Можно ли перевести земельный участок, находящийся в аренде, в собственность и как оформить права на землю?

Арендовав землю, Вы можете изменить свои планы и захотеть купить его. В этом случае Вам понадобится консультация, ибо самостоятельно разобраться в юридических коллизиях достаточно сложно. Правовые нормы постоянно меняются и по земле в том числе.

Можно ли перевести арендованную землю в частное владение?

Перевести надел из аренды в собственность можно:

• за деньги;
• бесплатно.

На основании ст. 624 ГК РФ, если это предусмотрено в условиях договора или дополнительного соглашения, есть возможность выкупить землю как по истечению срока аренды, так и до. Но для этого Вам следует внести полную выкупную цену за надел или добиться, чтобы арендная плата была зачтена в цену участка.

В случае аренды государственной или муниципальной земли ЗК РФ дает Вам возможность выкупить такой надел независимо был ли он передан в аренду до или после принятия ЗК, если на нем построены здания, строения или сооружения (подробно о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность, читайте тут). На основании п. 8 ст. 22 ЗК РФ у Вас также возможность быть первым в очереди на выкуп земельного участка по истечению срока аренды.

То есть, Вы можете проделать такой маневр:

• арендовать надел;
• построить на нем здание;
• оформить его в собственность;
• заявить о желании выкупить надел по льготной цене.

Можно также стать собственником надела на бесплатной основе, если Вы:

• член садоводческого, огороднического или дачного объединения и используете землю сельскохназначения в соответствии с ФЗ №217 от 29.07.2017 г.;
• еще не воспользовались своим правом бесплатного получения надела в собственность.

Вы можете также получить участок земли из аренды в общую долевую собственность, если:

• используете земельный участок совместно с другими (о том, что это такое субаренда земельного участка и как провести процедуру, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как составить договор субаренды и его регистрировать);
• являетесь собственником здания (помещения, офиса), расположенных на неделимом участке.

Какие есть ограничения для наделов?

Получить информацию об ограничениях на продажу земли можно на основании ст. 27 ЗК РФ. Ограничения касаются изъятых из оборота и ограниченных в обороте участков.

Изъятыми из оборота считаются участки, которые находятся в федеральной собственности и заняты такими объектами:

• природными заповедниками и парками;
• воинскими формированиями;
• военными судами;
• службами ФСБ;
• службами госохраны;
• хранилищами ядерных отходов и радиоактивных материалов;
• закрытыми административно-территориальными образованиями;
• службами Федеральной службы исполнения наказаний;
• захоронениями, как воинскими, так и гражданскими;
• линиями связи и коммуникациями, которые возведены с целью защиты Государственной границы РФ.

Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте если:

• они размещены в пределах природных территорий, которые охраняются;
• земли входят в состав лесного фонда (о том, каковы особенности аренды лесных участков и водных объектов, читайте в этой статье);
• на них расположены государственные или муниципальные водные объекты;
• занятые объектами историко- культурного наследия РФ;
• они предоставлены для оборонной промышленности или таможенных нужд;
• они находятся в границах закрытых административно-территориальных образований;
• предназначены для объектов морского, водного, воздушного, железнодорожного транспорта или автомобильных дорог;
• находятся под объектами космической инфраструктуры;
• расположены под гидротехническими сооружениями;
• предоставлены для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• загрязнены отходами и веществами, которые представляют опасность для жизни и здоровья граждан РФ;
• находятся в резерве с целью использования для нужд государства или муниципалитета;
• находятся в санитарных зонах источников водоснабжения.

Запрещается приватизация:

• береговой полосы;
• прудов;
• обводненных карьеров и земли вокруг них;
• а также территорий, предназначенных для общего пользования.

Условия для перевода

Согласно законодательства Вы имеете право перевести землю из аренды в собственность, если арендовали ее для одного из таких видов использования:

• под ИЖС;
• для дачных и садовых участков;
• для ЛПХ.

Прежде, чем принимать решение о приобретении надела в собственность, следует удостовериться:

• что в Вашем договоре аренды земли указан один из этих трех видов использования;
• вы действительно используете свой надел в соответствии с указанным предназначением.

На наделе под ИЖС

Если Вы взяли в аренду надел под ИЖС, то условиями его приобретения есть:

• постройка на нем дома;
• введение дома в эксплуатацию путем обращения в местный муниципальный орган;
• получение права собственности на построенный дом.

К дому, который Вами построен, законодательством выдвигается ряд требований:

• быть капитальным, то есть пригодным для проживания постоянно;
• не иметь больше 3 этажей;
• на одном участке Вы можете построить только один дом, который предназначен для проживания только одной семьи.

Больше об особенностях аренды земельного участка под строительство жилого дома мы рассказывали в отдельном материале.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

К участку ЛПХ тоже законодательство выдвигает ряд требований, которые зависят от того, где он расположен:

• в населенном пункте;
• за пределами населенного пункта.

Если Ваш надел расположен в населенном пункте, то, чтобы стать его обладателем, Вы должны выполнить те же требования, что и для участка под ИЖС. В случае расположения арендованного надела на территории, которая не входит в пределы населенного пункта, застройка – запрещена. Такой надел может использоваться только для того, чтобы выращивать на нем сельскохозяйственную продукцию.

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ, ДНТ)

Достаточными условиями для претендентов на право собственности предназначенного для СНТ и ДНТ участка, есть построение на нем:

• бани;
• дачи;
• сарая с углубленным фундаментом.

Если Ваш надел используется под огородничество, то на нем запрещено любое строительство.

Сельхозучастки (СХ)

Операции с землей сельхозназначения регулируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нормы его не распространяются на следующие земельные участки:

• садовые;
• огородные;
• предназначенные для ЛПХ;
• под гаражное строительство (о том, как взять в аренду землю под гараж у администрации города или кооператива, мы рассказывали в этой статье.);
• для ИЖС.

Не допускается использование только части сельскохозяйственной земли, так как та земля, которую Вы не используете, теряет свои полезные для сельского хозяйства свойства.

Узнать больше о порядке аренды земель сельскохозяйственного назначения можно здесь.

Способы приобретения

Если Вы используете землю в соответствии с указанным в договоре аренды видом использования, то через 3 года у Вас появляется законное право получить ее в собственность. Это можно сделать путем:

• выкупа;
• приватизации;
• дачной амнистии;
• через торги;
• через суд.

Выкуп

Чтобы выкупить землю из аренды, Вам следует:

1. подготовить документы;
2. подать заявление;
3. согласовать с собственником условия ее передачи;
4. подписать предложение и передать его продавцу;
5. оплатить необходимые платежи;
6. получить договор купли-продажи и постановление;
7. зарегистрировать изменения в Росреестре.

Бесплатная или платная приватизация

Если Вы не воспользовались им, можете претендовать на бесплатную приватизацию. Если воспользовались — можете приватизировать платно.

Если у Вас есть подписанный договор аренды земли с муниципалитетом, то можете претендовать на бесплатную приватизацию надела, если:

• договора подписан на срок не менее 20 лет;
• вы зарегистрированы в регионе постоянно не менее 5 лет;
• вы используете землю более 3 лет;
• у вас другой земли в собственности нет;
• вы используете надел в соответствии с указанным в договоре видом назначения.

Узнать больше об условиях и порядке оформления аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности можно здесь.

Чтобы приватизировать его, Вам следует обратиться в муниципалитет с:

• копией договора об аренде;
• заявлением на выкуп участка без торгов;
• кадастровым планом участка;
• копией паспорта.

Если решение муниципального органа будет положительным, Вы получите постановление. С ним Вам следует обратиться в Росреестр. После регистрации права собственности Росреестр выдаст Вам выписку из ЕГРН, в которой будет указано, что Вы – собственник надела.

Дачная амнистия

Относительно дачной амнистии следует изучить такие правовые акты:

• ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
• ФЗ № 217 от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
• Градостроительный кодекс РФ.
• ФЗ № 137 от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Чтобы оформить это право, Вам следует пройти ниже указанные этапы.

1. В Росреестр подать заявление на госрегистрацию Ваших прав и документ, который подтверждает право пользования участком.
2. Подать в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган пакет документов:
   • подтверждающие Ваше право собственности на землю или дом (например, договор купли-продажи, дарения);
   • графическое и текстовое описание внешнего вида дома, если он находится в историческом поселении;
   • нотариально заверенную доверенность на имя своего представителя (например, юриста).
3. В течение 7 рабочих дней Вы получите уведомление о соответствии (или несоответствии) Вашей постройки требованиям и возможности ее размещения на земельном участке.
4. После получения уведомления о соответствии дома необходимым требованиям, Вы можете его строить в течение 10 лет.
5. После завершения строительства Вам следует подготовить и подать:
   • заявление о постановке на кадастровый учет;
   • заявление на регистрацию права собственности;
   • уведомление о том, что дом построен;
   • технический план здания;
   • соглашение об определении долей на него.

Не пропускайте отведенные на оформление сроки, так как впоследствии не будет способов для решения Вашего вопроса.

Через торги

Любой гражданин РФ и юридическое лицо имеет право выкупить участок земли.

Чтобы принять участие в торгах, Вы должны подать заявку на участие, начиная с 25-го дня до их проведения:

• Если Вы – ФЛ, то подаете заявление и свой паспорт.
• Если Вы — ИП или ЮЛ, то предоставляете регистрационные документы.

Для участия в торгах Вам следует оплатить задаток в размере 10% от стартовой цены.

Если Вы хотите победить в торгах, то придется предложить большую стоимость, чем другие участники:

• Если победите Вы, то Вам выдадут соответствующее уведомление.
• Если не победите, то Вам будет возвращен внесенный задаток.

Оформление договора купли-продажи происходит в течение 15 дней после объявления результата торгов. Подписанный договор Вам необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Через суд

Перед тем как обратиться в суд, Вы должны убедиться, что сможете доказать свое право.

Для обращения в суд Вам необходимо:

1. составить исковое заявление;
2. оплатить госпошину;
3. приложить копию доверенности.

Необходимо правильно избрать способ защиты Вашего права и проверить, что не пропущен срок. Если Вы по своей вине пропустили срок государственной регистрации права собственности, то требовать ее через суд не имеете права. Вы обязаны подавать заявление в суд вовремя. Если срок пропущен, то подавать исковое заявление бесполезно.

Решение суда обязывает Росреестр осуществить учет изменений относительно спорного участка.

С чего начать оформление прав?

Оформление прав на участок проходит несколько этапов:

1. Обращение к арендодателю с заявлением.
2. Изготовление кадастрового паспорта и технической документации на земельный надел.
3. Вызов геодезиста, который выполнит работы, что станут основанием для выдачи технической документации.
4. Обращение повторно в местный муниципалитет с подлинниками и копиями документации с целью оформления акта передачи земельной недвижимости.
5. Регистрация документации в центре единой регистрации объектов недвижимости.
6. Получение свидетельства о праве собственности.

Причины и действия в случае отказа

Отказы в переоформлении земли из аренды мотивируются тем, что:

• вами подан неполный пакет документов;
• расходятся данные заявления и документов;
• вами не оплачена вся стоимость, заявленная в торгах;
• вы не используете землю по назначению;
• землю не разделили на федеральную и муниципальную;
• отсутствует утвержденный генеральный план;
• границы земельного участка пересекаются с границами смежных землепользователей;
• участок уже передан другому субъекту;
• земля ограничена в обороте, есть запрет на приватизацию, установленный федеральным законом;
• участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
• обнаружены несоответствия в документах разных лет.

В случае отказа Вам представят мотивированное уведомление. Если у Вас нет с ним согласия, можете обратиться в суд. В этом случае важно приложить доказательство, что все формальности были соблюдены, а со стороны муниципалитета наблюдается неправомерное решение.

Есть ли отличия в переводе земель без строения и с ними?

Получить в собственность землю без строений проще, так как требуется меньше времени и документов.

• В случае земли без построек не нужно их регистрировать.
• При их наличии — оформляется и земля, и недвижимость на ней.

В РФ приобретение земли предполагает определение с целями ее использования на далекую перспективу: под капитальные или подсобные строения, для регистрации места жительства, для бизнеса с привлечением наемных работников.

Оформление дома в частное владение на арендованном ЗУ

Этапы регистрации дома следующие:

1. изготовление технической документации в БТИ;
2. присвоение адреса дому в архитектурном бюро;
3. постановка дома в Росреестре на кадастровый учет или заполнение декларации (по дачной амнистии).

Можно ли строить дом на земле, если она в аренде и как оформить здание в собственность читайте в этой статье.

Как продать ЗУ, находящийся в найме?

Если Вы — владелец недвижимости и не имеете права собственности на земельный надел, Вы имеете право реализовать недвижимость без получения предварительного согласия владельца участка. Однако это возможно при условии, что данная сделка не повлечет факта смены целевого назначения участка.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ при продаже дома на арендованном участке Вы обязаны уведомить покупателя недвижимости о наличии арендного соглашения и имеющихся условий. Ваш покупатель получает права на земельный участок аналогичные тем, что были у Вас.

Также, в отличие от незастроенного участка, права на землю с начавшимися строительными работами можно уступить на основании ст. 552 ГК.

Больше о том, можно ли продавать землю, если она в аренде и как провести процедуру, читайте тут.

Плюсы и минусы процедуры

Сравнивая арендованный и собственный земельный участок, следует отметить, что первое время землю выгоднее арендовать, так как проще оформить документы, минимальное первоначальное вложение.

Но на протяжении длительного периода вырисовываются несомненные плюсы собственной земли:

• если Вами начато капитальное строительство на арендованном участке, то необходимо учитывать риск того, что участок могут забрать;
• выкупленный участок Вы можете сдавать в аренду и получать постоянный доход;
• земля со временем дорожает, в будущем Вы можете её продать с прибылью;
• вам легче привлечь инвестиции в бизнес, который ведется на собственном земельном участке.

Существует несколько путей оформления права собственности на земельный участок:

• выкуп;
• приватизация;
• дачная амнистия;
• через торги;
• через суд.

Вам следует иметь ввиду, что приобретение надела в собственность сопряжено с большими расходами и требует тщательного документального оформления, но после регистрации Вы сможете полноценно распоряжаться землей:

• продавать;
• дарить;
• использовать в качестве залога.