инженеру за проведением межевания, оформления кадастрового паспорта и постановки на кадастровый учет.

Последовательность постановки свежеобразованного участка на кадастровый учет:

  1. Предварительные работы и установление стоимости.
  2. Оформление технического проекта.
  3. Направление уведомлений о предстоящих работах всем заинтересованным лицам (соседям и пр.).
  4. Обозначают фактические границы участка посредством межевых обозначений.
  5. По межевым знакам устанавливают координаты.
  6. Устанавливают площадь и конкретные размеры участка.
  7. Владелец и кадастровый инженер подписывают акт межевания границ территории.
  8. Составляется межевой план и направляется владельцу участка в электронном виде.
  9. Кадастровый инженер самостоятельно ставит на учет в Кадастровой палате новообразованный участок. В течение двух недель идет проверка правильности и достоверности представленных сведений.
  10. Как только сведения проверены участку присваивают номер, ставят на кадастровый учет в единый государственный реестр и оформляют кадастровый паспорт.
  11. Примерно через десять дней сведения об участке должны внести на публичную кадастровую карту и тогда необходимо подавать заявление об аренде.

Пакет документов для подачи кадастровым инженером для постановки на кадастровый учет:

  • Постановление главы администрации о предварительном согласовании выделения участка земли.
  • Межевой план с координатами границ участка.
  • Платежный документ о перечислении государственной пошлины.

Подать заявление

По окончании работ, связанных с получением кадастрового паспорта и постановки на кадастровый учет, требуется повторное обращение в администрацию заявления на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.

С заявлением предоставляются копии следующих документов:

  • Паспорт гражданина.
  • Решение об утверждении схемы земельного участка.
  • Схема участка.
  • Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
  • Документы на земельный участок (при их наличии).

Принятому заявлению присваивают входящий номер, по которому можно отслеживать процесс рассмотрения.

Образец заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов:

Заявление рассматривается не более тридцати дней, после чего составляется договор аренды.

Заключить договор

Договор составляет администрация в трех экземплярах и он должен содержать следующие обязательные пункты:

  1. Стороны договора.
  2. Предмет договора.
  3. Права и обязанности каждой стороны.
  4. Порядок установления, размер, сроки и способ внесения арендной платы.
  5. Условия расторжения договора.
  6. Реквизиты сторон.
  7. Цели аренды.
  8. Кадастровый номер земельного участка.
  9. Площадь в квадратных метрах и размер участка.
  10. Специфические условия эксплуатация арендуемого участка (если они есть).

Больше информации о заключении и возможном расторжении договора аренды, найдете тут, а узнать о том, как в договоре определяются стороны, их права и обязанности, можете из этого материала.

После составления договора есть тридцать дней на его ознакомление и подписание. Для его вступления в силу требуется провести процедуру регистрации в Росреестре через многофункциональный центр или по почте и оплатить авансом шесть предстоящих месяцев аренды участка.

Пакет документов должен быть представлен:

  • Общегражданским паспортом гражданина.
  • Тремя подписанными экземплярами договора аренды (для арендатора, для арендодателя и для Росреестра).
  • Постановлением администрации о выделении земельного участка.
  • Платежным документом об уплате государственной пошлины и его копией в размере двух тысяч рублей (для физических лиц) или двадцати двух тысяч рублей (для юридических лиц).
Действие договора начинается со дня регистрации договора аренды в Росреестре.

На основании Федерального закона №218 от 03.07.2016 срок регистрации договора не может превышать семи дней с даты приема пакета документов.

Цена

Пункт по установлению размеров арендной платы является одним из основных при заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов. Стоимость аренды земли под сельскохозяйственное назначение, индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство будет определена как 0,3% от кадастровой стоимости участка за год. Это для собственности, которая находится под юрисдикцией муниципалитета.

О том, как рассчитывается стоимость аренды исходя из кадастровой стоимости участка, мы рассказывали тут, а как по такому принципу рассчитывают стоимость аренды муниципальной земли, читайте в этой статье.

Если собственность федеральная, то стоимость должна быть определена опираясь на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков…».

Конечный размер арендной платы формируется из следующих составляющих:

  • Площади участка.
  • Категории земли.
  • Региональных коэффициентов.
  • Цели использования участка.

От чего может зависеть стоимость аренды читайте в этой публикации, а здесь мы рассказывали, какие методики могут применяться для ее расчета.

Преимущества и недостатки сделки

Аренда земельного участка у администрации без проведения аукциона имеет как свои плюсы, так и минусы. Рассмотрим основные минусы такого использования:

  • Цель использования участка строго регламентирована. При нарушении этого пункта договора, предусмотрена законодательная ответственность.
  • Если участок получен под строительство, то в договоре будет указан конкретный срок его завершения, независимо от финансовых условий владельца. Это может оказаться трудным в случае наступления каких-то форс-мажорных событий.

Преимуществ использования земель таким образом больше:

  • Арендная плата вносится равными частями в размере, который известен заранее.
  • Сумма внесенной арендной платы будет учтена в случае дальнейшего выкупа этого участка земли.
  • Возможность строительства дома без дорогостоящей покупки земли. Есть возможность пустить этот капитал в быстрое возведение жилого здания. Подробнее о том, можно ли строить дом на арендованной земле и можно ли будет его в последствии оформить в собственность, мы рассказывали тут.
  • При желании есть возможность первоочередного продления договора аренды при отсутствии его нарушений.
  • Владелец может пересдать по договору территорию третьим лицам и получать пассивный доход. О том, что такое субаренда, можете узнать тут, а как происходит и когда возможна переуступка права аренды, и как ее выгодно совершить, читайте здесь.
  • Минимальные вложения на приобретение земельного участка для личного использования или ведения бизнеса.

Получение земельного участка в аренду позволяет человеку проживать на земле и при этом с пользой для себя и семьи использовать территорию пока не истечет срок договора. При необходимости его можно и продлить. Использование предполагается как для личных нужд, так и для ведения бизнеса.

При этой схеме пользования землей можно сэкономить достаточно большую сумму, которая пошла бы на приобретение участка в собственность. Оформление такого договора не требует больших временных затрат, главное – найти и проверить, подходящий под конкретные требования, земельный участок.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Правовед онлайн
Комментарии: 3
  1. Екатерина

    Да, хотелось обойти аукцион стороной. Подошла к этому вопросу с ответственностью. Деньги за участок значительные и немалые. Потому нужно вникать в каждый указанный пункт.

  2. Максим

    На самом деле получить землю в аренду очень сложно если не знаешь всеготпорядка и тонкостей оформления документов. В этой статье написано все правильно и на доступном языке!

  3. Михвил

    Не так давно так же хотел получить землю без аукциона. найти какую либо информацию как это сделать в интернете сложновато. Спасибо автору статьи за подробный рассказ, мне лично это сильно помогло.

Добавить комментарий