Что дает право аренды земельного участка: определение сторон договора и их обязанностей

В нынешних условиях рынка аренда недвижимости выступает почти единственным методом получения его в пользование для многих граждан. Не исключение здесь и земельные участки, на которые часто оформляют аренду. Это относится не только к частной собственности, но и муниципальной и государственной. Разберемся подробнее с понятием права аренды земельного участка.

Является ли имущественным?

Имущественное право или право собственности — это совокупность правовых норм, которые закрепляют присвоение вещей конкретным лицам. Российское гражданское право традиционно считает субъективным правом собственности совокупность полномочий: распоряжения, пользования, владения (ст. 209 ГК РФ). Собственник имеет возможность передавать свои участки, в том числе и в аренду, другим лицам.

А статья 606 ГК РФ именует договор аренды договором имущественного найма. Таким образом, можно сделать вывод, что право найма выступает разновидностью имущественного права, точнее временного имущественного полномочия.

Стороны договора

Сторонами соглашения об аренде выступают:

• Арендодатель (тот, кто сдает в аренду). Может быть юридическим или физическим лицом, представляющим надел арендатору за плату во временное владение и использование.
• Арендатор (тот, кто берет в аренду). Им может выступать юридическое или физическое лицо, которое занялось заключением арендного договора на территории РФ и оплачивает пользование имуществом арендодателю.

О том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте тут.

Кто может взять в наем ЗУ?

Арендатором может выступать любой гражданин РФ, а также иностранные граждане, лица без гражданства.

Кем является свободный арендатор?

Свободные арендаторы – это термин из римского права. В те времена ими были колоны. Они являлись мелкими фермерами, которые были свободными только формально (у них были полномочия на брак и имущество). Экономически они зависели от землевладельца из-за постоянных займов. Колоны получали имущественную зависимость, т.к. нанимали землю за:

• долю урожая;
• оплату за эту же землю;
• обработку части участка владельца.

В колонов превращали должников, рабов с пекулием в виде земли, завоеванные народы. Бесправие колонов было выгодно всем, т.к. с их выплат шли налоги государству (как рассчитать налог на аренду земли, как оплатить и для кого возможны льготы при сдаче муниципальных участков?).

К 4 столетию н.э. на государственном уровне колонам запретили покидать свои наделы, а землевладельцы не могли продавать участки без них. Таким образом, свободные арендаторы стали обычными крепостными крестьянами.

Кто может быть арендодателем?

Арендодателем ЗУ может быть собственник этого участка, если в аренду сдается участок из государственной собственности, то в роли арендодателя выступают уполномоченные государством органы власти.
Также арендодателем могут быть лица, которые уполномочены собственником на это право (ст. 608 ГК РФ) на основании нотариально оформленной доверенности.

Полномочия участников сделки

Владельца

Арендодатель имеет возможность требовать от нанимателя:

• Использования земли по ее целевому назначению, в соответствии с условиями договора.
• Соблюдения экологической безопасности, сохранения плодородия почвы, стандартов и норм пользования ЗУ.
• Соблюдения правил использования прибрежных полос, водоохранных зон, санитарных, особо охраняемых земель.
• Своевременной оплаты за пользование участком.
• Требовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор использует землю без учета условий договора и целевого назначения надела.
• Требовать от арендатора досрочной оплаты пользования наделом в установленный срок, если иное не предусмотрено в договоре, если арендатор сильно нарушил сроки внесения оплаты.

Пользователя

Арендатор имеет полное право:

• Пользоваться землей с соблюдением условий арендного договора.
• Самостоятельно определять направление своей деятельности, но с учетом условий договора и целевого назначения земли.
• Полностью владеть посевами и насаждениями сельхозкультур, имеет право на произведенную продукцию на этом участке.
• Пользоваться в установленном порядке для личных нужд полезными свойствами почвы.
• Получить возмещение убытков в случаях, которые предусмотрены ГК и ЗК РФ.
• При получении согласия арендодателя строить в установленном порядке жилье, производственные и другие здания, сажать многолетние растения.
• Приступать к пользованию ЗУ только после госрегистрации арендного соглашения.

Законом определяются и другие особые полномочия нанимателя на земельный участок. Их рассмотрим подробнее.

Преимущества по найму ЗУ, что это такое?

Согласно общему правилу из ст. 621 ГК РФ, если иное не предусматривается законом или арендным договором, арендатор, который надлежащим образом выполнял все свои обязанности, по окончанию срока найма получает при других равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Эта же статья отмечает, что если арендодатель отказал в продлении срока аренды, но в течение года с этого дня отдал участок другому нанимателю, то наниматель может требовать через суд перевод прав по соглашению и возмещения убытков, или же только последнее.

Кроме того, если арендатор продолжает использовать землю после истечения срока договора, а у арендодателя при этом нет возражений, плата продолжает поступать, то договор считается автоматически продленным на тех же условиях на неопределенный срок (об этом свидетельствует ст. 610 ГК).

Статьей 22 ЗК РФ устанавливаются некоторые исключения из этого права. Например, преимущественное право найма ЗУ имеют собственники зданий, сооружений и строений, которые находятся на чужой земле (ст. 35 ЗК), а также на участке, который находится в собственности государства.

Переуступка

Арендатор земли может передать ее в субаренду в пределах действия соглашения об аренды земли без согласия собственника, если последний получил уведомление об этом. О составлении договора субаренды земельного участка и порядок регистрации читайте здесь.

Но возможно это, только если в договоре аренды нет иных условий и ограничений. Например, может быть специальный пункт о запрете субаренды или установлении особых правил.

На субарендатора распространяются все полномочия нанимателя этого надела (ст. 615 ГК РФ).

О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано тут, а топ-5 выгодных советов по переуступке прав аренды земельного участка вы найдете здесь.

Преимущества для заключения договора о покупке земли

Преимущественное право на приобретение арендуемой земли из муниципальной или государственной собственности при ее продаже имеют, согласно закону №159-ФЗ от 22 июля 2008 года, субъекты малого и среднего бизнеса, если:

1. Арендуемая земля на день подачи заявления находится непрерывно в течение 2-х и больше лет в их владении в соответствии с договором аренды.
2. Нет задолженности по плате за найм надела, неустоек, штрафов на день заключения договора купли-продажи арендуемой земли.

Залог надела, переданного во временное владение

Ипотека являет собой залог недвижимости. Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 года в ст. 62 говорит о возможности залога права аренды участка.

По договору об ипотеке заложены могут быть земли, если они не исключены или не ограничены в обороте. Если земля передана по арендному соглашению физическому или юридическому лицу, то арендатор может отдать свои права аренды в залог в пределах действия срока договора с согласия собственника ЗУ.

Обязанности, которые имеют стороны

Каждая сторона сделки, помимо полномочий, также имеет и обязанности, которые необходимо выполнять.

Арендодатель обязан:

• Передать в использование землю в том состоянии, которое соответствует арендному договору и пригодно для применения по целевому назначению.
• При передаче земли в наем обеспечивать, в согласии с законом, реализацию прав третьих лиц касаемо арендованной земли.
• Не производить действий, которые могут препятствовать пользованию арендованным ЗУ.
• Возмещать арендатору капитальные расходы, которые связаны с улучшением состояния участка, если это проводилось в согласии с арендодателем.
• Предупреждать арендатора об особых свойствах и минусах надела, что способны повлечь опасные последствия для экологии или стать причиной ухудшения самого объекта найма.

Наниматель обязан:

• Обеспечить пользование ЗУ по его целевому назначению и за свой счет привести его в то состояние, которое было изначально, при незаконном изменении рельефа.
• Соблюдать требования закона об охране окружающей среды, режим использования земли.
• Вовремя оплачивать наем.
• Не нарушать права владельцев смежных земель.
• Сохранять полезные свойства земли.
• Соблюдать земельные сервитуты, если они есть.
• Соблюдать условия и обязанности, указанные в договоре аренды.

Право аренды регулируется многими законодательными актами, и разобраться сразу во всех не так уж и просто. Очень важно учитывать все нормативно-правовые акты, поскольку аренда земельного участка регулируется не только Земельным кодексом. Все важные моменты, касаемо арендных отношений, регулируются законодательно. Но любые другие нюансы можно дополнительно прописать в соглашении во избежание недоразумений.