В последние годы стало популярно переделывать жильё по своему вкусу. Но, делая перепланировку, собственники зачастую не задумываются о том, что запланированные изменения должны быть легализованы. Это упущение неизбежно всплывает при необходимости срочно продать недвижимость. В результате могут пострадать как продавец, так и покупатель. В статье разбирается, можно ли выставить жилье на продажу и реализовать его, если не были узаконены подобные изменения, как осуществить такую сделку.
- Нужно ли узаконивать при продаже помещения его переоборудование?
- Возможна ли продажа жилья в неузаконенном перепланированном виде?
- Как изменится цена, если не было согласования на подобный ремонт?
- Как провести процедуру?
- Что можно сделать, если помещение покупается за наличные?
- Если приобретается в ипотеку
- Сложности при сделке с переоборудованным без разрешения жильем
- Какие риски?
Нужно ли узаконивать при продаже помещения его переоборудование?
В случае обнаружения самовольных действий, собственнику, согласно ст. 7.21 КоАП РФ, придётся заплатить штраф. После этого изменения всё равно должны быть узаконены. Если это невозможно, жилплощадь возвращается в прежнее состояние за счёт владельца.
Категорически запрещены следующие изменения:
- объединение лоджий и балконов с комнатами;
- вынос отопительных приборов на лоджии;
- объединение комнаты с кухней, на которой стоит газовая плита;
- демонтаж и срезание вентиляционных и сантехнических коробов;
- разрушение несущих стен и др.
Без согласования с БТИ можно осуществлять следующие действия:
- замена инженерных коммуникаций или установка дополнительных;
- установка антенны;
- монтаж кондиционера;
- косметический ремонт;
- замена дверных и оконных проёмов;
- перестановка бытовой техники и т. д.
Получить разрешение на подобные вмешательства не удастся.
Законность перепланировки определяется в зависимости от соответствия произведённых работ следующим законодательным актам:
- СанПиН;
- ст. 25, 26 ЖК РФ;
- СНиП;
- ПП РФ от 21.01.2006 г. №25 «Об утверждении Правил использования жилых помещений».
Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме
- Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
- Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Возможна ли продажа жилья в неузаконенном перепланированном виде?
Прямого запрета на продажу недвижимости с нелегальной перепланировкой нет. Но собственникам такой квартиры нужно учитывать, что большинство покупателей сверяет данные техпаспорта с реальным видом квартиры. Выявленные несоответствия, о которых умолчал продавец, могут вызвать у человека, решившего купить недвижимость, сомнения в безопасности сделки.
Иногда находятся желающие приобрести помещения с несанкционированными вмешательствами. Но при этом новый собственник должен понимать, что ему придётся потратить время и финансы на узаконивание уже внесённых коррективов.
Это связано с тем, что при продаже переделанной недвижимости получается, что кадастровый и технический планы не соответствуют реальной конфигурации помещений, а в некоторых случаях – и их площади.
Как изменится цена, если не было согласования на подобный ремонт?
Независимо от того, кто делал перепланировку, отвечать за внесённые коррективы придётся владельцу жилья. По этой причине покупатели обычно отказываются от сомнительной сделки.
Ситуацию может исправить снижение цены на 10-20%. Считается, что скидка компенсирует неудобства, которые испытает новый собственник. При этом не нужно пытаться полностью или частично скрыть наличие переделок. Для точной оценки суммы компенсации стоит пригласить независимого эксперта. Специалист осмотрит помещение, сравнит с планом БТИ и вынесет свой вердикт.
Как провести процедуру?
Для продажи недвижимости с незаконной перепланировкой собственник, согласно ст. 25-29 ЖК РФ, должен действовать следующим образом:
- Посетить БТИ для получения выписки из кадастрового паспорта с перечнем выполненных работ. Кроме того, требуется получить ксерокопию кадастрового паспорта и справку, в которой отражены технические характеристики квартиры.
- Передать пакет документации в районный филиал градостроительства и архитектуры. Сотрудник данной инстанции должен составить эскиз и проект имеющихся в настоящее время изменений. Проект требуется согласовать со службой пожарной безопасности, СЭС, ЖЭУ, местными властями.
- В случае одобрения корректировок необходимо заплатить штраф за то, что разрешение не было получено своевременно.
- Затем надо получить одобрение у главного архитектора и пригласить сотрудника БТИ. Специалист осмотрит жилплощадь и обновит техническую документацию. Изменения должны быть занесены в кадастровый паспорт и план помещения. Из этих документов потребуются новые выписки с отражёнными в них изменениями.
После этого можно заключать сделку купли-продажи обычным образом. Документ заверяется в нотариальной конторе. При себе необходимо иметь:
- договор купли-продажи;
- согласие других владельцев жилплощади, если они имеются;
- если одному или нескольким собственникам не исполнилось 18 лет, потребуется разрешение из органов опеки и попечительства;
- выписка из ЕГРН;
- справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- выписка из домовой книги поясняющая, сколько человек прописано в помещении.
Что можно сделать, если помещение покупается за наличные?
При расчёте наличными ответственность ложится на покупателя сразу после заключения сделки. Обычно в этом случае оценивается, сколько будет стоить узаконивание изменений. Эта сумма вычитается из цены недвижимости в качестве компенсации покупателю.
Продавец при этом ничем не рискует. Формально он продал жилплощадь по старой документации. Претензий со стороны покупателя не было, поэтому доказать, что перепланировку сделал бывший собственник, невозможно. А вот человек, купивший квартиру, может попасть в неприятную ситуацию.
Часто оказывается, что внесённые изменения невозможно согласовать, а цена их ликвидации в несколько раз превышает сделанную скидку. Ситуация усугубляется из-за того, что согласование чаще всего оценивается путём звонка в профильную компанию, а не экспертизы.
Если приобретается в ипотеку
Оформление недвижимости с перепланировкой в ипотеку связано с определенными сложностями. Большинство финансовых организаций отказываются выдавать кредиты на приобретение такой жилплощади.
Если банк не против, продавец остается в выигрыше, но надо быть готовым к тому, что поиски покупателя могут затянуться. Квартира продаётся в открытую, то есть потенциальный покупатель, финансовая организация и страховая компания осведомлены о наличии несанкционированных изменений в недвижимости, но всё равно согласны на сделку.
Со стороны покупателя не все так просто. Ипотечный кредит ему будет предоставлен только при условии, что после покупки недвижимости перепланировка будет оформлена в соответствии с законодательством. Данное обстоятельство прописывается в тексте договора с указанием сроков (обычно до полугода).
Ответственность за риски, связанные с тем, что перепланировка может оказаться несогласуемой, несет покупатель и оценочная компания. Последняя далеко не всегда хорошо справляется со своими обязанностями. Недобросовестные оценщики также могут написать заключение на основании 1-2 телефонных звонков. Кроме того, Росреестр вправе отказать в регистрации сделки из-за того, что план квартиры не соответствует ее реальному виду.
Из видео узнаете, как банки относятся к квартирам с перепланировкой и можно ли получить ипотеку на такое жилье:
Сложности при сделке с переоборудованным без разрешения жильем
В случае реализации помещений, переделанных без предварительного уведомления БТИ, часто возникают такие трудности:
- Может потребоваться оформить новый технический паспорт. В этом случае от работников БТИ, которые придут с проверкой, не удастся скрыть расхождения предусмотренных проектом здания и фактических параметров.
- Трудно найти человека, который согласится взять на себя определенные риски, связанные с наличием перепланировки.
- Многие оформляют купленную недвижимость в ипотеку, а банки очень неохотно берут в залог квартиры с самовольными изменениями.
- Покупатели попросят снизить цену.
- Покупатель самостоятельно примет решение прекратить переговоры с продавцом и отказаться от сделки.
Какие риски?
Нелегально измененное помещение даже после продажи может быть признано товаром с ненадлежащим качеством на основании ст. 477 ГК РФ и ст. 19 ЗЗПП. В этом случае продавца привлекут к административной ответственности и заставят его возместить ущерб, причиненный покупателю, а договор купли-продажи объявят недействительным, вне зависимости от этапа заключения сделки.
При наличии простой перепланировки, которая не затрагивает несущие конструкции и не причиняет неудобств соседям, можно продать недвижимость по сниженной стоимости. Значительные коррективы выгоднее легализовать. Это позволит сэкономить и избежать проблем с законом.
