Ремонт по закону – согласование и узаконивание перепланировки жилья

Согласно правилам, прописанным в действующем законодательстве, перед тем как провести перепланировку, собственник должен согласовать её в уполномоченных органах. В случае несоблюдения данного правила, владельца могут ожидать в будущем серьёзные последствия.

Что такое согласование?

В соответствии с п. 1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка должна производиться в квартире по согласованию с органом местного самоуправления.

Под процедурой согласования подразумевается получение официального разрешения на реализацию подобных изменений от уполномоченного органа государственной власти.

Можно ли оформить перепланирование жилья?

Несомненно, у владельцев помещений в многоквартирных домах есть возможность узаконить задуманную перепланировку. Однако порядок действий будет отличаться в зависимости от момента проведения в жилье изменений. Тут возможны два варианта:

• Перепланировка реализована до получения разрешения – в данном случае речь идёт о самовольном совершении подобных изменений. Действовать придётся через судебный орган.
• Изменение конфигурации помещения только планируется – в подобной ситуации всё будет гораздо проще. Действовать нужно согласно порядку, прописанному в ст.26 ЖК РФ.

Можно ли онлайн?

В настоящее время узаконить перепланировку можно в онлайн-режиме. К примеру, такая возможность есть на сайте mos.ru в разделе «Услуги» / «Жильё, ЖКУ, двор» / «Перепланировка».

Так, на сайте mos.ru онлайн можно провести следующие операции:

1. согласовать перепланировку, в том числе самовольную;
2. оформить акт приёмочной комиссии, подтверждающий завершение процедуры согласования;
3. продлить срок действия разрешения на изменение конфигурации помещения;
4. отозвать решение о согласовании.

Стоит иметь в виду, что не в каждом регионе есть возможность провести такие процедуры через интернет.

Условия

В ходе получения разрешения на реализацию изменений в своём помещении, собственник должен также учесть дополнительные условия, которые могут действовать для той или иной категории жилья. Более подробно основные особенности, характерные для разных видов недвижимости, описаны ниже.

В ипотечном жилье

Только после этого можно приступать к оформлению разрешения на проведение подобных изменений.

В новостройке

Зачастую квартиры в новостройке продаются с так называемой свободной планировкой. При этом многие риелторы позиционируют данное обстоятельство, как существенное преимущество, ссылаясь на то, что новоиспечённый собственник сможет устроить внутреннее пространство помещения по своему вкусу.

Однако это неправда.

В общежитии

При проведении перепланировки в общежитии, помимо разрешения органа местного самоуправления, инициатору подобных изменений также обязательно необходимо будет предварительно получить письменное согласие от своих соседей. Без этой бумаги реализовать задуманное не получится.

Как узнать об узаконивании?

В отдельных случаях возникает необходимость в получении точной информации о том, узаконена перепланировка в квартире или же она является самовольной. Особенно актуален данный вопрос при покупке недвижимости.

Получить подробную информацию можно несколькими способами:

• Просмотреть кадастровый паспорт квартиры. Если перепланировка узаконена (или же не проводилась), то план квартиры, отражённый в данном документе, будет соответствовать фактической конфигурации помещения.
• Ещё одним вариантом является запрос у собственника официального разрешения на проведение подобных изменений (полученного ранее). Если он не сможет или не захочет представлять такой документ, то это повод задуматься о законности, проведённой в квартире перепланировки.

Как согласовать: порядок

В зависимости от сложности планирующихся изменений, согласовать перепланировку в квартире можно двумя способами:

• по эскизу (упрощённая процедура);
• на основании полноценного проекта.

Каждый из этих способов имеет свои особенности реализации, более подробно о которых написано ниже.

Упрощённая схема (по эскизу)

Такой вариант предполагает упрощённую процедуру получения разрешения, так как в этом случае не нужно готовить полноценный проект. Заявителю достаточно представить эскиз будущих изменений. Однако отличительной чертой такого способа является то, что далеко не все виды перепланировок можно согласовать на основании такого документа.

Так, не получится получить разрешение по эскизу в случае, если планируется реализация следующих изменений:

• перенос кухни в другое место;
• расширение площади санузлов или же объединение ванной комнаты и туалета;
• перенос газового оборудования;
• затрагивание несущих конструкций дома и т.д.

По проекту

Разработка проекта требуется в том случае, когда речь идёт о реализации в квартире крупных и сложных изменений. Это могут быть следующие виды работ:

• смена месторасположения газовой плиты, в результате чего необходимо изменять длину труб газовой подводки;
• изменение границ мокрых зон (например, совмещение ванной и туалета);
• расширение оконных или дверных проёмов, расположенных во внешних стенах и др.

С чего начать оформление?

Прежде всего, собственнику необходимо подготовить проект планирующихся изменений конфигурации квартиры (или эскиз – при упрощенном порядке).

Как правило, для реализации этой задачи приглашается специалист из проектной организации (СРО). Он должен будет приехать в квартиру, осмотреть ее, изучить пожелания собственника относительно будущей перепланировки, после чего подготовить проект c учетом требований, прописанных в нормативных актах соответствующего региона (например, Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 года № 508-ПП).

Как сделать регистрацию по закону?

Процедура согласования перепланировки квартиры описана в ст. 26 ЖК РФ. Она включает в себя следующие основные этапы:

1. Разработка проекта будущих изменений конфигурации помещения.
2. Подготовка заявления и сбор необходимого пакета документов.
3. Подача бумаг в уполномоченный орган.
4. Получение разрешения на проведение перепланировки.
5. Реализация необходимых ремонтных работ.
6. Проверка результата приемочной комиссией и составление соответствующего акта с последующим его направлением в Росреестр.

Куда обратиться?

Однако сделать это можно не только напрямую, но и через МФЦ.

Документы

Согласно перечню, приведённому в п. 2 ст. 26 ЖК РФ, для получения разрешения на изменение конфигурации помещения, потребуются следующие документы:

• заявление (по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266);
• бумаги, подтверждающие права владельца на жилье (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
• проект перепланировки (эскиз);
• технический паспорт;
• письменное согласие на реализацию запланированных изменений (от членов семьи/соседей/банка);
• заключение Минкультуры РФ (в отдельных случаях).

Стоимость

Выдача разрешения на перепланировку квартиры производится бесплатно. Однако определенные расходы возникнут на этапе сбора документов, а именно:

• оплата услуг организации, которая будет заниматься разработкой проекта (примерная цена от 40000 до 100 000 рублей);
• внесение госпошлины за выписку из ЕГРН (870 рублей бумажный вариант для физических лиц);
• уплата госпошлины за нотариальное удостоверение доверенности на согласование перепланировки (если от имени заявителя действует иное лицо);
• прочие расходы.

Сроки

В соответствии с п. 4 ст. 26 ЖК РФ решение о согласовании перепланировки должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 дней с момента подачи бумаг. Затем до истечения 3 дней в адрес заявителя должен быть направлен документ, подтверждающий возможность изменения конфигурации помещения.

Что делать после?

В согласованное время к собственнику квартиры явятся сотрудники Жилищной инспекции, проверят соответствие реализованных изменений тому плану, который был представлен на согласование, после чего составят соответствующий акт. Он будет являться подтверждением окончания процедуры согласования перепланировки.

Особенности

При согласовании перепланировки следует учитывать некоторые особенности, характерные для того или иного вида помещения.

Переустройство лоджии

Одним из наиболее популярных видов изменения конфигурации квартиры является затрагивание балконов и лоджий. Сразу стоит отметить, что в данном случае потребуется представить проект перепланировки, так как зачастую подобного рода изменения касаются несущих конструкций и теплового контура здания.

Зачастую при перепланировке лоджии в состав проекта также необходимо включить теплотехнический расчет, подтверждающий, что после реализации изменений не увеличатся теплопотери.

Кроме того, владелец квартиры должен помнить, что нельзя объединить кухню и лоджию (даже при условии ее утепления). Однако эту проблему легко решить, установив между помещениями сдвижную стеклянную перегородку.

Стен

При планировании перепланировки стен особое внимание следует уделить несущим конструкциям, так как в данном случае действует много ограничений.

Так, если собственник желает сделать проем в несущей стене (например, для объединения кухни и комнаты), то ему обязательно нужно будет представить вместе с другими документами техническое заключение, подтверждающее тот факт, что после реализации подобных изменений дом не станет аварийным.

Помимо несущих стен, в квартире также есть межкомнатные перегородки, которые не являются несущими. Некоторые собственники считают, что при сносе (установке) таких конструкций согласовывать подобные изменения не нужно. Однако это ошибочное мнение. Получить разрешение на перепланировку в любом случае необходимо, однако в данной ситуации у собственника будет меньше ограничений на реализацию задуманных изменений.

Таким образом, каждый владелец квартиры должен помнить, что любые изменения, затрагивающие конфигурацию помещения, обязательно должны быть узаконены. Причем в отдельных случаях помимо разрешения уполномоченного органа, также потребуется получить согласие банка (при ипотечной квартире), соседей (в случае с общежитием), а также членов семьи (при наличии договора социального найма).

Видео по теме

О том, как согласовать перепланировку квартиры, вы узнаете из этого видео: