Известно, что перепланировка должна предварительно согласовываться с государственными органами. Но в некоторых случаях возникает необходимость легализовать уже сделанные работы, например, при приобретении квартиры с уже внесёнными изменениями.
- Можно ли легализовать новую планировку, если она уже сделана?
- Какой тип изменения планировки подлежит регистрации после самовольного ремонта?
- Документы для оформления уже сделанных изменений
- Как провести легализацию незаконных переделок?
- Консультация в органе, который осуществляет согласование
- Заказ проекта или самостоятельная разработка эскиза
- Подготовка и подача документов
- Получение решения о согласовании или об отказе
- Обращение в суд с административным исковым заявлением
- Участие в рассмотрении дела
- Обращение в орган регистрации прав для внесения правок
- Сроки
- Сколько стоит?
- Можно ли и как без суда?
- Видео по теме
Можно ли легализовать новую планировку, если она уже сделана?
Если выполненные работы соответствуют установленным законодательством нормативам и не включают в себя запрещённых действий, перепланировку возможно узаконить по факту. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ сделать это предлагается в административном или судебном порядке. К помощи органов правосудия прибегают, если административная процедура узаконивания оказалась нерезультативной.
Какой тип изменения планировки подлежит регистрации после самовольного ремонта?
Узаконить перепланировку квартиры можно после таких изменений:
- Увеличение площади санузла за счёт коридора, при условии, что уровень пола ванной или туалета будет ниже пола коридора на 3 см.
- Расширение балкона путём создания арки шириной до 1 м.
- Обновление системы труб, перенос водного бака стояка с сохранением угла слива.
- Объединение кухни с электрической плитой и гостиной путём создания смежной стене арки или дверного проёма.
- Перенос кухни. Кухня может быть перенесена только в помещение, в котором имеется окно.
Если коррективы затрагивают общедомовую территорию, они должны быть согласованы с соседями.
Не удастся легализовать следующие изменения:
- расширение лоджии за счёт жилого помещения;
- демонтаж несущих стен;
- перенос отопительных приборов на балкон;
- оборудование санузла в жилой комнате;
- объединение комнаты и газифицированной кухни;
- оборудование тёплого пола с задействованием центрального отопления.
Такие изменения не утвердит ни одна инстанция. Более того, придётся заплатить штраф и вернуть квартиру в прежнее состояние.
Документы для оформления уже сделанных изменений
Как указано в ч. 2 ст. 26 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, владельцу жилплощади с перепланировкой требуется предоставить следующую документацию:
- заявление о перепланировке и/или переустройстве;
- оригиналы или заверенные нотариусом ксерокопии правоустанавливающих документов на недвижимость (например, договор социального найма или свидетельство, подтверждающее право собственности);
- согласие от каждого из владельцев жилплощади (в случае частичного присоединения в ходе перепланировки в многоквартирном доме общего имущества) или письменное согласие на проведение перепланировки от членов семьи нанимателя квартиры, занимаемой согласно договору социального найма;
- эскиз или проект внесённых корректировок;
- техпаспорт квартиры;
- поэтажная планировка дома;
- экспликация до и/или после перепланировки;
- если перепланировка осуществлялась по готовому проекту – договор, заключённый с проектной организацией;
- разрешения от СЭС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, архитектурно-планировочного управления;
- техническое заключение о том, что произведённые работы не несут опасности для здания и проживающих в нём людей.
Как провести легализацию незаконных переделок?
Чтобы легализовать уже сделанную перепланировку, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
Консультация в органе, который осуществляет согласование
Это может быть отдел капитального строительства в администрации региона, жилищная инспекция и т. д. Там помогут понять, есть ли необходимость в согласовании произведённых работ, к какому типу относится перепланировка, и перечислят документы, которые потребуется подготовить.
Для получения подробной консультации нужно иметь при себе такие бумаги:
- технический паспорт недвижимости (он должен быть оформлен до 01.01.2013);
- экспликация;
- поэтажный план здания.
Заказ проекта или самостоятельная разработка эскиза
Заказать проект перепланировки можно у ИП или компании, являющихся членами саморегулируемой организации (СРО). Разработчики проекта согласуют его в контролирующих инстанциях:
- СЭС.
- Пожарном надзоре.
- Архитектурно-планировочном управлении.
- Роспотребнадзоре.
Также можно выполнить эскиз планировки самостоятельно. Как правило, это увеличенная ксерокопия поэтажного плана с обозначенными на ней красным цветом изменениями.
Подготовка и подача документов
Необходимые для оформления перепланировки документы можно предъявить по собственной инициативе. В противном случае, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, они будут запрошены организацией, с которой будет согласовываться перепланировка.
Как указано в ч. 3 ст. 26 ЖК РФ, заявителю должна быть выдана расписка о том, что его обращение и прилагающиеся к нему документы приняты.
Получение решения о согласовании или об отказе
Если заявитель обратился в МФЦ, то, согласно ч. 4 ст. 26 ЖК РФ этот период начинает отсчитываться со дня передачи бумаг от МФЦ в орган, занимающийся согласованием перепланировки. Как пояснено в ч. 5 ст. 26 ЖК РФ, в течение трёх дней после вынесения вердикта решение должно быть направлено заявителю.
Обращение в суд с административным исковым заявлением
Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, оспорить отрицательное решение компетентной инстанции возможно, подав административный иск в районный суд по месту проживания или расположения согласующего перепланировку органа. Иск должен быть подан в течение трёх месяцев со дня получения отказа. Данный процесс регламентируется ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ, а также ч.4 ст. 29 ЖК РФ.
Согласно ст. 220 КАС РФ, в исковом заявлении важно указать следующую информацию:
- наименование органа правосудия;
- данные истца и ответчика;
- наименование документа об отказе и дата его подписания;
- информация о правах истца, нарушенных вынесенным решением;
- законодательные акты, которые подтверждают неправомерность отказа.
- Скачать бланк иска об оспаривании отказа на перепланировку
- Скачать образец иска об оспаривании отказа на перепланировку
К иску должен быть в обязательном порядке приложен пакет документов:
- квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины в размере 300 руб.;
- решение о невозможности согласования перепланировки;
- бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью, например, договор найма или свидетельство о праве собственности;
- уведомления о том, что ксерокопии иска и необходимая документация были вручены всем ответчикам и другим лицам, принимающим участие в деле;
- документация из БТИ (техпаспорт жилья, экспликация до и/или после проведения работ по перепланировке, поэтажный план);
- эскиз или проект совершенной перепланировки;
- заключенный с проектной компанией договор (если имеется);
- решение контролирующих органов (Роспотребнадзора, Санитарно-эпидемиологической станции, Пожарного надзора, управление архитектурно-планировочными работами);
- другие бумаги, подтверждающие обоснованность требований истца.
В ст. 55 и ч. 4,5,8 ст. 57 КАС РФ прописано, что если представитель истца является адвокатом, ему надо иметь при себе документацию, подтверждающую его статус и действующие полномочия, а также диплом о получении высшего юридического образования.
Участие в рассмотрении дела
Согласно ч. 1 ст. 226 КАС РФ суд должен рассмотреть дело в течение месяца. Как прописано в ч. 1 ст. 62 КАС РФ, на суде истцу необходимо доказать:
- что нелегальная перепланировка не нарушает законные права и интересы соседей и не представляет угрозы для их здоровья;
- работы проведены с учетом норм и правил строительства;
- были предприняты все необходимые действия для узаконивания перепланировки.
В процессе заседания суда может потребоваться провести строительно-техническую экспертизу. Согласно ч. 4 ст. 78 КАС РФ экспертизу оплачивает сторона, обратившаяся с ходатайством о ее проведении.
Обращение в орган регистрации прав для внесения правок
После этого следует заказать у кадастрового инженера новый техпаспорт квартиры. Затем требуется подать заявление в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН. Данная процедура регламентируется п. 1 ст. 29 ФЗ-№221 от 24.07.2007, а также ч. 1 и 2 ст. 14, ст. 24 ФЗ-№218.
Сроки
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Сколько стоит?
Перепланировка квартиры сама по себе является достаточно затратной процедурой. Помимо покупки и транспортировки строительных материалов, оплаты труда рабочих, вывоза мусора и т. д., необходимо учесть следующие расходы:
- Подготовка проекта перепланировки: от 10 000 руб. стоимость зависит от сложности работ.
- Оформление и заверение разрешения на перепланировку от собственников жилплощади в нотариальной конторе – от 1 000 руб. за каждое.
- Оформление и заверение у нотариуса доверенности на представителя интересов владельца недвижимости – от 2 000 руб.
- Выписка из ЕГРН с обновленными данными – 350 руб.
- Занесение коррективов в технический паспорт – от 5 000 руб.
- Госпошлина за рассмотрение дела в суде – 300 руб.
Можно ли и как без суда?
Если перепланировка не затронула несущие конструкции и не нарушила требования законодательства, легализовать ее возможно без обращения в органы правосудия. Для этого собственнику квартиры требуется прийти в отделение МФЦ с пакетом необходимой документации.
При необходимости легализовать перепланировку возможно постфактум. При этом важно убедиться, что сделанные работы не ухудшают условия проживания других людей и не несут угрозы преждевременного обветшания и разрушения здания.
Видео по теме
Предлагаем посмотреть видео о том, как узаконить самовольную перепланировку квартиры: