Условия и порядок оформления аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Аренда земельного участка у администрации – один из способов получения и дальнейшего распоряжения имуществом. Среди преимуществ такой правовой формы: отсутствие обязанности платить земельный налог, возможность пользоваться недвижимостью за небольшую арендную плату, право последующего приоритетного выкупа земли у муниципалитета по цене до 20% от кадастровой стоимости.

Получить участок можно через аукцион или без проведения торгов (если претендент отвечает определённым условиям).

Кто и на каком основании может арендовать ЗУ, находящийся в муниципальной собственности?

Согласно Земельному кодексу на аренду участка имеют право (ст. 22, 39.6 ЗК РФ):

• физические лица (с гражданством и без);
• иностранные граждане;
• юридические лица.

Для получения недвижимости в аренду предусмотрено два способа:

• через проведение аукциона;
• напрямую, без торгов.

Аукцион может быть организован как муниципалитетом, так и физическим (юридическим) лицом, намеренным приобрести участок.

Получить землю без проведения аукциона имеют право следующие категории (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

• физические лица с целью возведения частного дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или фермерского хозяйства;
• юридические лица, наделённые полномочиями по завершению строительства объектов, расположенных на данном участке;
• юридические лица, уполномоченные возводить объекты социально-культурного назначения, организовывать крупные инвестиционные проекты в пределах участка земли;
• некоммерческие организации для реализации проектов индивидуального жилищного строительства;
• фермерские хозяйства или сельскохозяйственные организации;
• физические или юридические лица, в собственности которых находятся объекты, расположенные на данном участке;
• собственники незавершённых объектов строительства, находящихся на территории участка.

Земельный участок переходит пользователю на основании договора аренды. Документ заключается в письменной форме.

Условия

Договор аренды участка заключается при соблюдении ряда условий, которые касаются вида земель, их целевого использования, статуса арендатора.

Какие земельные участки арендовать нельзя?

В соответствии с Земельным кодексом, не доступны для аренды земли, изъятые из оборота (п. 2 ст. 27 ЗК РФ, п. 11 ст. 22 ЗК РФ). К таким участкам относятся (п. 5 ст. 27 ЗК РФ):

• природные заповедники, национальные парки и иные природоохранные зоны;
• территории лесов;
• водные объекты в государственной или муниципальной собственности (подробнее о том, возможна ли аренда лесных участков и водных объектов, мы рассказываем в отдельной статье);
• земли, занятые объектами культурного наследия;
• участки, предназначенные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
• территория, занятая объектами космической инфраструктуры.

Под какие цели можно взять?

Земельное законодательство предусматривает следующий принцип разделения земель:

• по целевому назначению;
• по видам разрешённого использования.

Для каждого целевого назначения предусмотрены свои виды разрешённого использования. Земельным кодексом выделено 7 категорий земель. По четырём из них допускается передача в аренду, в их числе следующие территории:

• сельскохозяйственного назначения;
• населённых пунктов;
• промышленности и иного спец. назначения;
• лесного фонда.

При сдаче в аренду земель данных категорий доступны все виды разрешённого использования, предусмотренные Земельным кодексом РФ (ст. 7 ЗК РФ). В частности:

• ведение личного подсобного хозяйства, сенокошения, животноводства;
• индивидуальное жилищное строительство;
• ведение промышленного и сельскохозяйственного производства;
• индивидуальное или коллективное жилищное строительство и др.

Подробнее о том, какими правами о обязательствами наделяет стороны договор аренды, мы рассказываем тут.

Особенности заключения договора с муниципалитетом

При заключении договора аренды муниципального участка соблюдаются требования Земельного и Гражданского кодексов РФ. Основные принципы:

1. При оформлении аренды сроком более, чем на 1 год требуется регистрация договора в Росреестре.
2. При заключении договора сроком более, чем на 5 лет арендатор имеет право передавать полномочия владения участком другим лицам (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Подробнее о субаренде мы рассказываем здесь, а из этого материала вы узнаете, как правильно составить договор субаренды, если решите передать свои полномочия по владению участком другим лицам.
3. Любые изменения условий договора допустимы лишь с согласия арендатора земли. Ограничение его прав, прописанных в договоре, так же запрещено.
4. Стоимость аренды является существенным условием договора, без которой документ будет не действителен — п. 12 ст. 22 ЗК РФ (как узнать стоимость аренды и заключить договор читайте тут).
5. Арендатор обязан выполнять условия владения участком, отдельно прописанные в Земельном кодексе для некоторых видов целевого использования земли (рекультивация, соблюдение графика мероприятий по освоению территорий и пр.) (ст. 39.8 ЗК РФ).
6. Договор заключается на срок от одного года до 49 лет в зависимости от категории земли и условий пользования (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

• Скачать бланк договора аренды земельного участка у муниципалитета
• Скачать образец договора аренды земельного участка у муниципалитета

Узнать о правилах составления и оформления типовых договоров аренды земельного участка между физическими и юридическими лицами можете тут, а здесь мы рассказывали о составлении договоров между юрлицами.

С чего начать?

Желающие получить в аренду у муниципалитета земельный участок должны соблюдать определённый порядок действий.

Определение целей

Целевое использование приобретаемой земли – ключевой аспект всей процедуры аренды. Данный параметр определяет, на каких условиях и по какому принципу (на торгах или без них) участок будет передан арендатору.

Территория может быть арендована физическими и юридическими лицами для широкого круга целей:

• индивидуальное жилищное строительство;
• садоводство, ведение личного подсобного хозяйства;
• сельскохозяйственные работы и фермерское хозяйство (больше о порядке заключения договора аренды земель сельхозназначения узнаете тут);
• благоустройство территории и пр.

Выбор способа оформления

Земельный участок может быть арендован двумя способам (ст. 39.6 ЗК РФ):

• через аукцион;
• без проведения торгов.

Без проведения торгов возможна аренда участков со следующими целями (п. 2 ст. 39.6):

• работа над объектами незавершённого строительства юридическими лицами;
• строительство объектов инфраструктуры юридическими лицами;
• возведение объектов ИЖС некоммерческой организацией;
• достройка объектов незавершённого строительства собственниками зданий;
• сельскохозяйственные работы и фермерское хозяйство;
• работы по использованию недр;
• индивидуальное жилищное строительство;
• ведение личного подсобного хозяйства и садоводства.

Какие документы нужны?

Вне зависимости от того, каким способом производится аренда участка (через аукцион или без него), от заявителя потребуются:

• копия паспорта;
• заявление по установленной Администрацией города форме;
• квитанция о внесении задатка (для участвующих в аукционе).

В случае аренды участка через торги внимательно изучаются требования к конкурсным документам, которые могут отличаться в зависимости от лота.

Заявление

Требования к Заявлению на участие в торгах установлены «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды…», утв. Приказом ФАС № 67 от 10.02.2010 г. Документ должен содержать следующие данные:

• Ф.И.О.;
• паспортные данные;
• адрес физического лица или фирменное наименование;
• реквизиты и адрес юридического лица.

Заявка также включает в себя ряд документов:

1. выписка из ЕГРЮЛ для юрлица;
2. копии учредительных документов юрлица;
3. предложение о цене договора;
4. предложения об условиях исполнения договора.

• Скачать бланк заявления на участие в торгах по аренде муниципального земельного участка
• Скачать образец заявления на участие в торгах по аренде муниципального земельного участка

При составлении Заявления на аренду участка без проведения торгов следует ориентироваться на Земельный кодекс РФ (ст. 39.17). Согласно документу Заявление должно содержать следующие данные:

1. Ф. И. О., адрес и паспортные данные заявителя;
2. наименование и место нахождения юридического лица, ИНН, регистрационный номер;
3. кадастровый номер земельного участка;
4. обоснование права получения участка без проведения торгов;
5. цель использования земельного участка;
6. почтовый адрес/адрес электронной почты для связи с заявителем.

• Скачать бланк заявления на получение земельного участка в аренду у администрации без проведения торгов
• Скачать образец заявления на получение земельного участка в аренду у администрации без проведения торгов

Как получить через аукцион – порядок действий

Аренда участка через аукцион включает следующий алгоритм действий:

1. Мониторинг организации торгов на сайте муниципалитета, а также на сайте torgi.gov.ru.
2. Выбор подходящего аукциона (объявление о его проведении публикуется за 1 месяц до мероприятия).
3. Регистрация на аукционе (не позже, чем за 5 дней до проведения торгов).
4. Оплата задатка.
5. Изучение требуемой документации и подготовка бумаг.
6. Подача заявки.
7. Проведение аукциона.
8. Заключение договора с администрацией в случае победы.

Как оформить без торгов?

Порядок предоставления в аренду муниципального участка без проведения торгов прописан в Земельном кодексе (ст. 39.14). Планируя воспользоваться данным правом, претендент должен действовать следующим образом:

1. Ознакомиться с перечнем условий, допускающих аренду земли без торгов и убедиться в соответствии заявителя данным требованиям (перечень условий представлен в п.2 ст. 39.6 ЗК РФ).
2. Подготовить документы-основания для освобождения от проведения торгов.
3. Подготовить схему расположения участка, если таковой ещё не сформирован и не проведено межевание территории.
4. Подать заявление о предварительном согласовании в Администрацию муниципалитета, а также организовать кадастровые работы по образованию земельного участка.
5. Подать в муниципалитет заявление о предоставлении земельного участка (лично, по почте или через портал «Госуслуги»).
6. Приложить необходимые обоснования права на аренду земли без проведения торгов.
7. Дождаться рассмотрения заявления муниципалитетом в течение 30 дней (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
8. При вынесении положительного решения подписать подготовленный Администрацией договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Стоимость

Правила расчёта арендной платы за муниципальную землю закреплены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Согласно документу:

1. Стоимость аренды определяют органы исполнительной власти.
2. Расчёт происходит одним из следующих способов:
   • • по кадастровой стоимости;
     • по результатам торгов;
     • по ставкам арендной платы либо методическим указаниям, утвержденным Министерством экономического развития РФ;
     • по рыночной стоимости, определяемой на основании оценки.

   Больше о методиках расчета стоимости права на аренду земли можете узнать из отдельной публикации.

3. Размер годовой арендной платы за участки, полученные без проведения торгов, устанавливаются в размере 0.01 – 2% от кадастровой стоимости объекта.

В рамках формирования суммы арендной платы во внимание принимают следующие параметры:

• размер участка и его расположение;
• кадастровая стоимость;
• назначение земли;
• наличие на участке значимых природных объектов (водоёмы и пр.).

О том, в каких случаях плата за аренду земли будет облагаться НДС, а в каких нет, можете узнать из этого материала.

Сроки

Земельный кодекс допускает аренду земельного участка на срок от 1 года до 49 лет. На длительность договора влияет цель использования земли. Все возможные варианты описаны в п.8 ст. 39.6 Земельного кодекса. В частности, предусматриваются следующие сроки:

• строительство и реконструкция – от 3 до 10 лет;
• размещение линейных объектов – до 49 лет;
• ИЖС и личное подсобное хозяйство – до 25 лет;
• освоение территории юрлицом – от 3 до 5 лет;
• завершение неоконченного строительства – до 3 лет.

Узнать больше об особенностях долгосрочной и краткосрочной аренды земельных участков вы можете в отдельной публикации.

Что будет за нецелевое использование?

Передача земельных участков в аренду производится под конкретное целевое использование. В связи с чем, изменение данного назначения так же, как и эксплуатация участка не в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель, приводят к нарушению существенных условий договора аренды и к его последующему расторжению.

Такой логики придерживаются Верховные суды, разрешающие споры между арендатором и арендодателем (определения ВС РФ от 17.02.2017 по делу № А81-293/2016, от 17.02.2016 по делу № А40-206687/2014, постановления АС Московского округа от 29.05.2017 по делу № А40-102752/16, Уральского округа от 16.09.2015 по делу № А60-38963/2014).

Таким образом, использование арендованного участка не по назначению грозит арендодателю следующими последствиями:

• аннулирование договора аренды;
• административная ответственность.

Административная ответственность за нецелевое использование земельных участков установлена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. При этом под действие данной статьи подпадает использование участка как не в соответствии с целевым назначением с учетом его категории, так и с нарушением видов разрешённого использования.

Нарушение карается штрафом в размере от 0.5 до 2% от кадастровой стоимости объекта (в зависимости от категории нарушителя).

Уступка / переуступка права на ЗУ

Арендатору земельного участка разрешается передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам без согласия арендодателя, но с условием его уведомления (пп. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ).

В отличие от классической субаренды, переуступка прав означает, что ответственность перед арендодателем полностью переходит с прежнего арендатора на нового.

Для совершения сделки требуется:

• договор переуступки прав;
• копия предыдущего договора аренды;
• кадастровая документация на земельный участок;
• заявление о регистрации договора;
• квитанция об оплате госпошлины (стоимость процедуры: 2000 руб. для физ.лиц и 22 000 для юридических) (ст. 333.35 НК РФ).

Договор переуступки содержит информацию о правах и обязанностях участников сделки, её сроков, условиях расторжения и пр.

Особенности в отдельных случаях

Нюансы получения участка в аренду зависят от целевого назначения приобретаемой земли.

Под павильон (киоск)

Получая землю под павильон или киоск, следует учитываться следующие аспекты:

1. Установка павильона подразумевает ведение предпринимательской деятельности. В связи с этим подают заявление на аренду участка либо участвуют в аукционе юридические лица или ИП. Тем не менее заключение договора возможно и с физлицом.
2. При предварительном выборе участка следует иметь в виду возможные местные ограничения на установку павильонов в конкретных зонах (например, вдоль магистралей). Ознакомиться с точными требованиями можно в ПЗЗ муниципалитета, а также в земельном отделе администрации.
3. При подаче заявления о предоставлении земельного участка следует приложить:
   • выписку из ЕГРЮЛ;
   • устав и учредительные документы, коды ОКВЭД;
   • план будущего павильона и его расположение на участке;
   • кадастровый план сформированного участка (если ранее он не был отмечен на кадастровой карте).

Администрация рассматривает заявление в течение 1 месяца. Далее назначается аукцион, где куда выставляется данный участок. После окончания торгов с победителем заключается договор аренды, который регистрируется в Росреестре.

Под гараж

В целом процедура оформления в аренду участка под строительство гаража не отличается от общих правил получения земли у муниципалитета.

1. При выборе участка стоит обратить внимание на целевое использование земли, в нём должно присутствовать указание на ГСК.
2. Далее следует дождаться проведения аукциона или же инициировать его проведение самостоятельно. Для этого требуется написать заявление на имя главы муниципалитета.

Для участия в торгах подготавливают документы, перечень которых указан в информации об аукционе. Во всех случаях он включает:

• паспорт заявителя;
• заявку (с указанием Ф.И.О., паспортных данных, адреса физического лица или фирменное наименование, реквизиты и адрес юридического лица).

В дополнение прикладывают следующие документы:

• выписка из ЕГРЮЛ для юрлица;
• копии учредительных документов юрлица;
• предложение о цене договора;
• предложения об условиях исполнения договора;
• план гаража и его расположение на участке.

В случае, если гараж уже возведён и требуется оформить землю под ним, то процедура проходит по упрощённой схеме: при наличии документов о праве собственности на гараж владелец имеет право оформить участок в аренду без проведения аукциона (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Аренда земельного участка у муниципалитета – достойная альтернатива покупке. Годовая арендная стоимость такой земли не может превышать 2% от кадастровой стоимости объекта. По общим правилам договор с арендатором заключается по итогам аукциона. Тем не менее Земельный кодекс предусматривает широкий перечень ситуаций, когда проведение торгов не требуется.