Возможен ли перевод квартиры в нежилое помещение? Способ, как его осуществить

При владении объектом недвижимости, который не используется собственником для проживания, целесообразно перевести его в нежилое помещение. Это позволит получить дополнительный доход, эксплуатируя собственность в коммерческих целях. Перевод жилплощади в нежилой фонд в многоквартирном доме возможен только при соблюдении обозначенных законом условий и состоит из нескольких последовательных этапов.

Переустройство жилого помещения

Переводом жилого объекта в нежилой считается изменение его юридического статуса, в связи с утратой целевого использования (проживания). Проведение процедуры преимущественно осуществляется при:

1. Намерении заниматься деятельностью, требующей отдельного входа в помещение с улицы (при открытии торговой точки).
2. Сдаче площади арендаторам для ведения бизнеса (под офисы, магазины).
3. Необходимости изменения характеристик объекта для осуществления предпринимательской деятельности, что сделает помещение непригодным для проживания (переоборудование кухни в офис).

Порядок перевода жилого фонда в нежилой регулируется гл.3 Жилищного кодекса (ЖК). Правила утверждаются на федеральном уровне, однако субьекты РФ вправе принимать собственные нормативно-правовые акты, административные регламенты (по согласованию перепланировки, по введению дополнительных требований к объекту и так далее).

Условия процедуры

Проведение процедуры допустимо при наличии условий, обозначенных в ст. 22 ЖК РФ:

1. В помещении должен быть оборудован самостоятельный вход с улицы — требуется обеспечить обособленность объекту. При площади свыше 100 кв. метров необходим запасной выход.
2. Объект располагается на первом этаже. Если он находится выше, остальные помещения должны принадлежать к нежилым.
3. Запрещено создавать препятствия для пользования общим имуществом другим гражданам (например, блокировку прохода), демонтировать конструкции и сети, принадлежащие единой системе.
4. Мероприятия, связанные с переводом, не должны провоцировать угрозу обрушения дома, снижать его надежность.

Когда невозможно?

Процедура не осуществляется, если:

1. В помещении постоянно проживает или зарегистрировано лицо.
2. Не соблюдается принцип изолированности площади (наличие отдельного входа).
3. Недвижимость выступает предметом залога, судебные приставы намереваются ее арестовать, то есть присутствует обременение правами третьих лиц.
4. Жилплощадь пребывает в технически неудовлетворительном, аварийном состоянии, не подключена к инженерным коммуникациям.
5. Квартира находится в доме, выступающим культурным объектом.
6. Помещение выступает частью объекта.
7. Жилье располагается в наемном доме социспользования.
8. Помещение предназначено для религиозной деятельности.
9. Соседи не выразили свое одобрение.

Пошаговая инструкция процедуры

Порядок изменения статуса объекта от жилого к нежилому и, наоборот, от нежилого к жилому регламентирован ст. 23 ЖК РФ. Процедура перевода состоит из последовательных этапов:

1. сбора документации;
2. издания проекта перепланировки;
3. получения официального одобрения соседей;
4. согласования перевода в уполномоченных органах (межведомственной комиссии, администрации и так далее);
5. проведения строительных работ;
6. получения акта приемочной комиссии и техплана;
7. регистрации права на нежилой объект.

Кто должен обратиться и куда?

Переводом вправе заниматься собственник объекта (или один из них), а также уполномоченное лицо на основании нотариальной доверенности. Обращение осуществляется в территориальный орган по месту расположения помещения.

Собранную документацию направляют в Департамент Управления имуществом для межведомственной комиссии (МВК), администрацию или иное уполномоченное ведомство. Допускается личное посещение учреждений или обращение через МФЦ (многофункциональные центры).

При сборе пакета бумаг, необходимого для перевода, граждане делают запросы в:

• Департамент Управления имуществом.
• БТИ (бюро технической инвентаризации).
• Управление пожарного надзора.
• СЭС.
• Управляющую компанию.
• Паспортный стол.
• Проектную организацию.
• УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы).

Необходимые документы

В пакет документации для оформления перевода входят:

• удостоверения личности и бумаги о рождении всех владельцев;
• нотариальная доверенность — если переводом занимается представитель собственника;
• официальное согласие каждого владельца на перевод — за детей до 18 лет бумагу оформляют законные представители;
• заключение органа опеки — если одним из собственников выступает несовершеннолетнее лицо;
• правоустанавливающая документация (выписка ЕГРН, свидетельство при его выдаче до июля 2016 г.);
• заявление о переводе;
• проект перепланировки или переустройства;
• техплан помещения;
• поэтажный план здания;
• техзаключение о состоянии дома, несущих конструкций — по требованию;
• протокол общего собрания владельцев квартир дома об утверждении решения о переводе и согласие каждого соседа;
• справка ДЕЗ о назначении иных помещений, находящихся на одном этаже с квартирой;
• выписка из домовой книги — оформляется в паспортном столе и указывает, что на жилплощади нет прописанных лиц;
• заключения от специальных служб, исходя из региональных правил (пожарного надзора, газовой службы, СЭС и так далее);
• акт приемочной комиссии;
• техплан кадастрового инженера, отражающий произведенные изменения;
• заявление в Росреестр на кадастровый учет;
• выписка ЕГРН — выдается при успешном завершении процедуры перевода.

Поэтажный план помещения и техпаспорт

Для получения документации первоначально требуется обратиться в Департамент управления имуществом для оформления доверенности. Она необходима для заказа в БТИ поэтажного плана здания. Доверенность издается на основании заявления от собственника помещения или его уполномоченного лица, также требуется предъявить паспорт и правоустанавливающие бумаги на объект. Срок изготовление документа — 1 месяц.

Далее с доверенностью нужно обратиться в БТИ. Потребуется написать заявление на заказ плана и предоставить регистрационные документы. Техпаспорт с планом помещения также заказывают в БТИ, допускается обращение через МФЦ.

Заказ проекта перепланировки и переустройства

Для получения документа требуется выбрать проектную организацию, состоящую в СРО, с действующим допуском на выполнение таких работ. С предприятием заключается договор, предоставляется документация на квартиру.

Готовый проект содержит сведения:

• характеристики объекта;
• техзадание с обозначением цели перепланировки;
• подробное описание всех работ по перепланировке, а также связанных с воздействием на несущие конструкции;
• поясняющие схемы, чертежи, фото;
• организационные моменты — указание места хранения материалов, требований к оборудованию, мер безопасности и так далее.

Заключения санитарно-эпидемиологического и пожарного надзоров

Документ о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности выдает Управление Пожарного надзора. Инспектор осматривает объект недвижимости и выдает заключение. Документ о санитарном благополучии выдается районным СЭС. Сотрудник учреждения осматривает помещение и составляет акт.

Согласование с соседями

Получение официального одобрения соседей на перевод выступает обязательным этапом процедуры. Собственнику будущего нежилого помещения потребуется представить:

• протокол общего собрания дома;
• письменное согласие каждого соседа примыкающих к рассматриваемому объекту помещений.

На общем собрании решение утверждается на основании голосования. Для правомерности вердикта на нем должно присутствовать не менее 50% собственников. О проведении мероприятия жильцов предварительно уведомляют (за 10 дней), исходя из утвержденных правил дома: с помощью извещения, объявлений и так далее.

Вердикт признается законным, если он принимается не менее 2/3 от числа участвующих собственников. Протокол с вынесенным вердиктом составляют в 2 экземплярах.

Если требуются реконструкция, перепланировка, в результате которых задействуется общее имущество, необходимо получить согласие 100% собственников. К протоколу оформляются лист регистрации участников, общие списки собственников на дату собрания, доверенности представителей жильцов.

Одобрение каждого соседа с примыкающих помещений оформляется после получения общего протокола. Бумага составляется произвольно, обязательно указывают сведения:

1. ФИО владельца или наименование организации (если сосед — юридическое лицо);
2. реквизиты паспорта;
3. номер квартиры;
4. реквизиты правоустанавливающих документов.

• Скачать бланк согласия соседей на перевод жилого помещения в нежилое
• Скачать образец согласия соседей на перевод жилого помещения в нежилое

Оформляют согласие исключительно собственники помещений. Этот этап считается наиболее сложным, поскольку даже отказ одного соседа делает процедуру перевода неосуществимой. Если примыкающее помещение не приватизировано, ее собственником выступает муниципалитет. Требуется получить официальное согласие данного органа — оформление производится в течение 15 дней.

Обращение в управляющую компанию

Для осуществления перевода требуется представить:

• справку ДЕЗ о назначении иных помещений, расположенных на одном этаже с рассматриваемым объектом;
• техзаключение о состоянии здания.

Оба документа выдают в управляющей компании (ЖЭУ, ТСЖ и так далее) на основании заявления от собственника или его представителя.

Как составить заявление?

С пакетом документации собственники обращаются в Департамент Управления Имуществом для получения разрешения на перевод. Рассмотрение и принятие решения осуществляется на основании заявления по унифицированной форме.

Документ содержит сведения:

1. наименование уполномоченного органа;
2. ФИО и реквизиты паспорта заявителя, контактные данные;
3. персональную информацию о совладельцах помещения;
4. адрес переводимого помещения;
5. просьбу о переводе;
6. перечень работ по перепланировке и переустройству (по требованию);
7. пояснения об отсутствии оснований для отказа в переводе, согласно ст. 22 ЖК РФ — расположение объекта на первом этаже, возможность обособленности, нет обременений и так далее;
8. перечень прикладываемой документации;
9. дату оформления и подпись заявителя.

• Скачать бланк заявления о переводе жилого помещения в нежилое
• Скачать образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое от физического лица
• Скачать образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое от юридического лица

Получение разрешения

Порядок рассмотрения представленной документации регламентирован ст. 23 ЖК и включает этапы:

1. Оформление заключения межведомственной комиссии, комитета по архитектуре или иного уполномоченного ведомства о согласовании планировки.
2. Проверка представленной документации.
3. Издание постановления главы администрации о новом статусе помещения.

Вынесенный вердикт направляется заявителю в трехдневный срок после принятия. Одновременно об изменениях уведомляется каждый собственник примыкающих помещений.

Проведение

После получения разрешения проводятся строительные работы по перепланировке, под которой понимается изменение конфигурации объекта:

• организация отдельного выхода;
• установка, удаление или перенос стен;
• изменение размеров или заделывание оконных и дверных проемов;
• перераспределение площадей внутри объекта;
• обустройство антресоли и так далее.

Отклоняться от утвержденного проекта нельзя, иначе это грозит отказом в дальнейшем проведении процедуры и штрафными санкциями. Проводят работы подрядные компании, состоящие в СРО строителей. При перепланировке учитываются меры безопасности, обозначенные экспертом, соблюдаются положения законодательства об обеспечении тишины в определенное время суток.

Для чего нужен акт приемочной комиссии?

После окончания перепланировки в администрацию направляется соответствующее уведомление. Формируется комиссия из членов МВК, пожарного надзора, жилотдела администрации, жилинспекции и иных ведомств.

Далее проводится оценка работ, проверка их соответствия проекту. Если все требования соблюдены, нареканий нет, оформляется акт приемочной комиссии. При выявлении недочетов их потребуется устранить и провести проверку повторно.

Акт необходим для заказа техплана, который выступает основанием для проведения кадастрового учета и регистрации права в Росреестре. План составляет кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат, членство в СРО. Он фиксирует новые характеристики помещения в форме электронного документа, который направляется собственнику и в Росреестр. Возможно предоставление данных на бумажном носителе.

Регистрация прав собственности в УФРС

Завершающим этапом перевода помещения из нежилого в жилое и наоборот выступает обращение собственников в УФРС (Федеральную регистрационную службу). Делать это допускается при личном посещении учреждения или через МФЦ. Владельцы подписывают сформированное для них заявление. Далее требуется оплатить госпошлину за регистрацию права собственности.

К заявлению прикладывают приемочный акт, постановление о переводе и техплан. Через 5-7 дней будет готова выписка ЕГРН, которая выступает подтверждением изменения статуса помещения.

Отказ

Отрицательное решение может быть вынесено на следующих основаниях (ст. 24 ЖК):

1. Непредставление документации или ее направление в ненадлежащее учреждение.
2. Несоблюдение условий перевода.
3. Несоответствие проекта перепланировки выдвигаемым законодательным требованиям.
4. Отсутствие официального одобрения от других собственников и соседей.

При несогласии с принятым решением собственник или его представитель вправе обжаловать его в суде.

Сроки и стоимость

Стоимость перевода определяется при обращении в БТИ (в отдел приватизации) на основании заявления от собственника. Допустимо направление документов через МФЦ. К заявлению прикладывают:

• паспорт;
• нотариальную доверенность (если действует представитель собственника);
• правоустанавливающие бумаги;
• протокол МВК;
• техпаспорт, поэтажный план;
• учредительные документы (при обращении организации).

БТИ на основании анализа документации выносит решение о стоимости перевода, о чем издается протокол. При этом фиксированных расходов нет, оценка осуществляется индивидуально на основе различных критериев (техсостояния, возможности коммерческой деятельности и так далее).

Собственник несет следующие расходы:

1. Разницу в стоимости нежилого помещения при расчетах в БТИ.
2. Погашение взносов за подготовку техпаспорта, справки о разнице цен до и после перевода.
3. Оплату услуг нотариуса — для оформления копий документации, доверенности.
4. Внесение госпошлины.
5. Оплату услуг организации, работающей над проектом перепланировки.

Срок принятия решения о переводе помещения насчитывает 45 дней после принятия документации уполномоченным органом. О вынесенном вердикте собственника уведомляют в течение 3 дней.

Перевод жилого фонда в нежилой и, наоборот, нежилого объекта в жилой осуществляется на основании правовых норм ЖК РФ. Перечень утвержденной документации направляется в Департамент Управления Имуществом или иное уполномоченное ведомство, принимающее решение о возможности проведения процедуры.

После успешного осуществления перепланировки и приема помещения комиссией в Росреестре регистрируется право владения объектом с измененным юридическим статусом.