Определение кадастровой стоимости земельного участка: зачем нужна оценка и как рассчитывается?

Ревизия земель проводится в определённые сроки. В ходе её проведения устанавливается кадастровая стоимость на большие площади земельных массивов. Эта стоимость, выявленная путём проведения оценки или переоценки, в дальнейшем повлияет на размер налоговых платежей владельцев, на определение размера рыночной цены каждого участка земли, расположенного в этом земельном массиве.

Что это такое?

Кадастровая стоимость (КС) – стоимостное выражение участка земли, установленное в процессе проведения государственной оценки или в некоторых случаях – вне её.

Законодательное определение КС земельного участка: – стоимость объекта недвижимости, установленная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной земельной оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.16, 20, 21, 22 Федерального закона (пп. 2 п. 1 статьи 3 закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Она производится исходя из целей, закреплённых в законодательстве:

• налогообложения (в соответствии с Налоговым кодексом, ст. 390 – налоговая база по земельному налогу рассчитывается как кадастровая стоимость земельных участков);
• установления размера платы за аренду участка, находящегося в собственности муниципалитета или государства в соответствии с пятым пунктом статьи 65 Земельного кодекса;
• расчёта цены для продажи муниципального или государственного участка земли в соответствии с третьим пунктом статьи 39.4 Земельного кодекса (как купить землю у государства по кадастровой стоимости?).

КС участка земли – официальный стоимостной эквивалент, который берётся в расчёт таких платежей как:

• налог на землю (как узнать налог на землю по кадастровому номеру?);
• плата за аренду;
• изменение вида разрешения на использование земли;
• выкупная стоимость участка;
• снятие запрета на строительство и др.

Оценка КС земельного участка окажет существенное влияние на все расходы владельца участка, которые он понесёт в результате его использования. Часто КС земельного участка намного выше её стоимости по рынку. Это происходит по следующим причинам:

• при её определении используются массовые методы оценивания;
• заказчиком оценки выступает заинтересованный в максимальных платежах за землю публичный (государственный) орган.

Кто устанавливает?

Расчёт стоимости участка может быть произведён исходя из решения органов власти, муниципального управления или в иных случаях, в соответствии с законодательством. Официально её может установить:

• лицензированный специалист-оценщик;
• государственный служащий, у которого в должностной инструкции обозначено установление показателей и коэффициентов;
• органы государственной власти, уполномоченные по земельным вопросам.

С начала января 2017 года федеральным законом «О государственной…» №237 введены новые правила осуществления оценки. В соответствии с ними каждый российский субъект должен создать уполномоченные учреждения для проведения комплексной оценки недвижимого имущества. Для них чётко регламентированы обязанности:

• расчёт стоимости объектов;
• консультирование и разъяснения по всем вопросам проведения оценивания;
• возмещение полной суммы убытков, которые понёс правообладатель в результате неверного определения стоимости его собственности.

Что учитывается?

Уполномоченным учреждением при расчёте КС участка земли принимаются во внимание следующие характеристики:

• фактический рельеф участка;
• наличие транспортного обеспечения до границ участка;
• наличие инженерных сетей до границ участка;
• насколько освоены земли вокруг оцениваемого участка.

Специалист при расчёте КС не учитывает:

• искусственно посаженные деревья и растения;
• искусственный рельеф, элементы благоустройства, расположенные внутри зоны участка, малые архитектурные формы;
• улучшения, которые учтены инвентаризационной записью или бухгалтерским учётом.

Если на участке установлены инженерные сети, то кадастровая стоимость должна отразить размер затрат на его подключение к таким коммуникациям. Участок земли считают обеспеченным:

• инженерными коммуникациями, только в случае их подведения к его границам и наличии возможности их использования;
• подъездными путями, только в том случае, если они примыкают непосредственно к его границам и дают владельцу возможность ими пользоваться.

Уполномоченное учреждение, опираясь на указания по проведению оценки из Приказа №226, обязано учесть:

• вид подъездных путей (железнодорожное полотно, дорога для автомобилей и т.д.);
• класс проходящей дороги, её значение (частная, федеральная, региональная и т.д.).

От чего зависит?

Расчёт по формулам бюджетным учреждением происходит с опорой на актуальные данные рынка и прочие сведения, связанные с характеристиками объекта в экономическом разрезе его использования. Конечный размер оценки участка будет зависеть от его количественных и качественных характеристик.

При расчёте размера КС учитывают:

• географическое положение объекта;
• его удалённость от населённых пунктов;
• усреднённая рыночная стоимость в регионе;
• вид назначения;
• к какой категории относится земля;
• развитость инфраструктуры;
• площадь участка.

Как определить?

Процедура, как определяется оценка, регламентирована и состоит из 5 этапов:

1. Орган власти Российской Федерации или её субъекта принимает решение о проведении переоценки массива земель, которое направляют в местное подразделение Росреестра.
2. В Росреестре конкретизируют списки подлежащих оцениванию земель. Обычно они представляют собой расположенные рядом земельные участки, которые объединяют в кадастровые кварталы для простоты работы с большим массивом данных.
3. Росреестр объявляет конкурс среди оценочных организаций, имеющих лицензию, которые смогут провести все требуемые работы по проведению оценки.
4. Проведённые работы оформляются в отчёт и акт, которые направляются в Росреестр и далее – на утверждение органу власти, ответственному за принятие решения о проведении оценки.
5. После утверждения установленная кадастровая стоимость вносится в ЕГРН.

Какие нужны документы?

Ниже перечислим документы, которые позволят произвести более тонкие расчёты для определения типа разрешённого использования вверенного участка. Такой расчёт даёт возможность определить незначительные, на первый взгляд нюансы, которые сильно повлияют на окончательный расчёт.

Для запуска процедуры оценки КС необходимо подготовить некоторые документы:

• кадастровый паспорт с информацией об удельном показателе стоимости участка;
• межевой проект с расположением застроенных зон в конкретном кадастровом квартале;
• межевое дело с указанием назначения земли и общей площади участка;
• техническая документация на недвижимые объекты в пределах границ участка земли;
• градостроительный план с указанием деталей инфраструктуры кадастрового квартала.

Каждый из перечисленных документов выдаётся за определённую плату, сроки их подготовки могут сильно затягиваться, а для некоторых из них потребуется получить особое разрешение администрации.

Выписку выдают на основании:

• общегражданского паспорта;
• документа, удостоверяющего право на ЗУ.

Формула и методика расчета земли: как рассчитывается?

В настоящее время действует несколько методов, как рассчитать:

• сравнительный – путём сравнивания со стоимостью похожего участка;
• затратный – путём определения себестоимости объекта;
• доходный – путём установления всех источников дохода, их размера с оцениваемого участка.

Во внимание принимаются факторы выбранного метода, и на их основе выводится удельный показатель КС на квадратный метр земли. Если земля относится к нескольким категориям, то расчёт будет производиться по максимальной.

После расчёта величины удельного показателя в кадастровом квартале, его принимают за базовую единицу. Следующий шаг – это его произведение с площадью участка. Итоговая цифра – это искомая величина стоимости объекта.

Способ расчёта сложён и определить с его помощью конечный результат могут квалифицированные оценщики-инженеры. Для определения среднего показателя по региону, сопоставляют 2 показателя (частное):

• общую цену земель в регионе;
• общую площадь региональных земель.

Получается тестовый (базовый) удельный показатель для всего регионального земельного массива. Уже с его помощью производятся дальнейшие расчёты по многочисленным формулам. Коэффициенты могут прибавляться или вычитаться из базовой стоимости в зависимости от преимуществ или проблем в оцениваемой зоне.

Дальнейшие расчёты производятся по формуле:

Порядок и процесс проведения

Процесс проведения государственной оценки КС земельных участков включает в себя несколько этапов:

1. государственным или муниципальным органом власти Российской Федерации издаётся Приказ, в соответствии с которым составляется список ответственных исполнителей и земельных массивов, подлежащих оценке;
2. производится раздел каждого земельного массива на несколько кадастровых кварталов;
3. отдельным приказом привлекается лицензированная оценочная организация, принявшая участие в объявленном конкурсе;
4. оценочная организация устанавливает усреднённую кадастровую стоимость для каждого кадастрового квартала по двум основным показателям – средней цены по рынку и виду целевого использования;
5. выявляет КС одного квадратного метра конкретного кадастрового квартала;
6. устанавливает кадастровую стоимость конкретного земельного участка путём перемножения его площади на цену квадратного метра;
7. полученные данные фиксируются и оформляются отчётом.

Решение комиссии об определении

Оспорить КС земельного участка можно в том случае, если она сильно завышена. Правом оспаривания наделен любой гражданин, если его права были затронуты проведенной оценкой и ее результатами. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения стоимости по кадастру – один из способов оспаривания.

Обращение подразумевает одновременное предоставление пакета документов:

• заявление;
• копию документа, устанавливающего право, заверенную должным образом;
• выписку о кадастровой стоимости из ЕГРН;
• иные документы, подтверждающие факт установления стоимости по недостоверным данным.

Срок рассмотрения обращения – 30 дней. Обращение осуществляется по месту расположения земельного участка.

Подтверждающие документы

В результате проведения кадастровой оценки составляется два документа:

• акт определения кадастровой стоимости, принятый в соответствии с Приказом № 514 Минэкономразвития;
• отчет об определении конечной стоимости, требования к которому устанавливаются на федеральном уровне органом по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Акт и отчет определения

Отчет об определении – это документ, который отражает следующие сведения:

• территориальное расположение объекта;
• качественные и количественные характеристики участка;
• описание самого участка и объектов на нем;
• стоимость;
• данные о комиссии.

На основании второго пункта ст.14 закона №237 «О государственной кадастровой оценке», отчет может быть составлен как в бумажном, так и в электронном виде. Акт составляется на каждый участок. В нем отражаются сведения следующего характера:

• номер кадастрового квартала, к которому был отнесен участок земли;
• номер земельного надела в пределах кадастрового квартала;
• общая площадь участка;
• наименование, номер, дата документа, который послужил основанием проведения оценки;
• исходный номер участка, в случае проведения оценки для ранее неучтенного участка;
• к какой категории относится участок земли, а также реквизиты документов, которые послужили основанием установления данной категории;
• к какому виду использования принадлежит земельный участок, а также реквизиты документов, которые послужили основанием установления данного вида;
• цена за квадратный метр земли в конкретном кадастровом квартале;
• итоговая цена земельного участка.

Завершает документ подпись, фамилия, имя, отчество ответственного составителя.

Срок действия

Срок действия оценки стоимости определен в 5 лет.

Как узнать по номеру или адресу?

Любому участку земли, поставленному на учет в Росреестре, присваивается уникальный номер, который можно найти в документах на землю. Официальный портал Росреестра https://rosreestr.ru/site/ предлагает широкому кругу пользователей воспользоваться сервисом для того, чтобы узнать КС на участок.

Для определения следуйте инструкции ниже:

1. после перехода на ресурс вверху необходимо выбрать пункт «Проверка участка»;
2. в появившемся окне ввести кадастровый номер (если он известен) или адрес;
3. нажать кнопку «Найти объект»;
4. в появившихся результатах выбрать нужный объект.

Или произвести поиск по соседней вкладке «Поиск по адресу (расширенный)», заполнив вкладки:

• субъект РФ, в котором расположен ЗУ;
• район и населенный пункт;
• тип улицы;
• название улицы;
• номера дома, строения, квартиры.

В конце нажать кнопку «Найти объект». Система произведет поиск по заполненным данным и выдаст результаты, в которых будет отражена стоимость объекта, дата ее утверждения и внесения в базу, форма собственности, площадь.

На сайте Росреестра есть несколько вкладок, по которым можно определить КС земельного участка. Чтобы воспользоваться услугой необходимо:

1. зайти на сайт Росреестра https://rosreestr.ru/site/;
2. перейти по вкладке «Физическим лицам»;
3. в правом меню из списка электронных сервисов выбрать «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки»;
4. в открывшемся окне ввести в поисковую строку кадастровый номер объекта;
5. нажать кнопку «Найти»;
6. откроется ссылка на вкладку об известной информации о запрашиваемом объекте или ее отсутствии.

Еще один способ – использование сервиса «Публичная кадастровая карта» https://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.59923289&z=3:

1. перейти по ссылке;
2. нажать на инструмент «Лупа» в левом меню;
3. ввести кадастровый номер участка в строку поиска;
4. при его внесении в базу данных, система отобразит результаты поиска (стоимость, категорию, вид разрешенного использования, площадь).

О том, как узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру, читайте тут, а о том, какими еще способами и по каким данным можно выяснить этот показатель, рассказывается в этой статье.

Установление КС участка земли – обязанность государственных и муниципальных органов власти. Для ее определения учреждения привлекают независимые лицензированные организации оценщиков на конкурсной основе. Суть процесса – определение средней стоимости одного квадратного метра кадастрового квартала, и в дальнейшем – определение КС конкретного земельного участка.

Оценка земельной собственности играет большое значение в жизни государства, ведь от ее размера в итоге будут зависеть налоговые поступления в бюджет.

Иногда оценка проводится по недостоверным данным. При несогласии с кадастровой стоимостью участка любой гражданин может обратиться в специальную уполномоченную комиссию и обжаловать ее. В случае отсутствия результата, следующий шаг – обращение в суд.