Основные особенности перепланировки в новостройке. Согласование, сроки и стоимость

Согласно жилищному законодательству РФ, любое изменение планировки квартиры должно согласовываться с госорганами. Это касается как давно эксплуатируемого жилья, так и новостроек. Рекомендуется получить разрешение уполномоченных ведомств еще до проведения строительных работ. В противном случае незаконная планировка грозит владельцу помещения административной и даже уголовной ответственностью.

Можно ли делать процедуру?

В новых домах зачастую уже на этапе проектирования закладывается возможность планирования пространства помещения. Однако такие решения должны укладываться в строительные нормы, в противном случае узаконить перепланировку не удастся.

Проводимые работы не должны касаться важнейших конструкций дома, в новостройке не допускается:

  1. Демонтировать или ослаблять несущие стены.
  2. Организовывать единое пространство кухни и гостиной без двери при наличии газоснабжения.
  3. Подключать «теплый пол» к общедомовым сетям.
  4. Выносить систему отопления на балкон.
  5. Увеличивать размер кухни или санузла свыше 25% жилплощади.
  6. Перемещать, убирать общедомовые коммуникации.
  7. Увеличивать балкон за счет жилплощади и другие радикальные работы.

Если перепланировка не нарушает законодательные нормативы, проводить ее можно.

Внимание! Владельцам жилья рекомендуется изучить проект дома на этапе строительства или приобретения квартиры. Техспециалисты застройщика дадут консультации, какие работы допускаются в помещении, а что делать не следует.

Нужно ли согласовывать?

Получать разрешение на перепланировку требуется обязательно и рекомендуется еще до осуществления работ. Однако зачастую владельцы квартир пренебрегают этим условием и пытаются узаконить уже проведенные изменения. В некоторых случаях госведомства отказывают в процедуре и обязывают собственников вернуть помещение в прежний вид.

Самовольная перепланировка может представлять угрозу для здоровья и жизни жильцов, если в работах были задействованы несущие конструкции, общедомовые коммуникации. Вызывает трудности продажа таких объектов. Возможный отказ в проведении сделки или вынужденное значительное снижение цены квартиры.

Выделяют 2 вида согласования перепланировки в новостройке:

  • разрешительное;
  • уведомительное.

Первое необходимо при осуществлении капитальных работ (перемещения санузла, создания проема в несущей стене, организации перегородок и так далее). Уведомительное согласование может требоваться на незначительные изменения (смену полового покрытия, перестройку ненесущих перегородок и так далее).

Важно! На перепланировку должны быть согласны все собственники квартиры, в том числе несовершеннолетние. Каждый владелец оформляет письменное одобрение работ.

С чего начать?

При планировании проведения работ, изменяющих конфигурацию помещения, рекомендуется изучить проект новостройки, определить строительные особенности: расположение несущих стен, коммуникаций и так далее.

Перепланировка проводится поэтапно:

  1. Создается проект, подлежащий согласованию в местной администрации.
  2. Проводятся непосредственно работы по разрешенному плану.
  3. Совершенные изменения фиксируются администрацией, оформляется новая документация на объект.

То есть начинать согласование требуется с определения допустимого перечня строительных работ.

Как узаконить?

Чтобы узаконить перепланировку, требуется действовать последовательно:

  1. Подготовить проектную документацию и согласовать ее в уполномоченном ведомстве.
  2. Провести работы по перепланировке.
  3. Согласовать уже проведенные изменения.
  4. Получить техпаспорт в БТИ.
  5. Ввести жилье в эксплуатацию и представить сведения о нем в Росреестр.

Только после прохождения всех этапов изменения жилплощади признаются узаконенными.

Куда обращаться?

На различных этапах согласования перепланировки требуется обращаться в уполномоченные инстанции:

  1. Строительную компанию — для создания проекта работ по изменению жилплощади.
  2. Местную администрацию — урегулирование работ осуществляется архитектурно-строительным отделом. Направить документацию допустимо также через МФЦ.
  3. БТИ — для оформления техпаспорта.
  4. Росреестр — для внесения уже совершенных изменений в документацию.
Внимание! При несогласии гражданина с решением уполномоченных ведомств о запрете работ гражданин также вправе обратиться в суд для обжалования вердикта.

Документы для оформления

На законодательном уровне нет утвержденного перечня документации, необходимого для проведения процедуры согласования. Исходя из правил в отдельном субъекте РФ или из вида работ, пакет бумаг может дополняться, поэтому перед посещением ведомства информацию рекомендуется уточнить. Например, если осуществлялся перенос газовой плиты, потребуется приложить справку из газовой службы о правильности подключения.

В общий перечень входят:

  • заявление о перепланировке;
  • удостоверение личности заявителя;
  • техпаспорт;
  • бумаги о собственности;
  • письменное согласие собственников — если их несколько;
  • проект перепланировки.

Для оформления акта приемочной комиссии о вводе помещения в эксплуатацию потребуются:

  • заявление об оказании данной услуги;
  • акты освидетельствования скрытых работ.
Ранее узаконить перепланировку могли только собственники, представляющие в инстанцию бумагу о владении объектом. Теперь провести процедуру допустимо до официальной регистрации.

Создание проекта

Документ заказывают в компании, у которой присутствуют допуски СРО на осуществление проектных работ. СРО выступает саморегулируемой организацией (реестром) строителей. Перед заключением договора необходимо запросить у выбранной компании свидетельство о допуске к работам — в нем можно посмотреть, в какой СРО состоит предприятие и номер в перечне.

Далее рекомендуется проверить факт наличия организации в реестре на официальном сайте. Если в перечне СРО фирма присутствует, можно заказывать в ней проект. Для этого понадобится представить техпаспорт помещения. Проект издается в течение 5 дней. Компания также согласовывает и выносит техзаключение о допустимости проведения конкретных работ. Этот документ прилагается к проекту.

Согласование проекта с местной администрацией

Проектная документация и техзаключение направляются в местную администрацию в отдел архитектуры. Также прилагаются:

Задать вопрос нашему юристу можно с помощью этой формы:
  • правоустанавливающие бумаги на владение помещением;
  • согласие других собственников;
  • заявление на перепланировку.

О принятии бумаг выдается расписка.

Рассмотрение возможности проведения работ осуществляется в течение 45-48 дней. При положительном исходе выдается разрешение. При отказе в перепланировке придется переделывать проект, гражданин также вправе обратиться в суд для обжалования решения.

Строительные работы

На следующем этапе проводятся непосредственно строительные работы, в соответствии с подготовленным проектом. Если будут допущены отклонения от официальной документации, комиссия администрации не примет перепланировку.

При заключении договора со строительной бригадой в документе рекомендуется обозначить, что работы осуществляются из материалов по проекту заказчика, указав их полный перечень и количество. Это послужит подтверждением соответствия проведенных изменений официальному плану.

Оформление техпаспорта

По завершении строительных работ из БТИ вызывают кадастрового инженера для проведения замеров. На их основании оформляются новый техпаспорт, техплан (на диске). Сотрудники ведомства в электронном варианте укажут сделанные изменения.

Срок изготовления документа насчитывает 7 дней.

Согласование факта

С новым техпаспортом, справкой о совершенной перепланировке обращаются в районную администрацию. Приемочная комиссия ведомства проверяет соответствие проделанных изменений разрешенному проекту.

При отсутствии отклонений от плана владельцу помещения передается акт о перепланировке и решение о ее законности. В случае отказа в согласовании его можно обжаловать в судебном порядке.

Ввод в эксплуатацию и обращение в Росреестр

Для ввода квартиры в эксплуатацию в районную администрацию направляют:

  • заявление об издании акта приемочной комиссии;
  • удостоверения личности владельцев квартиры (или доверенности);
  • вердикт администрации о согласованности перепланировки;
  • новый техпаспорт.
Разрешение на ввод в эксплуатацию подготавливается в течение 1 месяца.

Далее, следует внести изменения об объекте в кадастр недвижимости. Для этого всю имеющуюся документацию о перепланировке и соответствующее заявление направляют в Росреестр. Допустимо обратиться в ведомство напрямую или через МФЦ. Через неделю Росреестр предоставит выписку из ЕГРН с новым планом помещения.

Сроки

Длительность согласования зависит от скорости рассмотрения документации в ведомствах, вида и объема проводимых работ. Средние сроки согласования перепланировки без задействования несущих конструкций насчитывают:

  1. Получение разрешения —1,5-2 мес.
  2. Сдача проведенной перепланировки и оформление документации — 1-1,5 мес.

Если затронуты несущие конструкции, сроки согласования увеличиваются:

  1. Получение разрешения — 2-2,5 мес.
  2. Сдача проведенных изменений и оформление соответствующих бумаг — 1-1,5 мес.

Стоимость

Совокупные затраты на согласование перепланировки значительно различаются для отдельных объектов и зависят от объема и вида проводимых изменений. Стоимость может составлять от 5 тыс. рублей (при небольших работах) до 45-60 тыс. рублей (без учета непосредственно ремонта).

Дороже всего обходится проект перепланировки, примерная стоимость за средний объем работ — 30 тыс. руб. Оформление техпаспорта в БТИ стоит 2 -2,5 тыс. рублей, новых правоустанавливающих бумаг на квартиру в Росреестре — 1 тыс. руб. (госпошлина). При обращении в суд с целью обжалования отказа в перепланировке потребуется оплатить госпошлину 200 руб.

Порядок процедуры до получения собственности

Сейчас присутствует возможность выполнить перепланировку до официальной регистрации прав владения на квартиру. Для согласования изменений требуется представить:

  • договор на участие в долевом строительстве;
  • договор об уступке прав по договору на долевое строительство;
  • акт приема-передачи объекта;
  • копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
  • справку от застройщика о выполнении обязательств по договору (если данного пункта нет в передаточном акте).

Однако возможность такого согласования следует уточнять на региональном уровне, поскольку преимущественно для проведения процедуры нужна выписка из ЕГРН.

Особенности при ипотеке на квартиру

При пребывании жилья в ипотеке для согласования перепланировки обязательно потребуется письменное одобрение банка. В финансовое учреждение направляется проектная документация и заявление о рассмотрении возможности проведения работ. При положительном решении банк установит срок, когда требуется завершить работы. После этого в течение 6 мес. владелец квартиры должен представить в финансовое учреждение новую документацию на объект.

Внимание! Иногда в кредитном договоре присутствует пункт о невозможности изменений конфигурации помещения. В этом случае перепланировку допустимо проводить только после погашения ипотеки.

Чем грозят незаконные действия?

При выявлении несогласованных изменений конфигурации помещения в новостройке на владельца помещения накладывается административное взыскание —2000-2500 руб.(ст. 7.21 КоАП РФ). Если перепланировка включает запрещенные виды работ, нарушающие строительные нормы, собственника обязуют вернуть жилье в прежний вид. Если этого не произойдет, Жилищная инспекция вправе инициировать судебное разбирательство.

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
  2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

В ходе процесса квартира собственника продается с публичных торгов. Деньги передают бывшему владельцу за вычетом штрафа (если он не был удержан), затрат на осуществление вердикта суда с возложением на нового покупателя обязательства по возвращении жилья в прежний вид.

Если по причине незаконной перепланировки пострадало здание, люди, их имущество, на собственника возможно наложение не только административной, но и уголовной ответственности.

Изменение конфигурации квартиры допустимо проводить только по согласованию с уполномоченными ведомствами. Перепланировка не должна нарушать безопасность здания, причинять дискомфорт, угрозу здоровью и жизни других жильцов. При этом согласовать изменения следует до проведения работ, что позволит избежать судебных разбирательств и штрафных санкций.

Полезное видео

О нюансах и правилах перепланировки в новостройке рассказано в видео:

Оцените статью
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Правовед онлайн
Добавить комментарий