Земельный участок является частым объектом земельных отношений, который обладает своими свойствами и особенностями. Высокая оборотоспособность позволяет собственникам участков согласно установленным требованиям Земельного кодекса определять два варианта стоимости объекта при его продаже — рыночную и кадастровую.
Что это такое: определение понятий
Перед продажей недвижимости владелец определяется с ее стоимостью — кадастровой (КС) и рыночной (РС). Первую рассчитывают согласно следующим параметрам:
- цена при покупке;
- вложенные средства;
- построенные объекты и проведенные коммуникации;
- расположение зеленых зон, дорог, воды рядом с участком и т.п.
Данные параметры позволяют собственнику увидеть реальную цену объекта и уже отталкиваться от нее при выставлении земли на продажу. Но помимо данных факторов ценовое значение земли складывается в первую очередь из показателя, указанного в выписке ЕГРН.
КС недвижимого объекта определяется по государственным требованиям при постановке объекта на государственный учет. Данная информация прописывается совместно с другими техническими, графическими и описательными сведениями в паспорте объекта, а также содержится в базах Росреестра. Узнать кадастровую стоимость по номеру ЗУ можно, заказав выписку из ЕГРН. Подробнее об этом документе и о том, где и как его можно получить, мы рассказываем тут, а о том, как можно узнать кадастровую стоимость участка, зная его кадастровый номер, вы можете узнать из этого материала.
РС объекта — это «живой» показатель, который складывается на текущий момент продажи или покупки из следующих факторов:
- Категория земли — жилая, сельскохозяйственная, коммерческая и т.п. (что такое назначение земли и как можно узнать категорию ЗУ читайте тут).
- Спрос.
- Региональное расположение.
Для чего нужны и где используют?
Государственное оценивание позволяет выявить и зафиксировать в официальных источниках стоимость земельного участка или недвижимого объекта. Данная позиция в последствии учитывается при расчете налогового сбора на имущество. Таким образом, государство получит возможность не только вести учет всех земель, находящихся в государственной или частной собственности, но и максимально эффективно проведет начисление и сбор налогов, что пополнит госбюджет (как по кадастровому номеру можно узнать размер такого налога на участок мы рассказывали тут).
Знание КС используется в следующих случаях:
- при расчете и уплате налогового сбора на недвижимость (как рассчитывается земельный налог по кадастровой стоимости читайте тут);
- при осуществлении финансовых сделок с землей (продажа, покупка);
- при наследственных делах и т.п. (раздел, наследование, долевое распределение, дарствование);
- при расчете налогового сбора с наследства на землю;
- при оформлении ипотечного или иного займа, как на саму землю, так и при заложении ее как залога.
Она может использоваться в следующих случаях:
- при выставлении участка на продажу, аукцион;
- для определения арендной платы;
- при расчете суммы вознаграждения нотариусу, который осуществлял оформление наследства;
- в документах (исках, ходатайствах) в судебных спорах.
Собственник участка должен быть в курсе текущей КС — ее необходимо обновлять и запрашивать в Росреестре каждые пять лет, также знать ориентировочную РС, для этого можно обратить внимание на соседние или подобные участки, для сравнения или самостоятельного оценивания. Также можно обратиться к независимым экспертам по недвижимости, которые помогут за вознаграждение определить сколько стоит участок.
Как они соотносятся между собой?
Основное различие между основными ценовыми категориями на земельный участок, а также иной недвижимый объект, заключается в том, что понятие рыночной категории более широкое. Оно зависит от текущего спроса на землю, тогда как КС зависит от ценовой политики региона, в котором располагается объект.
Что до их взаимодействия, то кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, последняя на нее опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.
Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Подробнее о том, как можно обжаловать КС, мы рассказываем в отдельной статье, а можно ли попробовать уменьшить ее размер, читайте тут.
Соотношение ценовых категорий на землю
Соотношение ценовых категорий на земельные участки заключается в процентной разнице. С 2012 года Росреестром проводилась переоценка кадастровой стоимости земель, где ее значение приблизили к рыночной. В большинстве случаев данные категории отличаются на 20-25%. Это необходимо учитывать при уплате налогов:
- если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то налог берётся с рыночной цены (за которую продали землю);
- если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости (о том, возможна ли такая продажа земли по цене, меньшей КС и каковы последствия такой сделки, читайте здесь);
- если Росреестром оценка не проводилась или стоимость не обновлялась, то в учет берется полная цена по договору.
Может ли одна быть ниже или выше другой и о чем это говорит?
Показатели КС и РС могут быть равны или разница. Кадастровая цена меняется, как правила, в большую сторону ежегодно в зависимости от общего роста цен на рынке недвижимости. Поэтому стоит обновлять выписки из ЕГРН каждые пять лет, чтобы располагать актуальной ценой на момент продажи земельного участка. Как часто может меняться КС узнаете тут.
Изначально целью изменений в налоговом законодательстве было приравнивание налогооблагаемой стоимости к реальной (рыночной). Такой момент наблюдался в 2014-2015 годах, к 2019 году кадастровая цена стала меньше рыночной на 20%. На нее не влияет рыночный спрос, она полностью зависит от государственных оценочных критериев.
Рыночная же цена обычно выше государственной. Это связано с тем, что КС может не учитывать рыночные изменения, спрос и предложение, расположение участка и иные факторы. Иногда рыночная цена земли бывает не выше кадастровой — это возможно при стабильном рынке и нахождении цен в одном диапазоне длительное время. Также может отсутствовать разница между РС и КС, если оценивание было ориентировано для данного объекта на рыночную цену.
Но КС может быть и выше. Причинами ее повышения служат следующие факторы:
- неправильные методы при оценке;
- техническая ошибка эксперта;
- падение спроса на землю в данном регионе;
- отсутствие коммуникаций, связи с населением.
Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков определяется многими факторами:
- государственными ценовыми категориями;
- спросом на рынке недвижимости;
- индивидуальными параметрами земли.
Два вида стоимости используется при купле-продаже земли, ее дарении, наследовании или разделе, также при ипотечном займе. КС и РС могут быть примерно равны, но могут и отличаться, это зависит от рыночного спроса, методов оценки, но при любом несогласии с их показателями собственник участка может заказать экспертизу по оценке земли.
