Что такое перепланировка квартиры в МКД, можно ли делать без разрешения, как согласовать? Нюансы процедуры

Жильцы часто находят планировку, установленную застройщиком, некомфортной, и решают внести свои коррективы во время ремонта. Так как переорганизация квартиры – это сложный процесс, перед ее началом стоит изучить всю важную информацию по данному вопросу. Это позволит избежать проблем с законом и многих других неприятностей.

Что это такое: определение

Неофициальное понятие перепланировки подразумевает проведение ремонтно-строительных работ, которые приведут к корректировке архитектуры помещения относительно плана, составленного при застройке. Такие изменения обычно делаются для комфорта жильцов.

Перепланировка квартир контролируется следующими законодательными актами:

• Постановление Госстроя РФ №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 29.09.2003 г.
• ЖК РФ.

Строгие требования, предъявляемые к ремонтно-строительным работам, нужны для сохранения первоначального вида МКД, предотвращения порчи собственности жилищного фонда и выполнения нормативов по ремонту и содержанию жилых помещений.

Что представляет собой процедура, какие типы работ включает?

Это определение относится к таким типам работ:

• установка дверных конструкции, а также их демонтаж и перенос;
• уменьшение или расширение квартиры с несколькими комнатами;
• установка тамбура или изменение его внешнего вида;
• объединение соседних квартир;
• создание дополнительной кухни или санузла;
• изменение габаритов нежилой площади квартиры;
• создание дополнительных дверных проемов в перегородках и т. д.

Чем отличается это понятие от переустройства и реконструкции?

Понятия перепланировки, реконструкции и переустройства подразумевают изменение вида помещения, но они имеют и существенные различия.

В ст. 25 ЖК РФ пояснено, что переустройством является смещение, замена или установка водопровода и других инженерных систем МКД.

Понятие реконструкции раскрыто в ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ. К этому типу переорганизации относятся изменения, касающиеся фасада здания, то есть остекление балконов, установка дополнительных дверных и оконных проемов.

Перед осуществлением подобных действий надо составить проект и получить разрешение. Кроме того, потребуется согласие всех собственников дома, потому что фасад здания относится к общему имуществу.

Когда можно делать без разрешения, а когда нельзя?

С жилищной инспекцией можно не согласовывать такие манипуляции:

• перемещение сантехники в пределах кухни или санузла;
• закладка двери в несущей стене;
• остекление балконов и лоджий, если это не противоречит исходному проекту МКД;
• демонтаж перегородок внутри квартиры, если они не несущие;
• ликвидация тамбура или корректировка его формы, если внешние габариты не изменятся;
• разделение квартиры при помощи перегородок, не нагружающих перекрытие;
• закладка проема в не несущей перегородке квартиры.

Чтобы избежать аварийных ситуаций и разрушения здания, категорически запрещено производить следующие действия:

• размещать балконы и лоджии там, где их не было при сдаче МКД в эксплуатацию;
• нарушать целостность вентиляционной системы;
• объединять кухню с комнатой, если в дом проведен газ;
• увеличивать площадь квартиры за счет общедомовой территории;
• обогревать балкон или лоджию, а также подключать теплые полы при помощи водопровода и центральной системы отопления;
• расширять коридоры, уменьшая при этом жилую площадь;
• демонтировать несущие конструкции, делать в них проемы;
• разрушать перекрытия или перегружать их;
• оборудовать санузел над комнатами соседей.

Все остальные работы можно производить после получения разрешения жилищной инспекции.

Как согласовать по закону РФ?

Согласование перепланировки осуществляется в четыре этапа:

1. Консультация в Жилищной инспекции или муниципалитете.
2. Получения одобрения перепланировки.
3. Подтверждение того, что работа закончены. Инспектор осматривает квартиру и составляет соответствующий акт.
4. Занесение изменений в паспорт жилплощади, в свидетельство о праве собственности и в план БТИ.

Необходимые документы

Согласно ст. 26 ЖК РФ, жильцам, решившим сделать перепланировку, необходимо подготовить следующие бумаги:

• заявление о перепланировке, подписанное собственником жилплощади;
• свидетельство о том, что квартира является собственностью заявителя;
• проект будущих изменений;
• технический паспорт квартиры;
• согласие на перепланировку от каждого из членов семьи заявителя, если они проживают в этом помещении.

Когда такая деятельность является незаконной?

Несогласованная с государственными органами перепланировка является незаконной. Нарушителю грозит следующая ответственность:

• обязанность вернуть квартиру в исходное состояние за свой счет;
• продажа жилья с торгов с выплатой владельцу денежных средств за исключением судебных издержек;
• принудительное расторжение договора аренды.

Суд может принять решение оставить перепланировку неизменной, если угроза для жизни и здоровья жильцов отсутствует.

Особенности проведения работ в новостройке

При возникновении необходимости сделать перепланировку в новой квартире сложнее всего бывает доказать, что она находится в собственности заявителя.

Получение свидетельства часто затягивается, а без выписки из ЕГРН вносить какие-либо изменения на законных основаниях нельзя.

Нередко можно увидеть объявления о продаже жилья со «свободной» планировкой. Застройщики утверждают, что жильцы смогут организовать пространство по своему усмотрению. Но с точки зрения закона понятия «свободная перепланировка» нет. Перед тем как дом будет сдан в эксплуатацию, сотрудники БТИ произведут замеры каждой квартиры и определят возможную планировку с учетом пожеланий дольщиков.

Что значит перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме?

Чаще всего такая процедура проводится при открытии в квартире магазина или офиса или в том случае, если помещение стало непригодным для проживания. Порядок перевода описан в ст. 23 ЖК РФ. На ее основании заявителю надо предъявить такие бумаги:

• заявление о переводе;
• план БТИ и технический паспорт помещения;
• свидетельство собственника;
• план этажей дома.

Перепланировка квартиры – сложная, но осуществимая процедура. Конечно, есть шанс, что изменение жилого помещения не привлечет внимание государственных органов, но нельзя забывать о том, что нарушение архитектуры здания может доставить неудобство как собственнику, так и другим жильцам, или даже угрожать их жизни и здоровью.