В объявлениях о продаже недвижимости все чаще можно встретить такую формулировку, как продажа квартиры со свободной планировкой. Данное обстоятельство позиционируется, как неоспоримое преимущество такого жилья. Однако так ли это на самом деле? Существуют ли какие-либо ограничения? С какими сложностями может в будущем столкнуться владелец такого помещения?
Что значит такое жилье: описание и фото
В общем значении под квартирой со свободной планировкой подразумевается помещение, в котором отсутствуют внутренние перегородки между комнатами. Такое жилье имеет вид студии, в которой лишь намечены линии планировки квартиры. При этом застройщики зачастую говорят, что покупателю вовсе не обязательно выбирать предложенный вариант, и он может по своему усмотрению организовать внутреннее пространство помещения.
Далее на фото можно увидеть, как выглядит такое жилье.
Ограничения при перепланировке подобного жилья
Как уже было указано выше, у каждого помещения есть свой изначально утвержденный план. Если покупатель квартиры со свободной планировкой захочет изменить ее внутреннее пространство в соответствии со своими вкусовыми предпочтениями, то в данном случае речь будет идти о перепланировке жилья.
В свою очередь, в действующем законодательстве обозначены четкие правила и требования, касающиеся перепланировки помещения в многоквартирном доме. Они прописаны в ЖК РФ (глава 4), Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 и региональных нормативных актах. Так, в качестве примера можно привести несколько наиболее распространенных ограничений, которые действуют при переоборудовании квартиры, в том числе со свободной планировкой:
- владелец не имеет права уменьшать вентиляционный короб;
- не допускается перенесение мокрой зоны в другое место;
- недопустимо изменение места размещения санузлов;
- не разрешается увеличивать подсобное помещение за счет площади жилого (например, не получится сделать ванну более просторной, отобрав пару сантиметров от комнаты);
- собственнику квартиры запрещено переносить радиаторы центрального отопления в другое место;
- площадь помещения, отведенного под комнату, не может быть меньше 9 квадратных метров (такое требование действует на территории Москвы);
- иные правила и ограничения.
Нужно ли оформлять документально?
Ответ на поставленный вопрос однозначный. Несомненно, прежде чем приступить к обустройству квартиры, все изменения необходимо зафиксировать документально и получить официальное разрешение на их реализацию. Без данной процедуры, в будущем проведенная перепланировка может быть признана самовольной, что повлечет за собой ряд весьма неприятных последствий для собственника такого помещения.
Некоторые застройщики еще на этапе продажи квартиры заверяют покупателей в том, что свободную планировку не нужно никак оформлять и регистрировать. Однако это в корне неверное суждение, основной целью которого является введение в заблуждение будущего собственника.
Как узаконить перепланировку?
Данную процедуру можно представить в виде следующих последовательных этапов:
- В первую очередь необходимо подготовить проект будущей перепланировки жилья, которую хочет узаконить собственник. Для этого необходимо обратиться в специализированную организацию, имеющую разрешение на оказание подобных услуг (СРО).
- Следующим шагом является подготовка заявления (согласно утвержденной форме) и сбор пакета необходимых документов.
- После того как все бумаги будут собраны, нужно их направить в орган местного самоуправления для согласования.
- Дождаться окончания процедуры рассмотрения представленного заявления и прочих бумаг.
- В случае положительного ответа заявителю выдадут на руки документ, подтверждающий согласование перепланировки квартиры, после чего он может смело приступать к проведению ремонтных работ.
- Завершающим этапом является приемка проведенных изменений. Для этого созывается специальная комиссия, которая проверяет соответствие фактической перепланировки квартиры той, которая была заявлена в документах. Если расхождений нет, то составляется акт приемочной комиссии.
Куда обратиться?
Основным государственным органом, ведающим вопросами, связанными с переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирных домах, является территориальная Жилищная инспекция. Именно сюда следует подавать документы для согласования планирующихся изменений. В то же время вовсе не обязательно напрямую обращаться в Жилищную инспекцию.
Направить все необходимые бумаги можно через ближайший многофункциональный центр (МФЦ). Этот вариант более удобный, так как позволяет сэкономить время. Кроме того, сотрудник МФЦ поможет правильно оформить заявление о согласовании перепланировки.
Документы
Полный перечень документов, которые потребуются для получения разрешения на изменение пространства квартиры, приведен в п. 2 ст. 26 ЖК РФ. В данный список входят следующие бумаги:
- Заявление согласно установленному образцу.
- Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (может быть представлен оригинал или заверенная у нотариуса копия).
- Проект перепланировки жилого помещения. Если планируется использование части общего имущества МКД, то также потребуется протокол общего собрания жильцов, содержащий согласие на реализацию таких изменений.
- Технический паспорт квартиры.
- Письменное согласие от всех членов семьи нанимателя (если конкретное жилье занимают на основании договора социального найма).
- Официальное заключение Министерства культуры РФ о возможности проведения перепланировки (если объект недвижимости является памятником архитектуры, культуры или истории).
Как составить заявление на согласование этой процедуры?
Заявление о согласовании перепланировки имеет единую форму, утвержденную Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266. Структура данного документа представлена следующими основными пунктами:
- «Шапка» заявления – размещается в верхнем правом углу. Тут указывается наименование органа, уполномоченного согласовывать перепланировку квартир.
- Название документа (располагается в центре бумаги).
- Сведения о заявителе – Ф. И. О., реквизиты паспорта, место проживания и контактные данные.
- Полный адрес объекта недвижимости, в котором планируется проведение перепланировки.
- Полное имя владельца и просьба о разрешении проведения переоборудования квартиры с указанием реквизитов документа, подтверждающего право собственности на это жилье.
- Планируемый срок и режим проведения ремонтных работ.
- Отметка о том, что все изменения будут реализованы в строгом соответствии с заявленной проектной документацией, в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима.
- Информация о лицах, чье согласие необходимо для реализации перепланировки (указываются Ф. И. О., реквизиты паспортов, подписи и отметки об их нотариальном удостоверении).
- Список приложений.
- Необходимые подписи.
- Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры
- Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры
Стоимость и сроки согласования
Согласно п. 4 ст. 26 ЖК РФ государственный орган должен рассмотреть представленное заявление о согласовании перепланировки и прочие документы в течение 45 дней. Данный период времени отсчитывается с момента подачи бумаг заявителем.
После того как решение будет принято, сотрудники Жилищной инспекции должны не позднее 3 дней направить собственнику квартиры документ, подтверждающий согласование перепланировки или отказ в оказании такой услуги (с указанием причин).
Однако заявителю придется понести много расходов при сборе документов. К основным статьям затрат можно отнести:
- оплату услуг организации, которая будет готовить проект перепланировки квартиры;
- выплату вознаграждения специалистам, привлеченным для оказания помощи при сборе документов;
- внесение госпошлины при заказе выписки из ЕГРН и т.д.
Точную стоимость назвать невозможно, так как на ее величину оказывает влияние большое количество факторов (регион, в котором проживает владелец жилья, сложность планирующихся изменений пространства квартиры и т.д.).
Риски незаконной процедуры
В случае проведения незаконной перепланировки (без разрешения соответствующего органа) квартиры со свободной планировкой, владелец такого жилья будет нести следующие основные риски:
- привлечение к административной ответственности с последующей уплатой штрафа, установленного в п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ;
- нарушителя могут заставить вернуть квартире прежний вид;
- жилье с незаконной перепланировкой будет достаточно сложно продать;
- помещение может быть принудительно продано с публичных торгов (если собственник не захочет приводить квартиру в прежнее состояние).
Таким образом, если разобраться детально, то можно понять, что квартира со свободной перепланировкой это скорее недостаток, нежели преимущество. Покупатель должен четко понимать, что сделать все исключительно по своему вкусу и желанию не получится. Все изменения необходимо будет согласовать. В противном случае можно столкнуться с весьма неприятными последствиями.
