Как взять землю у государства в аренду? Условия и порядок предоставления территории

Правоотношения собственников объектов недвижимости и арендаторов регулируются Земельным и Гражданским законодательством РФ. Недвижимость предоставляется в аренду на основании договора социального найма, когда владельцем земельного участка выступают органы федеральной, региональной или муниципальной власти. С какими особенностями сопряжена процедура получения государственной недвижимости в аренду и какие условия необходимо соблюсти, что бы совершить сделку?

Условия и порядок предоставления земельных владений, находящихся в государственной собственности

Основания для возникновения права возмездно арендовать земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, регламентированы ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ (ФЗ №136). Передача недвижимости в наем, в том числе и долгосрочная, происходит по результатам проведения аукциона (п. 1 статьи). В ряде случаев, перечисленных ниже, участок предоставляется в аренду без предварительного участия в торгах (п. 2 статьи).

Юридическим организациям

• В соответствии с распоряжениями Правительства, Президента РФ и органов исполнительной власти субъектов РФ для строительства объектов социального, культурного, коммунального, бытового и инвестиционного назначений.
• В связи с принятием обязательства по завершению и возведению жилых объектов на основании договора долевого участия.
• В целях проведения коммунальных, коммуникационных, нефтепроводящих сетей, а также возведения объектов государственного и муниципального значений.
• Под частную жилищную застройку на участках, ограниченных сервитутом.
• В отношении участков, находящихся в бессрочном пользовании.
• В целях строительства жилья экономкласса.
• При предоставлении участка в связи с изъятием государственной или муниципальной недвижимости в пользу общественных нужд.
• В целях размещения ядерной инфраструктуры, обеспечивающей хранение, переработку и утилизацию ядерных и радиоактивных веществ.

Физическим лицам и предпринимателям

• Для выполнения обязательств по международным договорам.
• Правообладателям садовых и огороднических земель на территории жилищно-товарищеских объединений.
• Владельцам земель, которым предоставлены в эксплуатацию и возведение объекты хозяйственного и оперативного управления.
• Собственникам недостроенных объектов в целях и до момента завершения строительства.
• На основании договора о развитии территории изъятого земельного участка в целях установки объектов коммунальной, коммуникационной и социальной инфраструктур.
• Гражданам, имеющим право на внеочередное решение жилищного вопроса на социальных и льготных условиях.
• Взамен участка, предоставленного гражданину по договору социального найма, но изъятого в пользу муниципального и государственных управлений.
• Для ведения частного подсобного хозяйства и строительства на территориях населенных пунктов, садоводческих объединений и за его пределами.
• Для выпаса животных, сенокоса, оборудования огородного хозяйства.
• Недропользователям для проведения соответствующих работ.
• Резидентам особой экономической зоны для управления и строительства особых объектов недвижимости.
• Участникам концессионного и партнерского соглашения с государством.
• В целях строительства помещений под аренду на коммерческих и социальных основаниях.
• На основании инвестиционного контракта.
• Для сооружениях объектов гидроструктуры и добычи водных ресурсов.
• Для ведения охотничьего хозяйства на основании соответствующего соглашения.
• Для ведения сельскохозяйственного производства гражданам, в отношении которых не установлено нарушений законодательства РФ (о порядке аренды земель сельскохозяйственного назначения мы подробнее рассказываем тут).

Общественным некоммерческим объединениям и коммерческим организациям

• Некоммерческим гражданским объединениям в целях организации частной застройки и освоения территории.
• Садоводческим и огородническим некоммерческим объединениям.
• Крестьянским и фермерским хозяйствам на основании ст. 10 ФЗ №101.
• Крестьянским и фермерским хозяйствам для осуществления соответствующей деятельности.
• Религиозным и казачьим обществам с целью развития традиционной и хозяйственной культур.
• Управляющим компаниям, исполняющим обязательства по застройке и обслуживанию объектов недвижимости на территории экономической зоны.

Во исполнение государственных программ в соответствии с нормативными актами РФ

• Государственной компании «Российские автомобильные дороги».
• ОАО «Российские железные дороги».
• Резидентам зон территориального развития в рамках инвестиционных программ.
• Резидентам порта Владивосток.
• По программе развития Дальнего Востока.
• По программе развития жилищного строительства.
• По программе реновации жилищного фонда РФ.
• По программе развития научных и инновационных технологий.
• Участникам экономических зон Крыма и Севастополя.

Больше информации о том, на каких условиях возможно оформить в аренду земли, принадлежащие муниципалитету, мы рассказывали тут.

Сроки

Сроки передачи участка в социальный найм регламентированы п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. В зависимости от целевого назначения недвижимости и найма сроки варьируются в следующих пределах:

• до 3 лет — для проведения строительных и реконструкторских работ, сенокоса, животноводческого и огороднического промыслов;
• от 3 лет до прекращения действия договора аренды — для завершения строительства недостроенных объектов и при изъятии земельного участка в пользу государственных и муниципальных нужд;
• 3-5 лет — юридическим лицам для освоения территории;
• 3-49 лет — для ведения сельскохозяйственного производства;
• до 20 лет — для частного жилищного строительства и ведения подсобного хозяйства;
• до 49 лет— для размещения линейной коммуникации;
• на период действия договора аренды либо срок, установленный Правительством РФ.

Если площадь предоставляется на основании государственных программ, коммерческих и социальных соглашений, срок аренды недвижимости ограничивается сроком действия:

• охотхозяйственного соглашения;
• договора концессии;
• соглашения о развитии территории;
• недропользовательской лицензии + 2 года;
• резерва участка для государственных и муниципальных нужд;
• инвестиционной программы;
• соглашения о предоставлении водных ресурсов;
• государственных программ по развитию экономических зон Крыма, Севастополя и Дальнего Востока.

Больше информации о том, когда и как заключается долгосрочная и краткосрочная аренда земель, найдете в отдельном материале.

Как взять без торгов?

Порядок предоставления площади без предварительного участия в аукционе регламентированы ст. 39.14 ЗК РФ. В случае, если участок предстоит образовать и разграничить территорию предварительно необходимо:

1. подготовить план расположения ЗУ;
2. подать заявление о предварительном согласовании на предоставление площади;
3. дождаться решения органов исполнительной власти;
4. дождаться проведения кадастровых работ, пригласив кадастрового инженера;
5. зарегистрировать изменения в Росреестре.

В дальнейшем арендатору необходимо подать заявление в органы местного самоуправления и по факту принятия положительного решения заключить договор социального найма. Заявление можно передать при личном обращении, почтовым сервисом либо через сайт Госуслуг.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка у государства
• Скачать образец договора аренды земельного участка у государства

Рассмотрение заявления производится в течение 30 дней с момента подачи (п. 5 ст. 39.17). Исполнительный орган подготавливает договор социального найма и направляет 2 экземпляра по адресу, указанному в заявлении, либо отдает заявителю лично. Последний обязуется подписать оба экземпляра и предоставить один из них в муниципалитет не позднее чем через 30 дней с момента получения.

Необходимые документы для договора

К заявлениям о предварительном согласовании и предоставлении земельного участка, на основании п. 2 ст. 39.15 и 39.17 ЗК РФ прилагаются:

• документы, подтверждающие право на получение земельного участка в аренду без проведения предварительных торгов: соглашения, лицензии, решения общих собраний товариществ и объединений и т.д.;
• доверенность, заверенная у нотариуса, если в интересах арендатора действует постороннее лицо;
• нотариально заверенный перевод свидетельства о регистрации юридического лица, если заявителем выступает иностранец;
• реестр членов садоводческого или огороднического объединений (при необходимости).

Оформление заявления

Существенные сведения, которые необходимо отразить в заявлении, перечислены в п. 1 ст. 39.15 и 39.17 ЗК РФ. В заявлении о предварительном согласовании арендатор указывает:

1. физическое лицо — полное имя и паспортные данные;
2. юридическое лицо — наименование, местонахождение, регистрационный номер и ИНН;
3. кадастровый номер ЗУ;
4. реквизиты решения о межевании территории;
5. основания для предоставления площади без торгов;
6. цели эксплуатации участка;
7. реквизиты проекта планировки территории;
8. почтовый или электронный адрес.

• Скачать бланк заявления на предварительное согласование аренды земельного участка у государства
• Скачать образец заявления на предварительное согласование аренды земельного участка у государства

В заявлении на предоставление ЗУ отражаются все перечисленные условия за исключением реквизитов решения о межевании площади.

Как получить через аукцион?

По инициативе органов власти

На основании п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ, если инициатором аукциона выступают органы муниципальной или государственной власти, уполномоченные ведомства производят следующие процедуры:

1. подготовка плана расположения ЗУ, если требуется образование или уточнение границ территории;
2. подготовка документов для проведения последующей государственной регистрации изменений;
3. регистрация изменений в Росреестре;
4. получение условий технологического подключения;
5. принятие решения оп роведении торгов;
6. установление места, порядка и даты проведения торгов;
7. установление первичной цены участка, а также величины залога;
8. размещение оповещения о проведении торгов на официальном сайте РФ за 30 дней до начала.

По инициативе физического или юридического лица

Согласно п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ инициатором проведения торгов может выступить физическое или юридическое лицо, заинтересованное в приобретении недвижимости по договору социального найма. Порядок процедуры:

1. подготовка схемы расположения ЗУ, если участок необходимо образовать или разграничить территорию, если недвижимость не располагается в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе;
2. подача заявления с просьбой об утверждении плана расположения участка;
3. ожидание проверки и принятия решения в течение 2-х месяцев;
4. проведение кадастровых работ с вызовом кадастрового инженера;
5. регистрация изменений в кадастровом и государственном реестре;
6. подача заявления с просьбой о проведении аукциона в муниципальный орган с указанием кадастрового номера и целевой эксплуатации участка посредством личного обращения, почтового сервиса или портала Госуслуг;
7. обращение исполнтильеного органа с заявлением о регистрации права государственной или муниципальной собственности;
8. получение исполнительным органом условий технологического присоединения;
9. принятие решения исполнительным органом о проведении торгов в течении 2-х месяцев.

После рассмотрения заявки уполномоченный орган направляет извещение о положительном решении или мотивированный отказ на почтовый или электронный адрес, указанный в заявлении. В извещении организатор указывает место, дату и обстоятельства проведения торгов и, впоследствии, размещает информативное оповещение на официальном сайте РФ за 30 дней до начала проведения.

Размер отпускной цены недвижимости устанавливается в зависимости от рыночной стоимости или величины ежегодной арендной платы. По результатам торгов устанавливается размер ежегодной или ежемесячной платы за аренду.

• Скачать бланк заявления на участие в аукционе по аренде земельного участка у государства
• Скачать образец заявления на участие в аукционе по аренде земельного участка у государства

Больше информации о получении в аренду участка через торги найдете тут.

Основания для отказа

На основании ст. 39.16 ЗК РФ в предоставлении недвижимого имущества заявителю без проведения аукциона может быть отказано по следующим основаниям:

• заявитель не обладает правами на приобретение имущества без участия в аукционе или не соответствует реализации по заявленному виду прав;
• испрашиваемый участок не подлежит реализации или его эксплуатация ограничена;
• испрашиваемый земельный участок располагается в резерве органов исполнительной власти;
• недвижимое имущество, на которое обращено прошение в заявлении, уже является предметом торгов;
• на участок обращено прошение стороннего заявителя и отсутствуют основания для отказа;
• недвижимость находится на этапе предварительного согласования на основании обращения другого заявителя;
• ЗУ не соответствует целевому назначению, запрашиваемому заявителем;
• участок временно не отвечает нуждам обороны и безопасности и включен в соответствующий перечень законодательства;
• площадь недвижимости превышает предельно допустимый размер для формирования товарищества (при обращении огороднических и садоводческих объединений);
• не установлены вид разрешенного использования и категория земель;
• границы участка подлежат уточнению;
• площадь испрашиваемого ЗУ, указанная в заявлении, не соответствует площади, отраженной в проектной и земельной документации.

В зависимости от целевого назначения найма заявителю может быть отказано, если он, в соответствии с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, не уполномочен на приобретение участка ввиду особенностей его реализации. Если заявитель не относится к соответствующей категории лиц, то в аренде будет отказано по основаниям:

• бессрочного, пожизненного или безвозмездного пользования;
• предоставления огородническим или садоводческим объединениям;
• предоставления некоммерческой гражданской организации;
• предназначения для завершения строительства недостроенных объектов;
• расположения на территории, предназначенной для развития;
• предназначения для объектов государственного или муниципального значения.

Если органы исполнительной власти принимают решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, они обязуются в 30-тидневный срок с момента подачи заявления направить заявителю извещение, в котором перечислены соответствующие основания с ссылками на законодательство РФ. Справка. Извещение направляется на почтовый или электронный адрес, указанный в заявлении.

Особенности арендованных территорий, в том числе для сельхозназначения, с правом выкупа

Правом на выкуп арендованной госземли обладают практически все землепользователи (подробнее о том, можно ли и как выкупить землю в аренде мы рассказывали тут).

Продажа арендованной собственности производится через аукционы в общем порядке за исключением случаев, перечисленных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. К ним относятся участки:

• предназначенные для комплексного освоения территории;
• для осуществления деятельности некоммерческих организаций;
• для реализации деятельности садоводческих и огороднических объединений;
• с наличием построек и сооружений, находящихся в собственности арендатора;
• для осуществления деятельности фермерским и крестьянских хозяйств;
• предоставленные в бессрочное пользование;
• по истечении 3-х лет с момента аренды земли под сельхозпроизводство;
• для ведения подсобного хозяйства;
• находящихся в аренде у участников программы по развитию Дальнего Востока.

Выкуп без проведения торгов осуществляется путем подачи соответствующего прошения в органы местного самоуправления. Заявление необходимо подать за 3 месяца до окончания срока аренды. Период действия аренды, указанный в договоре, должен составлять не менее 3-х лет. Во всех случаях продажа осуществляется по истечении 3-хлетнего срока с момента передачи собственности в аренду.

Цена выкупа земельных участков, переданных под сельхозпроизводства, рассчитывается исходя из кадастровой, а не рыночной стоимости недвижимости. Если в течение 3-х лет на территории землепользователя были возведены постройки, участок передается в собственность со скидкой 3% от кадастровой стоимости имущества.

Стоимость

Основные принципы расчета величины арендной платы регламентированы ст. 39.7 ЗК РФ. Если собственность передана в наем в порядке проведения аукциона, то величина платежей устанавливается по результатам торгов. В случаях, когда арендатор был единственным участником аукциона, то сумма ежегодного платежа равна величине отпускной цены лота.

Стоимость аренды при передачи земли без торгов определяется в соответствии с п. 3 ст. 39.7 следующими ведомствами:

• решением Правительства РФ, если земельный участок находится в федеральной собственности;
• решением региональных органов исполнительной власти, если участок находится в собственности субъекта РФ;
• решением муниципалитета, если участок принадлежит органам местного самоуправления.

Размер арендной платы устаналивается органами исполнительной власти и не может превышать величины земельного налога в случаях, если договор заключен:

• с участником программы по развитию территории;
• с лицом, обладающим правом безвозмездного пользования участком, находящимся в обременении;
• с обладетелем участка, целевое назначение которого предполагает постройку и эксплуатацию коммерческой или социальной структуры найма;
• гражданами, обладающим социальными льготами на внеочередное приобретение жилья;
• с обладателем участка, переданного под застройку жилья экономического класса;
• юридическим лицам, арендующих ЗУ на основании договора комплексного освоения территории.

Больше информации о существующих методиках расчета стоимости аренды земельного участка найдете в специальной публикации, а тут мы рассказывали, как производят расчет аренды исходя из кадастровой стоимости участка.

Таким образом, земельный участок передается в аренду по результатам торгов или посредством письменного обращения в уполномоченные органы. Если основания для отказа отсутствуют, то извещение о положительном решении будет предъявлено в течение 30 дней. При соблюдении ряда условий, касающихся сроков эксплуатации и целевого назначения найма, участок может быть передан в собственность по соответствующему волеизъявлению арендатора.