Легализация перепланировки в квартире: как узаконить, если она уже сделана?

Известно, что перепланировка должна предварительно согласовываться с государственными органами. Но в некоторых случаях возникает необходимость легализовать уже сделанные работы, например, при приобретении квартиры с уже внесёнными изменениями.

Можно ли легализовать новую планировку, если она уже сделана?

Если выполненные работы соответствуют установленным законодательством нормативам и не включают в себя запрещённых действий, перепланировку возможно узаконить по факту. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ сделать это предлагается в административном или судебном порядке. К помощи органов правосудия прибегают, если административная процедура узаконивания оказалась нерезультативной.

Какой тип изменения планировки подлежит регистрации после самовольного ремонта?

Узаконить перепланировку квартиры можно после таких изменений:

  1. Увеличение площади санузла за счёт коридора, при условии, что уровень пола ванной или туалета будет ниже пола коридора на 3 см.
  2. Расширение балкона путём создания арки шириной до 1 м.
  3. Обновление системы труб, перенос водного бака стояка с сохранением угла слива.
  4. Объединение кухни с электрической плитой и гостиной путём создания смежной стене арки или дверного проёма.
  5. Перенос кухни. Кухня может быть перенесена только в помещение, в котором имеется окно.
Сносить стену или перегородку полностью не разрешается. Если конструкция несущая, проём должен быть узким и дополнительно укреплённым. В перегородке допускается оформлять широкие проёмы с двустворчатыми дверями.

Если коррективы затрагивают общедомовую территорию, они должны быть согласованы с соседями.

Не удастся легализовать следующие изменения:

  • расширение лоджии за счёт жилого помещения;
  • демонтаж несущих стен;
  • перенос отопительных приборов на балкон;
  • оборудование санузла в жилой комнате;
  • объединение комнаты и газифицированной кухни;
  • оборудование тёплого пола с задействованием центрального отопления.

Такие изменения не утвердит ни одна инстанция. Более того, придётся заплатить штраф и вернуть квартиру в прежнее состояние.

Недопустимо делать перепланировку в аварийных домах.

Документы для оформления уже сделанных изменений

Как указано в ч. 2 ст. 26 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, владельцу жилплощади с перепланировкой требуется предоставить следующую документацию:

  • заявление о перепланировке и/или переустройстве;
  • оригиналы или заверенные нотариусом ксерокопии правоустанавливающих документов на недвижимость (например, договор социального найма или свидетельство, подтверждающее право собственности);
  • согласие от каждого из владельцев жилплощади (в случае частичного присоединения в ходе перепланировки в многоквартирном доме общего имущества) или письменное согласие на проведение перепланировки от членов семьи нанимателя квартиры, занимаемой согласно договору социального найма;
  • эскиз или проект внесённых корректировок;
  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажная планировка дома;
  • экспликация до и/или после перепланировки;
  • если перепланировка осуществлялась по готовому проекту – договор, заключённый с проектной организацией;
  • разрешения от СЭС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, архитектурно-планировочного управления;
  • техническое заключение о том, что произведённые работы не несут опасности для здания и проживающих в нём людей.

Как провести легализацию незаконных переделок?

Чтобы легализовать уже сделанную перепланировку, необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Консультация в органе, который осуществляет согласование

Это может быть отдел капитального строительства в администрации региона, жилищная инспекция и т. д. Там помогут понять, есть ли необходимость в согласовании произведённых работ, к какому типу относится перепланировка, и перечислят документы, которые потребуется подготовить.

Для получения подробной консультации нужно иметь при себе такие бумаги:

  • технический паспорт недвижимости (он должен быть оформлен до 01.01.2013);
  • экспликация;
  • поэтажный план здания.
Недостающие документы можно получить в БТИ. В бумагах, которые были выданы после перепланировки, сотрудники БТИ сделают пометки в виде красных линий, обозначающих внесённые коррективы.

Заказ проекта или самостоятельная разработка эскиза

Заказать проект перепланировки можно у ИП или компании, являющихся членами саморегулируемой организации (СРО). Разработчики проекта согласуют его в контролирующих инстанциях:

  • СЭС.
  • Пожарном надзоре.
  • Архитектурно-планировочном управлении.
  • Роспотребнадзоре.

Также можно выполнить эскиз планировки самостоятельно. Как правило, это увеличенная ксерокопия поэтажного плана с обозначенными на ней красным цветом изменениями.

Подготовка и подача документов

Необходимые для оформления перепланировки документы можно предъявить по собственной инициативе. В противном случае, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, они будут запрошены организацией, с которой будет согласовываться перепланировка.

Как указано в ч. 3 ст. 26 ЖК РФ, заявителю должна быть выдана расписка о том, что его обращение и прилагающиеся к нему документы приняты.

Задать вопрос нашему юристу можно с помощью этой формы:

Получение решения о согласовании или об отказе

Решение о возможности согласования перепланировки жилплощади, должно быть принято в течение 45 дней с момента подачи документов.

Если заявитель обратился в МФЦ, то, согласно ч. 4 ст. 26 ЖК РФ этот период начинает отсчитываться со дня передачи бумаг от МФЦ в орган, занимающийся согласованием перепланировки. Как пояснено в ч. 5 ст. 26 ЖК РФ, в течение трёх дней после вынесения вердикта решение должно быть направлено заявителю.

Обращение в суд с административным исковым заявлением

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, оспорить отрицательное решение компетентной инстанции возможно, подав административный иск в районный суд по месту проживания или расположения согласующего перепланировку органа. Иск должен быть подан в течение трёх месяцев со дня получения отказа. Данный процесс регламентируется ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ, а также ч.4 ст. 29 ЖК РФ.

Согласно ст. 220 КАС РФ, в исковом заявлении важно указать следующую информацию:

  1. наименование органа правосудия;
  2. данные истца и ответчика;
  3. наименование документа об отказе и дата его подписания;
  4. информация о правах истца, нарушенных вынесенным решением;
  5. законодательные акты, которые подтверждают неправомерность отказа.

К иску должен быть в обязательном порядке приложен пакет документов:

  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины в размере 300 руб.;
  • решение о невозможности согласования перепланировки;
  • бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью, например, договор найма или свидетельство о праве собственности;
  • уведомления о том, что ксерокопии иска и необходимая документация были вручены всем ответчикам и другим лицам, принимающим участие в деле;
  • документация из БТИ (техпаспорт жилья, экспликация до и/или после проведения работ по перепланировке, поэтажный план);
  • эскиз или проект совершенной перепланировки;
  • заключенный с проектной компанией договор (если имеется);
  • решение контролирующих органов (Роспотребнадзора, Санитарно-эпидемиологической станции, Пожарного надзора, управление архитектурно-планировочными работами);
  • другие бумаги, подтверждающие обоснованность требований истца.

В ст. 55 и ч. 4,5,8 ст. 57 КАС РФ прописано, что если представитель истца является адвокатом, ему надо иметь при себе документацию, подтверждающую его статус и действующие полномочия, а также диплом о получении высшего юридического образования.

Для представителей, которые не являются адвокатами, достаточно бумаг, удостоверяющих полномочия.

Участие в рассмотрении дела

Согласно ч. 1 ст. 226 КАС РФ суд должен рассмотреть дело в течение месяца. Как прописано в ч. 1 ст. 62 КАС РФ, на суде истцу необходимо доказать:

  1. что нелегальная перепланировка не нарушает законные права и интересы соседей и не представляет угрозы для их здоровья;
  2. работы проведены с учетом норм и правил строительства;
  3. были предприняты все необходимые действия для узаконивания перепланировки.

В процессе заседания суда может потребоваться провести строительно-техническую экспертизу. Согласно ч. 4 ст. 78 КАС РФ экспертизу оплачивает сторона, обратившаяся с ходатайством о ее проведении.

Обращение в орган регистрации прав для внесения правок

Необходимо дождаться, пока решение, вынесенное органами правосудия, вступит в силу. Как следует из текста ч. 5 ст. 227, ст. 186 и ч. 1 ст. 298 КАС РФ, это произойдет после истечения срока на апелляционное обжалование, который равен одному месяцу.

После этого следует заказать у кадастрового инженера новый техпаспорт квартиры. Затем требуется подать заявление в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН. Данная процедура регламентируется п. 1 ст. 29 ФЗ-№221 от 24.07.2007, а также ч. 1 и 2 ст. 14, ст. 24 ФЗ-№218.

Сроки

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

  • создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
  • сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
  • рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
  • получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
  • ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
  • вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
  • процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Сколько стоит?

Перепланировка квартиры сама по себе является достаточно затратной процедурой. Помимо покупки и транспортировки строительных материалов, оплаты труда рабочих, вывоза мусора и т. д., необходимо учесть следующие расходы:

  1. Подготовка проекта перепланировки: от 10 000 руб. стоимость зависит от сложности работ.
  2. Оформление и заверение разрешения на перепланировку от собственников жилплощади в нотариальной конторе – от 1 000 руб. за каждое.
  3. Оформление и заверение у нотариуса доверенности на представителя интересов владельца недвижимости – от 2 000 руб.
  4. Выписка из ЕГРН с обновленными данными – 350 руб.
  5. Занесение коррективов в технический паспорт – от 5 000 руб.
  6. Госпошлина за рассмотрение дела в суде – 300 руб.

Можно ли и как без суда?

Если перепланировка не затронула несущие конструкции и не нарушила требования законодательства, легализовать ее возможно без обращения в органы правосудия. Для этого собственнику квартиры требуется прийти в отделение МФЦ с пакетом необходимой документации.

При необходимости легализовать перепланировку возможно постфактум. При этом важно убедиться, что сделанные работы не ухудшают условия проживания других людей и не несут угрозы преждевременного обветшания и разрушения здания.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о том, как узаконить самовольную перепланировку квартиры:

Оцените статью
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Правовед онлайн
Добавить комментарий