Чем отличается реконструкция от перепланировки? Разрешение и ответственность за работу без него

Объекты недвижимости могут быть усовершенствованы путем перепланировки, ремонта, реконструкции. Важно помнить, что значимые изменения допустимы только после согласования в государственными органами, при этом список требований для каждого типа работ существенно отличается.

Сравнение этих понятий

Виды ремонтных работ имеют существенные отличия. Перед тем, как получить разрешение на их проведение, следует разобраться, каким понятием можно охарактеризовать запланированные изменения.

Что такое реконструкция квартиры в многоквартирном доме?

Реконструкция жилплощади направлена на восстановление ее устаревших характеристик. В жилых помещениях МКД могут проводиться такие работы:

• утепление фасада;
• восстановление отделки внешней части стен;
• объединение квартир;
• демонтаж кладовки или коридора для расширения комнат;
• объединение жилой комнаты с балконом путем сноса несущей стены;
• восстановление фундамента;
• постройка веранды.

Что такое перепланировка и похожа ли она на капитальный ремонт?

Перепланировка не является ни капитальным ремонтом, ни реконструкцией. Об этом свидетельствуют государственные стандарты.

Капитальный ремонт проводится только с целью замены или восстановления исправности оборудования, коммуникаций и других частей коммунальных объектов. К таким работам относится:

• оштукатуривание стен;
• ремонт сантехники;
• оклейка обоев и т. д.

В результате технические характеристики здания должны стать лучше.

Реконструкция производится для улучшения условий проживания. В ходе нее корректируются технические параметры сооружения, то есть его высота и площадь, а также количество комнат и этажей. Допускается изменение архитектурных элементов фасада.

Цель перепланировки – сделать проживание более комфортным за счет коррекции конфигураций внутренних помещений здания. Такие перемены в обязательном порядке фиксируются в техническом паспорте объекта. То есть определение реконструкции шире, чем перепланировки.

Чем отличаются?

Эти понятия имеют ряд существенных различий:

1. При реконструкции допускается изменять конфигурацию помещения, расширять его площадь за счет пристроек, дополнительных этажей или комнат. Перепланировка осуществляется в пределах исходной площади.
2. Во время реконструкции может быть затронут фундамент и фасад здания. Например, можно усовершенствовать вентиляцию. При перепланировке все работы проводятся внутри помещения.
3. Реконструкция не изменяет несущие элементы дома. Ее задача – восстановить потерявшие свои первоначальные свойства конструкции, вернуть им заданные при проектировании параметры. Например: при перепланировке в несущей стене прорубили дверной проем. Позднее была сделана реконструкция, в ходе которой проем заложили кирпичом, тем самым вернув стене изначальный вид.
4. Реконструкция чаще всего предполагает частичную или полную замену инженерных сетей. При перепланировке коммуникации могут и не затрагиваться.

Как получить разрешение на реконструкцию квартиры в МКД?

Для согласования реконструкции жилого помещения требуется совершить определенный порядок действий, предусмотренных законом.

Куда обратиться?

Нужно прийти в администрацию и проконсультироваться со специалистом по поводу правомерности совершения запланированных действий. Если проект реконструкции подготовлен и все нужные документы собраны, можно подать заявление в МФЦ или органы местного самоуправления. Если перепланировка будет одобрена, работы надо будет завершить в течение года с момента получения одобрения.

Разрешения

Список уполномоченных органов, с которыми нужно будет согласовать изменения, различается в зависимости от вида работ и особенностей местного законодательства.

Например, может потребоваться заключение таких инстанций:

• экспертов по строительству;
• СЭС;
• службы пожарной безопасности;
• водоканала, электросетей, газовой службы.

Какие документы необходимы?

Владельцу недвижимости, решившему сделать перепланировку, требуется собрать следующие документы:

• заявление, написанное по установленному образцу;
• согласие от остальных владельцев жилья, если они есть;
• технический паспорт на жилплощадь;
• свидетельство о праве собственности;
• проект будущей реконструкции.

Что писать в заявлении?

Заявление на реконструкцию пишется на бланке государственного образца. В нем должна содержаться такая информация:

1. Типы работ, которые будут выполнены (капитальный ремонт, реконструкция и т. д.).
2. Наименование объекта (квартира в МКД).
3. Сведения о положительном заключении экспертизы (дата, номер).
4. Название организации, которая будет проводить работы.
5. Характеристики объекта (количество комнат, площадь, материал фундамента и стен). Данные необходимо взять из свидетельства о праве собственности или запросить в организации, которая занималась составлением проекта жилплощади.

К заявлению нужно приложить копии всех документов.

• Скачать бланк заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения
• Скачать образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения

Проект узаконения

Готовый проект должен полностью соответствовать ст. 48 ГрК РФ. В этом законодательном акте пояснено, что для каждого реконструируемого здания должен разрабатываться отдельный документ.

Проект состоит из текста и схем, определяющих инженерные и архитектурные решения, которые будут обеспечивать осуществление планов по реконструкции жилья. Кроме того, в него включаются:

• данные, касающиеся объекта;
• информация о сносе капитальных элементов сооружения (при наличии);
• мероприятия, обеспечивающие пожарную безопасность и т. д.

Скачать образец проекта перепланировки квартиры

Сроки и стоимость

Для того, чтобы узаконить реконструкцию квартиры, требуется несколько месяцев. Проект, как правило, подготавливается в течение 5 дней, значительно больше времени уходит на сбор необходимых бумаг.

Новый технический паспорт готовится приблизительно за три недели. После этого надо подождать еще 45 дней, пока Жилищная инспекция вынесет свое решение. Еще три недели тратится на оформление выписки из ЕГРН.

Что касается затрат, то они во многом зависят от ценовой политики региона. Для примера можно привести такие цифры:

1. Проект и сопровождающая его документация – от 3 до 90 тыс. рублей.
2. Согласование проекта – 5 тыс. рублей.
3. Услуги БТИ – 7 тыс. рублей.
4. Получение разрешения от Жилищной комиссии – 30 тыс. руб.

Общая стоимость узаконивания реконструкции вместе с дополнительными тратами составляет в среднем от 60 до 150 тыс. рублей.

Ответственность при работах без согласования

Реконструкция, на осуществление которой не было получено разрешение, грозит нарушителю штрафами. Кроме того, владельца недвижимости могут заставить вернуть объекту первоначальный вид.

Для реконструкции своей квартиры собственнику требуется получить разрешение на проведение ремонтно-строительных работ. Если же владелец решит продать недвижимость, не соответствующую плану, ему предстоит столкнуться с множеством неприятностей.