Как взять землю у государства в аренду? Условия и порядок предоставления территории

Правоотношения собственников объектов недвижимости и арендаторов регулируются Земельным и Гражданским законодательством РФ. Недвижимость предоставляется в аренду на основании договора социального найма, когда владельцем земельного участка выступают органы федеральной, региональной или муниципальной власти. С какими особенностями сопряжена процедура получения государственной недвижимости в аренду и какие условия необходимо соблюсти, что бы совершить сделку?

Условия и порядок предоставления земельных владений, находящихся в государственной собственности

Основания для возникновения права возмездно арендовать земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, регламентированы ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ (ФЗ №136). Передача недвижимости в наем, в том числе и долгосрочная, происходит по результатам проведения аукциона (п. 1 статьи). В ряде случаев, перечисленных ниже, участок предоставляется в аренду без предварительного участия в торгах (п. 2 статьи).

Юридическим организациям

  • В соответствии с распоряжениями Правительства, Президента РФ и органов исполнительной власти субъектов РФ для строительства объектов социального, культурного, коммунального, бытового и инвестиционного назначений.
  • В связи с принятием обязательства по завершению и возведению жилых объектов на основании договора долевого участия.
  • В целях проведения коммунальных, коммуникационных, нефтепроводящих сетей, а также возведения объектов государственного и муниципального значений.
  • Под частную жилищную застройку на участках, ограниченных сервитутом.
  • В отношении участков, находящихся в бессрочном пользовании.
  • В целях строительства жилья экономкласса.
  • При предоставлении участка в связи с изъятием государственной или муниципальной недвижимости в пользу общественных нужд.
  • В целях размещения ядерной инфраструктуры, обеспечивающей хранение, переработку и утилизацию ядерных и радиоактивных веществ.

Физическим лицам и предпринимателям

  • Для выполнения обязательств по международным договорам.
  • Правообладателям садовых и огороднических земель на территории жилищно-товарищеских объединений.
  • Владельцам земель, которым предоставлены в эксплуатацию и возведение объекты хозяйственного и оперативного управления.
  • Собственникам недостроенных объектов в целях и до момента завершения строительства.
  • На основании договора о развитии территории изъятого земельного участка в целях установки объектов коммунальной, коммуникационной и социальной инфраструктур.
  • Гражданам, имеющим право на внеочередное решение жилищного вопроса на социальных и льготных условиях.
  • Взамен участка, предоставленного гражданину по договору социального найма, но изъятого в пользу муниципального и государственных управлений.
  • Для ведения частного подсобного хозяйства и строительства на территориях населенных пунктов, садоводческих объединений и за его пределами.
  • Для выпаса животных, сенокоса, оборудования огородного хозяйства.
  • Недропользователям для проведения соответствующих работ.
  • Резидентам особой экономической зоны для управления и строительства особых объектов недвижимости.
  • Участникам концессионного и партнерского соглашения с государством.
  • В целях строительства помещений под аренду на коммерческих и социальных основаниях.
  • На основании инвестиционного контракта.
  • Для сооружениях объектов гидроструктуры и добычи водных ресурсов.
  • Для ведения охотничьего хозяйства на основании соответствующего соглашения.
  • Для ведения сельскохозяйственного производства гражданам, в отношении которых не установлено нарушений законодательства РФ (о порядке аренды земель сельскохозяйственного назначения мы подробнее рассказываем тут).

Общественным некоммерческим объединениям и коммерческим организациям

  • Некоммерческим гражданским объединениям в целях организации частной застройки и освоения территории.
  • Садоводческим и огородническим некоммерческим объединениям.
  • Крестьянским и фермерским хозяйствам на основании ст. 10 ФЗ №101.
  • Крестьянским и фермерским хозяйствам для осуществления соответствующей деятельности.
  • Религиозным и казачьим обществам с целью развития традиционной и хозяйственной культур.
  • Управляющим компаниям, исполняющим обязательства по застройке и обслуживанию объектов недвижимости на территории экономической зоны.

Во исполнение государственных программ в соответствии с нормативными актами РФ

  • Государственной компании «Российские автомобильные дороги».
  • ОАО «Российские железные дороги».
  • Резидентам зон территориального развития в рамках инвестиционных программ.
  • Резидентам порта Владивосток.
  • По программе развития Дальнего Востока.
  • По программе развития жилищного строительства.
  • По программе реновации жилищного фонда РФ.
  • По программе развития научных и инновационных технологий.
  • Участникам экономических зон Крыма и Севастополя.
Лица, которым передан в пользование земельный участок по договору социального найма, повторно предоставляется право на получение нового участка без проведения торгов, если ранее площадь была предоставлена без проведения аукциона, а также в целях ведения садоводства (п. 3 статьи).

Больше информации о том, на каких условиях возможно оформить в аренду земли, принадлежащие муниципалитету, мы рассказывали тут.

Сроки

Сроки передачи участка в социальный найм регламентированы п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. В зависимости от целевого назначения недвижимости и найма сроки варьируются в следующих пределах:

  • до 3 лет — для проведения строительных и реконструкторских работ, сенокоса, животноводческого и огороднического промыслов;
  • от 3 лет до прекращения действия договора аренды — для завершения строительства недостроенных объектов и при изъятии земельного участка в пользу государственных и муниципальных нужд;
  • 3-5 лет — юридическим лицам для освоения территории;
  • 3-49 лет — для ведения сельскохозяйственного производства;
  • до 20 лет — для частного жилищного строительства и ведения подсобного хозяйства;
  • до 49 лет— для размещения линейной коммуникации;
  • на период действия договора аренды либо срок, установленный Правительством РФ.

Если площадь предоставляется на основании государственных программ, коммерческих и социальных соглашений, срок аренды недвижимости ограничивается сроком действия:

  • охотхозяйственного соглашения;
  • договора концессии;
  • соглашения о развитии территории;
  • недропользовательской лицензии + 2 года;
  • резерва участка для государственных и муниципальных нужд;
  • инвестиционной программы;
  • соглашения о предоставлении водных ресурсов;
  • государственных программ по развитию экономических зон Крыма, Севастополя и Дальнего Востока.
В случаях, когда нормативными актами РФ установлены минимальные и максимальные сроки аренды земельных участков, площадь может предоставляться в соответствии с этими сроками (подп. 16 п. 8 ст. 39.8).

Больше информации о том, когда и как заключается долгосрочная и краткосрочная аренда земель, найдете в отдельном материале.

Как взять без торгов?

Порядок предоставления площади без предварительного участия в аукционе регламентированы ст. 39.14 ЗК РФ. В случае, если участок предстоит образовать и разграничить территорию предварительно необходимо:

  1. подготовить план расположения ЗУ;
  2. подать заявление о предварительном согласовании на предоставление площади;
  3. дождаться решения органов исполнительной власти;
  4. дождаться проведения кадастровых работ, пригласив кадастрового инженера;
  5. зарегистрировать изменения в Росреестре.

В дальнейшем арендатору необходимо подать заявление в органы местного самоуправления и по факту принятия положительного решения заключить договор социального найма. Заявление можно передать при личном обращении, почтовым сервисом либо через сайт Госуслуг.

Рассмотрение заявления производится в течение 30 дней с момента подачи (п. 5 ст. 39.17). Исполнительный орган подготавливает договор социального найма и направляет 2 экземпляра по адресу, указанному в заявлении, либо отдает заявителю лично. Последний обязуется подписать оба экземпляра и предоставить один из них в муниципалитет не позднее чем через 30 дней с момента получения.

Необходимые документы для договора

К заявлениям о предварительном согласовании и предоставлении земельного участка, на основании п. 2 ст. 39.15 и 39.17 ЗК РФ прилагаются:

  • документы, подтверждающие право на получение земельного участка в аренду без проведения предварительных торгов: соглашения, лицензии, решения общих собраний товариществ и объединений и т.д.;
  • доверенность, заверенная у нотариуса, если в интересах арендатора действует постороннее лицо;
  • нотариально заверенный перевод свидетельства о регистрации юридического лица, если заявителем выступает иностранец;
  • реестр членов садоводческого или огороднического объединений (при необходимости).
В случае, если перечисленные документы прилагались к заявлению о предварительном согласовании, при подаче заявления на предоставление ЗУ повторно их прилагать не нужно.

Оформление заявления

Существенные сведения, которые необходимо отразить в заявлении, перечислены в п. 1 ст. 39.15 и 39.17 ЗК РФ. В заявлении о предварительном согласовании арендатор указывает:

  1. физическое лицо — полное имя и паспортные данные;
  2. юридическое лицо — наименование, местонахождение, регистрационный номер и ИНН;
  3. кадастровый номер ЗУ;
  4. реквизиты решения о межевании территории;
  5. основания для предоставления площади без торгов;
  6. цели эксплуатации участка;
  7. реквизиты проекта планировки территории;
  8. почтовый или электронный адрес.

В заявлении на предоставление ЗУ отражаются все перечисленные условия за исключением реквизитов решения о межевании площади.

Как получить через аукцион?

По инициативе органов власти

На основании п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ, если инициатором аукциона выступают органы муниципальной или государственной власти, уполномоченные ведомства производят следующие процедуры:

  1. подготовка плана расположения ЗУ, если требуется образование или уточнение границ территории;
  2. подготовка документов для проведения последующей государственной регистрации изменений;
  3. регистрация изменений в Росреестре;
  4. получение условий технологического подключения;
  5. принятие решения оп роведении торгов;
  6. установление места, порядка и даты проведения торгов;
  7. установление первичной цены участка, а также величины залога;
  8. размещение оповещения о проведении торгов на официальном сайте РФ за 30 дней до начала.
К оповещению организаторы аукционы прилагают экземпляр договора о социальном найме, а также план комплексного освоения участка в соответствии с целевым назначением реализации недвижимости.

По инициативе физического или юридического лица

Согласно п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ инициатором проведения торгов может выступить физическое или юридическое лицо, заинтересованное в приобретении недвижимости по договору социального найма. Порядок процедуры:

  1. подготовка схемы расположения ЗУ, если участок необходимо образовать или разграничить территорию, если недвижимость не располагается в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе;
  2. подача заявления с просьбой об утверждении плана расположения участка;
  3. ожидание проверки и принятия решения в течение 2-х месяцев;
  4. проведение кадастровых работ с вызовом кадастрового инженера;
  5. регистрация изменений в кадастровом и государственном реестре;
  6. подача заявления с просьбой о проведении аукциона в муниципальный орган с указанием кадастрового номера и целевой эксплуатации участка посредством личного обращения, почтового сервиса или портала Госуслуг;
  7. обращение исполнтильеного органа с заявлением о регистрации права государственной или муниципальной собственности;
  8. получение исполнительным органом условий технологического присоединения;
  9. принятие решения исполнительным органом о проведении торгов в течении 2-х месяцев.

После рассмотрения заявки уполномоченный орган направляет извещение о положительном решении или мотивированный отказ на почтовый или электронный адрес, указанный в заявлении. В извещении организатор указывает место, дату и обстоятельства проведения торгов и, впоследствии, размещает информативное оповещение на официальном сайте РФ за 30 дней до начала проведения.

Размер отпускной цены недвижимости устанавливается в зависимости от рыночной стоимости или величины ежегодной арендной платы. По результатам торгов устанавливается размер ежегодной или ежемесячной платы за аренду.

Больше информации о получении в аренду участка через торги найдете тут.

Основания для отказа

На основании ст. 39.16 ЗК РФ в предоставлении недвижимого имущества заявителю без проведения аукциона может быть отказано по следующим основаниям:

  • заявитель не обладает правами на приобретение имущества без участия в аукционе или не соответствует реализации по заявленному виду прав;
  • испрашиваемый участок не подлежит реализации или его эксплуатация ограничена;
  • испрашиваемый земельный участок располагается в резерве органов исполнительной власти;
  • недвижимое имущество, на которое обращено прошение в заявлении, уже является предметом торгов;
  • на участок обращено прошение стороннего заявителя и отсутствуют основания для отказа;
  • недвижимость находится на этапе предварительного согласования на основании обращения другого заявителя;
  • ЗУ не соответствует целевому назначению, запрашиваемому заявителем;
  • участок временно не отвечает нуждам обороны и безопасности и включен в соответствующий перечень законодательства;
  • площадь недвижимости превышает предельно допустимый размер для формирования товарищества (при обращении огороднических и садоводческих объединений);
  • не установлены вид разрешенного использования и категория земель;
  • границы участка подлежат уточнению;
  • площадь испрашиваемого ЗУ, указанная в заявлении, не соответствует площади, отраженной в проектной и земельной документации.

В зависимости от целевого назначения найма заявителю может быть отказано, если он, в соответствии с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, не уполномочен на приобретение участка ввиду особенностей его реализации. Если заявитель не относится к соответствующей категории лиц, то в аренде будет отказано по основаниям:

  • бессрочного, пожизненного или безвозмездного пользования;
  • предоставления огородническим или садоводческим объединениям;
  • предоставления некоммерческой гражданской организации;
  • предназначения для завершения строительства недостроенных объектов;
  • расположения на территории, предназначенной для развития;
  • предназначения для объектов государственного или муниципального значения.

Если органы исполнительной власти принимают решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, они обязуются в 30-тидневный срок с момента подачи заявления направить заявителю извещение, в котором перечислены соответствующие основания с ссылками на законодательство РФ. Справка. Извещение направляется на почтовый или электронный адрес, указанный в заявлении.

Особенности арендованных территорий, в том числе для сельхозназначения, с правом выкупа

Правом на выкуп арендованной госземли обладают практически все землепользователи (подробнее о том, можно ли и как выкупить землю в аренде мы рассказывали тут).

Продажа арендованной собственности производится через аукционы в общем порядке за исключением случаев, перечисленных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. К ним относятся участки:

  • предназначенные для комплексного освоения территории;
  • для осуществления деятельности некоммерческих организаций;
  • для реализации деятельности садоводческих и огороднических объединений;
  • с наличием построек и сооружений, находящихся в собственности арендатора;
  • для осуществления деятельности фермерским и крестьянских хозяйств;
  • предоставленные в бессрочное пользование;
  • по истечении 3-х лет с момента аренды земли под сельхозпроизводство;
  • для ведения подсобного хозяйства;
  • находящихся в аренде у участников программы по развитию Дальнего Востока.

Выкуп без проведения торгов осуществляется путем подачи соответствующего прошения в органы местного самоуправления. Заявление необходимо подать за 3 месяца до окончания срока аренды. Период действия аренды, указанный в договоре, должен составлять не менее 3-х лет. Во всех случаях продажа осуществляется по истечении 3-хлетнего срока с момента передачи собственности в аренду.

Продаже не подлежат участки, переданные под застройку, за исключением случаев, перечисленных выше.

Цена выкупа земельных участков, переданных под сельхозпроизводства, рассчитывается исходя из кадастровой, а не рыночной стоимости недвижимости. Если в течение 3-х лет на территории землепользователя были возведены постройки, участок передается в собственность со скидкой 3% от кадастровой стоимости имущества.

Стоимость

Основные принципы расчета величины арендной платы регламентированы ст. 39.7 ЗК РФ. Если собственность передана в наем в порядке проведения аукциона, то величина платежей устанавливается по результатам торгов. В случаях, когда арендатор был единственным участником аукциона, то сумма ежегодного платежа равна величине отпускной цены лота.

Стоимость аренды при передачи земли без торгов определяется в соответствии с п. 3 ст. 39.7 следующими ведомствами:

  • решением Правительства РФ, если земельный участок находится в федеральной собственности;
  • решением региональных органов исполнительной власти, если участок находится в собственности субъекта РФ;
  • решением муниципалитета, если участок принадлежит органам местного самоуправления.

Размер арендной платы устаналивается органами исполнительной власти и не может превышать величины земельного налога в случаях, если договор заключен:

  • с участником программы по развитию территории;
  • с лицом, обладающим правом безвозмездного пользования участком, находящимся в обременении;
  • с обладетелем участка, целевое назначение которого предполагает постройку и эксплуатацию коммерческой или социальной структуры найма;
  • гражданами, обладающим социальными льготами на внеочередное приобретение жилья;
  • с обладателем участка, переданного под застройку жилья экономического класса;
  • юридическим лицам, арендующих ЗУ на основании договора комплексного освоения территории.
Арендные платежи производятся ежегодно в соответствии с договором социального найма.

Больше информации о существующих методиках расчета стоимости аренды земельного участка найдете в специальной публикации, а тут мы рассказывали, как производят расчет аренды исходя из кадастровой стоимости участка.

Таким образом, земельный участок передается в аренду по результатам торгов или посредством письменного обращения в уполномоченные органы. Если основания для отказа отсутствуют, то извещение о положительном решении будет предъявлено в течение 30 дней. При соблюдении ряда условий, касающихся сроков эксплуатации и целевого назначения найма, участок может быть передан в собственность по соответствующему волеизъявлению арендатора.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Правовед онлайн
Комментарии: 2
  1. Маргарита

    Считаю что программы по сдаче в аренду земли создают условия для развития многих отраслей промышленности, сельского хозяйства, туризма. В России много заброшенных земель, которые могут принести пользу как государству в виде налогов, так и арендаторам использующих их в своих целях. Чтобы арендаторы вкладывали свои средства и развивали свою деятельность не мешало бы освобождать их от налогов, давать земли на льготных условиях, помогать в освоении. Создав условия для их освоения, можно поднять разные экономически выгодные деятельности и в дальнейшем экономику страны.

  2. Екатерина

    Статья полезная, давно задумывались об аренде земли для фермерского хозяйства, и гостиничного бизнеса. Жалко не прописано примерно хотя бы какими налогами облагается и стоимость аренды как то расплывчато. Думаю было бы правильнее, так как такую землю сами наниматели вспахивают, приводят в порядок, то и налог может уменьшить, или еще какие льготы.

Добавить комментарий