Все самые важные нюансы об оценке сервитута

Сервитут — срочное или бессрочное право пользования одним или несколькими лицами земельным участком, другим объектом недвижимости в пределах, которые ограничены договором либо правовым актом. Статья рассказывает об оплате за пользование, возможности самостоятельной оценки стоимости сервитута и других нюансах.

Плата за право пользования

За право пользоваться чужой землей, как и другой недвижимостью — оплачивается налоговый сбор. Устанавливается размер платы после оценочной стоимости объема нанесенного фактического ущерба, реальных убытков, упущенной выгоды.

Действующее законодательство выделяет две формы использования участка, принадлежащего другому лицу:

  1. Частная — заключается договор между частными лицами, выплачивается один раз в период, который указан в договоре. Оплата совершается в начале использования земельного участка, в момент расторжения договора или в другой срок до окончания действия нормативного документа — один раз в месяц, неделю, день.
  2. Публичная — подписывается нормативный акт в пользу государства, выплачивается единовременно или периодически в сроки, которые указаны в договоре. Государством компенсация за пользование выплачивается редко — в случае, когда участок сильно пострадал от деятельности на его территории.

Для чего нужен расчет стоимости?

Право собственности на недвижимость возникает с даты, когда это право зарегистрировано. Для того, чтобы покупать, продавать, сдавать в аренду любое недвижимое имущество, необходимо иметь документальное подтверждение на владение недвижимости.

Но, даже полное право собственности имеет много существенных ограничений. Этим ограничением и есть сервитут. Правила ограничения и оформления на частную недвижимость указаны в сферах гражданского законодательства, земельного кодекса, иногда водного или лесного законодательства. Причина ограничений в том, чтобы собственники не наносили значительного ущерба природным ресурсам, не нарушались права другого владельца.

Часто это бывает, когда оба собственника соседи по участку, а доступа к своей недвижимости не имеют. Такие ограничения предполагают снижение цены, поэтому оценка за пользование земельным участком, который не принадлежит одной из сторон, связана с установлением компенсации или оплаты за ограничение прав собственника на пользование недвижимостью.

Сервитут не имеет рыночной стоимости, так как не является обособленным предметом продажи, залога или покупки — это оценка убытков и потерь из-за ограничения прав пользования землей в пользу другого лица или группы лиц. Оценочная стоимость — главное условие госрегистрации права собственности, влияет на выплату стоимости использования.

О том, на основании чего рассчитывается плата за пользование сервитутом и как устанавливается график ее внесения, мы рассказывали в отдельном материале.

Как самостоятельно оценить стоимость?

Самостоятельно стоимость пользования чужой землей рассчитывается по принципу, который основан на определении утраты — обременения, рассчитывается по формуле:

ЦС = РСУ + УВ + РВ, где:
  • ЦС — цена сервитута;
  • РСУ — реальная стоимость убытков;
  • УВ — упущенная выгода, то, что мог получить владелец при пользовании участком;
  • РУ — реальный ущерб, нанесенный владельцу в результате пользования.

На примере реальная стоимость убытков рассчитывается так:

Общая площадь участка 10 соток, то есть 1000 м2. Стоимость 1м2 — 1500 рублей. Отчуждается 20% от всего участка — 1000 м2 х 20% / 100%. Размер площади для отчуждения — 200 м2. Далее 1500 рублей х 200 м2 = 300 000 рублей — это стоимость отчужденной земли.

Следующим действием вычисляется стоимость использования участка — максимальный срок 49 лет. 49 х 300 000 = 14 700 000 рублей, если земельный участок будет эксплуатироваться пользователем сорок девять лет.

Если сервитут устанавливается на три года, то сумма будет рассчитываться так: 3 х 14 700 000 / 49 = 900 000 рублей, где:

  • 49 — количество максимального сервитута, взятое за 100% стоимости;
  • Х% стоимости — срок сервитута.

Реальная стоимость убытков составит — 900 000 рублей.

Что входит в степень убытков?

В определение степени убытков входят такие составляющие (уровень убытка):

  • ограничения в использовании;
  • частота использования;
  • влияние на право распоряжаться земельным участком.
Размер понесенных убытков — фактические расходы, которые понес владелец из-за установления ограничений на пользование участком. Степень убытков учитывается при расчете упущенной выгоды, которую правообладатель получил бы от пользования участком без сервитута и с сервитутом.

Например: За необремененный сервитутом участок оплачивается аренда 15 тысяч рублей в месяц, за два года сумма составит 15 000 х 24 = 360 000. За участок, обремененный сервитутом, стоимость аренды — 10 000 рублей, сумма за два года получится 10 000 х 24 = 240 000. Получается разница в 120 000 рублей. Полученную сумму необходимо прибавить к базовой 900 000 + 120 000= 1 020 000 рублей.

Как оценить реальный ущерб?

Рассчитывается реальный ущерб по принципу разницы рыночной стоимости участка без сервитута и с ним.

Например: Рыночная цена 10 соток участка стоит 1 500 000 рублей — 15 000 рублей за сотку. После сервитута цена уменьшится до 1 200 000 рублей. Реальный ущерб составит 300 тысяч рублей.

Где заказать?

Москва

Наименование организацииТелефонУслугаСтоимость в рублях
Нова Эксперт+7 495 133 18 34

+7 926 467 9482

Оценка стоимости Сервитута

Доставка отчета

от 8 000

500

Prime Consulting+7 495 109 24 34Отчет об оценке сервитута без исследования объекта

Отчет об оценке сервитута, с исследованием объекта

Доставка отчета в пределах МКАД

от 15 000

от 16 000

400

РусьБизнесКонсалт+7 495 979 26 29Оценка стоимости Сервитута от 50 000

Санкт-Петербург

Наименование организацииТелефонУслугаСтоимость в рублях
Санкт-Петербургский юридический Центр+7 812 426 10 20Оценка стоимости Сервитутадоговорная
Адвокат Осадчий Евгений Викторович+7 981 750 66 66

+7 981 166 81 96

Оформление Сервитутаот 10 000
Геодезическое сопровождение строительства+7 812 425 61 05Оценка стоимости Сервитута15 000

Новосибирск

Наименование организацииТелефонУслугаСтоимость в рублях
ЮК Гриаста+7 383 380 81 18Оформление Сервитута20 000
PRAVO+8 800 550 40 28Установление и оспаривание сервитутаот 14 600
ООО АспектПризнание и установление сервитута4 500

Екатеринбург

Наименование организацииТелефонУслугаСтоимость в рублях
NavGeo+7 (343) 219 01 31Оформление Сервитутадоговорная
ЮК Фурман и Партнеры+7 (843) 203 47 86Установление Сервитутадоговорная
PRAVO+8 800 550 4028Установление и оспаривание сервитутаот 13 700
На нашем сайте вы найдете и другие публикации, посвященные различным видам сервитутов. Прочтя их, вы сможете узнать чем частный сервитут отличается от публичного, как происходит регистрация обременения и каковы основания для его прекращения.

Отчет

Отчет об установлении сервитута — обязательный документ в том случае, если стороны не договорились о сумме и обратились за помощью к оценщику. Отчет соответствует правилам и требованиям саморегулируемой организации и действующему законодательству.

Состоит отчет из таких пунктов:

  1. Данные того, кем составлен документ, дата его составления, наименование объекта.
  2. Критерии по которым оценивался объект.
  3. Методы, по которым проводилась оценка для определения величины стоимости сервитута.
  4. Земельный участок, на который распространяется сервитут с указанием срока действия обременения.
  5. Заключительный текст, в котором подробно описана характеристика сервитута.

Скачать образец примерного отчета по оценке сервитута земельного участка

В тексте указываются ссылки на проект договора, кадастровую характеристику земельного участка, цель и сроки использования. В отчете содержатся расшифровки данных, которые есть в тексте документа. Отчет об оценке прилагается вместе с договором.

В отчете находятся документы организации, которые подтверждают право на занятие оценочной деятельностью. Содержатся фотографии земельного участка, копии документов лица, которое сделало заказ на оценку. Подается отчет в одном экземпляре.

Таким образом, умение правильно пользоваться формулами расчета поможет рассчитать стоимость установления сервитута. При возникновении споров правообладатель может обратиться в суд для решения вопроса.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Правовед онлайн
Добавить комментарий