Особенности аренды земельного участка под строительство жилого дома: важные нюансы сделки

Земельные участки арендуются для различных целей. Самой распространенной является индивидуальное жилищное строительство. Возведение частного домовладения может быть результатом личного обращения к собственнику участка, победа на аукционе или судебное решение. Возможность арендовать участок указана в статье 22 Земельного кодекса РФ. В качестве пользователей могут выступать граждане страны, иностранцы и лица без гражданства.

Возможно ли строительство жилого дома на арендованном земельном участке?

Арендуя земельный участок человек получает право временно использовать территорию. Собственником он не становится. Целевое назначение земельного участка определяется сторонами сделки и указывается в договоре аренды. Если в процессе использования возникла необходимость построить дом, в условия сделки должны быть внесены изменения. Поправки вносятся на основании дополнительного соглашения к договору.

Особенности

Главной особенностью получения территории, для возведения жилого объекта, является решение собственника, оформленное документально. Сам участок не должен входить в состав земель, которые не предназначены для аренды в принципе.
К таким территориям отнесены:

• заповедники и национальные парки;
• объекты использования атомной энергии, хранения радиоактивных материалов и ядовитых веществ;
• объекты недвижимости, предназначенные для размещения военизированных формирований, органов, военных судов, ФСБ, государственной охраны;
• объекты организаций, исполняющих наказания;
• закрытые административно-территориальные образования;
• инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ;
• воинские и гражданские учреждения здравоохранения;
• особо охраняемые участки;
• объекты культурного и археологического наследия, в том числе и всемирного, исторические заповедники и музеи;
• объекты обороны, безопасности и таможни;
• объекты, предназначенные для строительства, реконструкции и эксплуатации морского, водного и воздушного транспорта;
• земли лесного фонда;
• территории, на которых расположены муниципальные или государственные водные объекты;
• объекты космической инфраструктуры;
• гидротехнические сооружения;
• территории, зарезервированные для муниципальных или государственных нужд;
• объекты в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;
• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации участки.

На участке, арендованном под ИЖС можно возводить только частное домовладение.

Признаками такой постройки являются:

1. Обособленность объекта. Постройка должна стоять отдельно от других построек. Дом должен стоять на отдельном фундаменте, иметь свои стены, крышу и несущие части конструкции.
2. Назначение постройки. Дом должен быть предназначен для проживания только одной семьи. Это могут быть лица, объединенные между собой в следствие брака или родства.
3. Дом должен быть предназначен для проживания. Все помещения должны удовлетворять бытовые потребности людей, связанные с проживанием – прием и приготовление еды, сон и отдых, личная гигиена, туалет, хранение продуктов и вещей, уход за всеми имеющимися предметами, работа, увлечения, пользование инженерными коммуникациями дома.
4. Этажность постройки. Дом является индивидуальным при условии, что его высота не превышает трех этажей. Учитываются цокольные и мансардные уровни, расположенные выше отметки земли.

Основания арендовать ЗУ под строительство

Аренда земельного участка под ИЖС регламентирована ст. 22 и ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Правила осуществления сделки указаны в параграфе 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Независимо от способа получения участка, основанием для его аренды является договор, заключенный между собственником и пользователем.

Как взять у администрации: порядок получения

Получить земельный участок во временное использование можно несколькими способами:

• участие в аукционе;
• личное обращение к собственнику участка;
• направление искового заявления в суд.

Способ определяется исходя из особенностей сложившейся ситуации.

Аукцион по инициативе администрации

Проведение торгов – этот довольно распространенный способ получения земли в аренду. Он регулируется статьей 39.11 ЗК РФ. Для этого потребуется направить заявление в муниципалитет, внести первоначальный взнос, собрать необходимые документы, стать победителем в торгах и заключить договор с местной администрацией, который нужно зарегистрировать в Росреестре.

Аукцион представляет собой процедуру, организуемую и проводимую государственным или муниципальным органом власти, по результатам которой определяется победитель. С ним и заключается договор аренды. Основанием для проведения торгов является решение, принятое органом власти. Информация должна быть доведена до потенциальных участников.

Она включает в себя:

• Дату, время и место проведения аукциона.
• Характеристики участка, который выступает предметом торгов – место нахождения, общая площадь, целевое назначение.
• Размер первоначального взноса для участия в аукционе, порядок его внесения и возврата.
• Перечень необходимых документов.
• Способы направления заявок.
• Размер «аукционного шага», то есть величину повышения начальной стоимости участка. Она устанавливается в пределах трех процентов от цены территории.
• Условия договора, который будет заключен с победителем, например, срок, размер арендной платы.

Информация должна быть размещена в общедоступных источниках – СМИ, интернет-сайте органа не позднее чем за тридцать дней до планируемой даты проведения аукциона. Поданные заявки должны быть зарегистрированы в специальном журнале. После этого изучаются представленные сведения и принимается решение. Оно может быть, как положительным, так и отрицательным. По результатам торгов определяется победитель, с которым заключается договор.

Заявление на участие в аукционе

В тексте обращения должно быть указано следующее:

1. Наименование и адрес государственного или муниципального органа, проводящего аукцион.
2. Сведения о заинтересованном лице – фамилия, имя, отчество, место регистрации, номер контактного телефона, адрес электронной почты.
3. Ходатайство о включение в состав участников аукциона со ссылкой на статью 39.11 ЗК РФ.
4. Информация об участке – место нахождения, общая площадь, кадастровый номер.
5. Цель участия в торгах. В данном случае это будет заключение договора аренды под ИЖС.
6. Планируемый срок использования территории.
7. Способ информирования о результатах рассмотрения обращения – выдача уведомления на руки, почтовая или интернет пересылка.
8. Согласие заявителя на обработку персональных данных, согласно статьи 9 Федерального закона от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ.
9. Дата и подпись обратившегося.

Заявление направляется по почте, через интернет или передается лично.

Скачать бланк заявления на участие в торгах на право заключения договора аренды земельного участка

Первоначальный взнос

Внесение первоначального взноса является обязательным для всех претендентов. Без этого участие в торгах будет невозможным. Размер задатка указывается в извещении о проведении аукциона. На практике размер такой суммы равен 10% от рыночной стоимости участка или первоначального размера арендной платы. Денежные средства перечисляются на расчетный счет собственника. В случае победы задаток учитывается в сумму договора.

Необходимые документы

Для участия в торгах заинтересованному лицу потребуется представить:

• паспорт;
• заверенный перевод на русский язык документов, если заявителем является иностранец;
• квитанцию о внесении первоначального взноса.

Проведение

1. В назначенный день участники торгов должны прибыть в место, определенное органом власти.
2. Сначала ответственное лицо, проводящее аукцион озвучивает начальную цену объекта, его характеристик и порядок процедуры.
3. После этого каждый из участников получает пронумерованный билет, с которым он может совершать «аукционный шаг», то есть увеличивать стоимость на определенную сумму.
4. Если после трехкратного объявления повышенной цены никто из участников не предложил больше, процедура завершается. По результатам аукциона оформляется протокол.

В нем указывается следующее:

• данные об участке;
• сведения о победителе торгов;
• поступившие предложения от участников аукциона;
• регистрационный номер территории;
• величина арендной платы, а также порядок и способы ее внесения.

Протокол подписывается представителем организатора мероприятия и победителем. Документ оформляется в двух экземплярах:

• один для организатора;
• второй – для победителя.

Результаты торгов должны быть опубликованы в тех источниках, в которых размещалась информация о их проведении.

Заключение договора

После завершения аукциона с победителем заключается договор аренды.

В тексте документа должно быть указано:

1. Дата и место подписания.
2. Сведения о сторонах сделки – название собственника, фамилия, имя, отчество пользователя, документы, на основании которых действуют стороны или их законные представители.
3. Предмет сделки. В этом разделе указываются характеристики земельного участка – место расположение, общая площадь.
4. Цели использования территории. В данном случае это будет строительство жилого дома.
5. Стоимость договора и порядок расчетов. В данном разделе указывается сумма арендной платы цифрами и прописью, а также периодичность оплаты и порядок изменения суммы. Такие сведения могут быть оформлены отдельным приложением, которое будет являться неотъемлемой частью договора.
6. Права и обязанности сторон. Любой из участников должен иметь возможность расторгнуть соглашение в случае нарушения второй стороной условий сделки. Это может быть связано прежде всего с нецелевым использованием территории. К обязанностям собственника отнесена передача участка.В свою очередь вторая сторона должна использовать землю только по прямому назначению. Например, на территории нельзя организовывать производство продукции или строить гостиницу.
7. Ответственность сторон. В этом разделе указываются меры воздействия, которые могут быть применены к недобросовестному участнику сделки. Они выражаются в штрафах, пене, неустойке.
8. Порядок изменения условий сделки и её расторжения. Все поправки вносятся путем оформления дополнительного соглашения. Это касается случаев изменения суммы или периодичности оплаты.
9. Порядок урегулирования споров. Любые возникающие вопросы должны разрешаться путем переговоров. При не достижении согласия любой из участников может обратиться в суд.
10. Срок действия договора. В пункте 3 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ указано, что соглашение в таких случаях заключается на 20 лет.
11. Банковские реквизиты и подписи сторон.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка
• Скачать образец договора аренды земельного участка под ИЖС

Регистрация договора

Совершенную сделку необходимо зарегистрировать. Для этого необходимо обратиться в орган Росреестра с заявлением. Обращение должно быть составлено по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 920.

К заявлению нужно приложить:

• Паспорт.
• Два экземпляра договора, одни из которых будет возвращен инициатору с регистрационной отметкой.
• Кадастровый паспорт, если в аренду сдается часть земли.
• Квитанция об оплате государственной пошлины. Сумма указана в пункте 24 части 1 статьи 333.33 НК РФ и составляет 350 рублей.
• Решение органа власти о предоставлении участка.

Документы можно передать лично, направить по почте или через портал Госуслуги.

Как получить по инициативе гражданина?

Для этого необходимо обратиться с заявлением в государственный или муниципальный орган. Но сначала необходимо выбрать участок, на котором можно строить дома. После этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы составить план участка, с указанием его границ. Можно получить выписку из ЕГРН в Росреестре.

Документ должен содержать в себе следующую информацию:

• кадастровый номер;
• адрес расположения;
• площадь;
• категория;
• вид разрешённого землепользования;
• кадастровая стоимость (о правилах расчета стоимости аренды ЗУ от кадастровой стоимости читайте здесь).

Услуга по оформлению паспорта оказывается на платной основе. Стоимость составит от 5 000 рублей. Все работы инженер проводит на основании заключенного договора.

Изготовленный паспорт будет действительным до изменения границ участка.

Составление заявления на предоставление

Основанием для рассмотрения обращения заинтересованного лица является заявление. Оно составляется в письменной форме.

В тексте должно быть указано:

1. Наименование и адрес органа власти.
2. Сведения о должностном лице, на имя которого заявление направляется.
3. Информация о заинтересованном лице – фамилия, имя, отчество, домашний адрес контактный телефон, данные паспорта, принадлежность к гражданству.
4. Описание участка – адрес, общая площадь, кадастровый номер.
5. Ходатайство об аренде.
6. Цели использования территории. В данном случае это будет строительство жилого дома.
7. Перечень прилагаемых документов.
8. Дата и подпись заявителя.

Бланк обращения можно получить в органе власти, либо составить обращение самостоятельно.

Скачать бланк заявления на предоставление земельного участка в аренду под ИЖС

Через суд

Судебный вариант аренды земли применим в случаях, когда заинтересованное лицо считает, что отказ в удовлетворении ходатайства был необоснованным, либо торги проведены с нарушением требований законодательства. В таком случае необходимо оформить исковое заявление.

В нем указывается:

1. Наименование и адрес суда, в который направляется заявление.
2. Сведения об истце и ответчике – фамилия, имя, отчество, наименование, адреса, контактные данные.
3. Информация о земельном участке – адрес, общая площадь, целевое назначение.
4. Способ оформления аренды – личное обращение или участие в торгах.
5. В чем выразилось нарушение прав истца. Здесь подробно описаны нарушения, допущенные собственником в ходе аукциона или личного обращения истца.
6. Способы досудебного урегулирования спора. Здесь указываются меры, которые принимались истцом для мирного решения вопросов и полученный результат.
7. Исковые требования – о передаче территории в аренду. Заявитель может взыскать и компенсацию за причиненный ущерб.
8. Перечень прилагаемой документации.
9. Дата и подпись заявителя.

К заявлению необходимо приложить:

• Паспорт.
• План участка.
• Копию иска для ответчика.
• Документальные данные об обращениях к собственнику. Это могут быть копии заявлений или уведомления о доставке заказных писем.
• Полученные истцом ответы, при наличии таковых.

Истцу необходимо будет оплатить пошлину размер, которой определен пунктом 3 части 1 статьи 333.19 НК РФ и составляет 300 рублей для физического лица. Затраты будут связаны с подготовкой документов. Например, инициатор может обратиться к квалифицированному юристу за помощью в составлении заявления.

Стоимость услуги будет зависеть от прейскуранта цент, действующего на момент обращения к специалисту. Цена составит примерно две тысячи рублей. Исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев.

Последующий выкуп у государства

Выкуп участка состоит из следующих этапов:

1. Возведение дома.
2. Оформление права собственности на недвижимости.
3. Обращение в орган власти с заявлением.

После того, как строительство окончится, необходимо обратиться в Росреестр и оформить право собственности на арендованный земельный участок. Получив выписку человеку нужно составить заявление и обратиться в местную администрацию, которая выделяла землю. После проведения оценки участка, заключается договор купли-продажи. По окончании взаимного расчета составляется акта приема-передачи объекта недвижимости.

Права нового собственника должны быть зарегистрированы в Росреестре. Владельцу нужно будет оплатить 350 рублей пошлины, представить квитанцию, свой паспорт и документы на территорию.

Аренда земельного участка под ИСЖ представляет собой временное использование территории для строительства частного домовладения. Чтобы оформить сделку, необходимо обратиться с заявлением в муниципальный или государственный орган, являющийся собственником земли. Решение принимается по результатам торгов или рассмотрения личного обращения, после чего заключается договор. Арендованный участок можно впоследствии выкупить.