Сервитут — срочное или бессрочное право пользования одним или несколькими лицами земельным участком, другим объектом недвижимости в пределах, которые ограничены договором либо правовым актом. Статья рассказывает об оплате за пользование, возможности самостоятельной оценки стоимости сервитута и других нюансах.
Плата за право пользования
За право пользоваться чужой землей, как и другой недвижимостью — оплачивается налоговый сбор. Устанавливается размер платы после оценочной стоимости объема нанесенного фактического ущерба, реальных убытков, упущенной выгоды.
Действующее законодательство выделяет две формы использования участка, принадлежащего другому лицу:
- Частная — заключается договор между частными лицами, выплачивается один раз в период, который указан в договоре. Оплата совершается в начале использования земельного участка, в момент расторжения договора или в другой срок до окончания действия нормативного документа — один раз в месяц, неделю, день.
- Публичная — подписывается нормативный акт в пользу государства, выплачивается единовременно или периодически в сроки, которые указаны в договоре. Государством компенсация за пользование выплачивается редко — в случае, когда участок сильно пострадал от деятельности на его территории.
Для чего нужен расчет стоимости?
Право собственности на недвижимость возникает с даты, когда это право зарегистрировано. Для того, чтобы покупать, продавать, сдавать в аренду любое недвижимое имущество, необходимо иметь документальное подтверждение на владение недвижимости.
Но, даже полное право собственности имеет много существенных ограничений. Этим ограничением и есть сервитут. Правила ограничения и оформления на частную недвижимость указаны в сферах гражданского законодательства, земельного кодекса, иногда водного или лесного законодательства. Причина ограничений в том, чтобы собственники не наносили значительного ущерба природным ресурсам, не нарушались права другого владельца.
Часто это бывает, когда оба собственника соседи по участку, а доступа к своей недвижимости не имеют. Такие ограничения предполагают снижение цены, поэтому оценка за пользование земельным участком, который не принадлежит одной из сторон, связана с установлением компенсации или оплаты за ограничение прав собственника на пользование недвижимостью.
Сервитут не имеет рыночной стоимости, так как не является обособленным предметом продажи, залога или покупки — это оценка убытков и потерь из-за ограничения прав пользования землей в пользу другого лица или группы лиц. Оценочная стоимость — главное условие госрегистрации права собственности, влияет на выплату стоимости использования.
О том, на основании чего рассчитывается плата за пользование сервитутом и как устанавливается график ее внесения, мы рассказывали в отдельном материале.
Как самостоятельно оценить стоимость?
Самостоятельно стоимость пользования чужой землей рассчитывается по принципу, который основан на определении утраты — обременения, рассчитывается по формуле:
ЦС = РСУ + УВ + РВ, где:
- ЦС — цена сервитута;
- РСУ — реальная стоимость убытков;
- УВ — упущенная выгода, то, что мог получить владелец при пользовании участком;
- РУ — реальный ущерб, нанесенный владельцу в результате пользования.
На примере реальная стоимость убытков рассчитывается так:
Общая площадь участка 10 соток, то есть 1000 м2. Стоимость 1м2 — 1500 рублей. Отчуждается 20% от всего участка — 1000 м2 х 20% / 100%. Размер площади для отчуждения — 200 м2. Далее 1500 рублей х 200 м2 = 300 000 рублей — это стоимость отчужденной земли.
Следующим действием вычисляется стоимость использования участка — максимальный срок 49 лет. 49 х 300 000 = 14 700 000 рублей, если земельный участок будет эксплуатироваться пользователем сорок девять лет.
Если сервитут устанавливается на три года, то сумма будет рассчитываться так: 3 х 14 700 000 / 49 = 900 000 рублей, где:
- 49 — количество максимального сервитута, взятое за 100% стоимости;
- Х% стоимости — срок сервитута.
Реальная стоимость убытков составит — 900 000 рублей.
Что входит в степень убытков?
В определение степени убытков входят такие составляющие (уровень убытка):
- ограничения в использовании;
- частота использования;
- влияние на право распоряжаться земельным участком.
Например: За необремененный сервитутом участок оплачивается аренда 15 тысяч рублей в месяц, за два года сумма составит 15 000 х 24 = 360 000. За участок, обремененный сервитутом, стоимость аренды — 10 000 рублей, сумма за два года получится 10 000 х 24 = 240 000. Получается разница в 120 000 рублей. Полученную сумму необходимо прибавить к базовой 900 000 + 120 000= 1 020 000 рублей.
Как оценить реальный ущерб?
Рассчитывается реальный ущерб по принципу разницы рыночной стоимости участка без сервитута и с ним.
Например: Рыночная цена 10 соток участка стоит 1 500 000 рублей — 15 000 рублей за сотку. После сервитута цена уменьшится до 1 200 000 рублей. Реальный ущерб составит 300 тысяч рублей.
Где заказать?
Москва
Наименование организации | Телефон | Услуга | Стоимость в рублях |
Нова Эксперт | +7 495 133 18 34 +7 926 467 9482 | Оценка стоимости Сервитута Доставка отчета | от 8 000 500 |
Prime Consulting | +7 495 109 24 34 | Отчет об оценке сервитута без исследования объекта Отчет об оценке сервитута, с исследованием объекта Доставка отчета в пределах МКАД | от 15 000 от 16 000 400 |
РусьБизнесКонсалт | +7 495 979 26 29 | Оценка стоимости Сервитута | от 50 000 |
Санкт-Петербург
Наименование организации | Телефон | Услуга | Стоимость в рублях |
Санкт-Петербургский юридический Центр | +7 812 426 10 20 | Оценка стоимости Сервитута | договорная |
Адвокат Осадчий Евгений Викторович | +7 981 750 66 66 +7 981 166 81 96 | Оформление Сервитута | от 10 000 |
Геодезическое сопровождение строительства | +7 812 425 61 05 | Оценка стоимости Сервитута | 15 000 |
Новосибирск
Наименование организации | Телефон | Услуга | Стоимость в рублях |
ЮК Гриаста | +7 383 380 81 18 | Оформление Сервитута | 20 000 |
PRAVO | +8 800 550 40 28 | Установление и оспаривание сервитута | от 14 600 |
ООО Аспект | Признание и установление сервитута | 4 500 |
Екатеринбург
Наименование организации | Телефон | Услуга | Стоимость в рублях |
NavGeo | +7 (343) 219 01 31 | Оформление Сервитута | договорная |
ЮК Фурман и Партнеры | +7 (843) 203 47 86 | Установление Сервитута | договорная |
PRAVO | +8 800 550 4028 | Установление и оспаривание сервитута | от 13 700 |
Отчет
Отчет об установлении сервитута — обязательный документ в том случае, если стороны не договорились о сумме и обратились за помощью к оценщику. Отчет соответствует правилам и требованиям саморегулируемой организации и действующему законодательству.
Состоит отчет из таких пунктов:
- Данные того, кем составлен документ, дата его составления, наименование объекта.
- Критерии по которым оценивался объект.
- Методы, по которым проводилась оценка для определения величины стоимости сервитута.
- Земельный участок, на который распространяется сервитут с указанием срока действия обременения.
- Заключительный текст, в котором подробно описана характеристика сервитута.
Скачать образец примерного отчета по оценке сервитута земельного участка
В тексте указываются ссылки на проект договора, кадастровую характеристику земельного участка, цель и сроки использования. В отчете содержатся расшифровки данных, которые есть в тексте документа. Отчет об оценке прилагается вместе с договором.
Таким образом, умение правильно пользоваться формулами расчета поможет рассчитать стоимость установления сервитута. При возникновении споров правообладатель может обратиться в суд для решения вопроса.