Установление сервитута на землю – один из способов легально передать третьим лицам ограниченное право на пользование чужим имуществом. Соглашение заключается в том случае, когда ограничение прав требуется для обеспечения возможности беспрепятственного пользования своими участками других собственников.
Сервитут представляет собой соглашение, по которому устанавливается ограниченное право на использование соседнего земельного надела (согласно статье 274 ГК РФ и статье 23 ЗК РФ). Он не может быть введен произвольно, так как эта процедура существенно ограничивает права владельца земли на ее использование.
Когда допустима установка обременения?
Установка обременения допустима в следующих случаях (в соответствии со статьей 274 ГК РФ):
- Для обеспечения свободного доступа на соседний земельный надел.
- Для беспрепятственного проведения работ по возведению, ремонту или обслуживанию государственной инфраструктуры.
- При необходимости обеспечить возможность установки линий электропередач.
- В том случае, когда интересы множества людей требуют введения ограничения.
Об основаниях, по которым может возникать сервитут, мы рассказывали тут.
Стороны соглашения
Участниками соглашения являются:
- Хозяин земельного участка, права пользования которым добивается второй участник договора.
- Обладатель сервитута (сервитуарий) – инициатор заключения договора, тот, кому необходимо получения ограниченного права пользования на землю.
Кто может являться владельцем?
В статье 5 Земельного Кодекса РФ установлено, что обладателями сервитута — это лица, которым на основании соглашения, заключенного между сторонами, передается ограниченное право пользования чужими наделами земли.
Обременение может быть как частным, так и публичным. Его форма определяется исходя из того, кто является инициатором установки ограничения.
В том случае, когда сервитуарием является физическое лицо или организация, преследующая свои интересы – устанавливается частный сервитут. Его основной особенностью является возмездность, а целью установки в большинстве случаев является удовлетворение бытовых потребностей.
Публичный сервитут устанавливается в тех случаях, когда этого требует государство. Его целью является обеспечение возможности проведения хозяйственных работ, необходимых для населения или муниципалитета.
Подробнее о том, в чем заключается разница между частными и публичными сервитутами мы рассказывали тут.
Больше информации о нюансах и правилах установления публичных сервитутов найдете тут.
После того, как ограничение установлено – владелец получает соответствующее уведомление. Как правило, публичный сервитут не предполагает перечисления платы собственнику. Исключением могут стать лишь те ситуации, когда наложенные ограничения приводят к существенным затруднениям у хозяина надела. В таких ситуациях владелец вправе рассчитывать на компенсацию от обладателя сервитута.
Смена собственника не влияет на соглашение, сервитуарий остаётся прежним вплоть до окончания срока действия договора.
При каких обстоятельствах можно требовать установления ограничения?
Сервитут на земельный участок может быть установлен на основании следующих фактов:
- Для осуществления беспрепятственного прохода через территорию к объекту общего пользования — прибрежным зонам, водоемам и т. д. (об установлении сервитута для беспрепятственного проезда к земельному участку мы рассказывали тут).
- Для проведения ремонтных работ или прокладывания коммуникаций, строительства дорог и др.
- Для проведения дренажных работ.
- Для организации забора воды или организации водопоя.
- Для осуществления прогона животных через обремененный участок на близлежащие пастбища.
- Для проведения сенокоса или сбора целебных трав.
- Для проведения исследовательских или геологоразведывательных работ.
Права
Права обладателя сервитута закреплены в статье 275 Гражданского Кодекса РФ. К ним относятся:
- Право пользования землёй, являющейся объектом соглашения, в рамках тех возможностей, которые были закреплены документально.
- Смена владельца обременённого надела не отменяет действие соглашения, право на его сохранение остается у обладателя ограничения (согласно статье 275 ГК РФ).
- Право требовать у владельца земли предоставления той части земельного участка, на которую наложено обременение.
- Сервитуарий вправе обратиться за повторным установлением сервитута в случае необходимости.
Статья 275 ГК РФ. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок
- Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
- Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Обязанности лица с ограниченным правом пользования чужим земельным участком
Владелец сервитута обязан:
- Сохранять целевое назначение земельного участка.
- Провести за свой счет кадастровые работы по описанию и внесению информации об обременении в реестр.
- Зарегистрировать договор и взять на себя расходы по оформлению документов.
- Бережно и аккуратно использовать землю.
- Компенсировать траты, понесенные владельцем участка в связи с установкой обременения в оговоренный срок.
- Своевременно вносить плату за пользование землей (согласно статье 39.25 ЗК РФ).
- Зарегистрировать и внести плату за соглашение об отмене ограничения.
Ответственность
Если стороны ненадлежаще исполняют свои обязанности, установленные в соглашении, на них могут быть наложены штрафы в пользу второго участника соглашения. При этом оплата штрафа не отменяет обязанностей сторон.
Различия между владельцем и собственником
Между понятиями собственника и субъектом сервитута имеются существенные различия:
- В отношении имеющихся прав. Собственник вправе в полной мере пользоваться, владеть и распоряжаться имеющейся землей. Владелец сервитута имеет право на ограниченное пользование землей для проведения работ или до окончания срока действия соглашения.
- В отношении обязанностей. Собственник обязан обеспечивать права владельца сервитута и содействовать в проведении работ. Владелец, в свою очередь, может использовать чужой участок исключительно для тех целей, которые были указаны в договоре.
- В отношении платы за пользование землей. Собственник участка обязан своевременно оплачивать установленный земельный и имущественный налоги, владелец – в полном объеме вносить плату за установку ограничения.
- При отчуждении права собственности. Хозяин вправе продать принадлежащий ему участок земли вместе с установленным обременением. Для обладателя сервитута условия соглашения не меняются, право на пользование участком сохраняется за ним несмотря на смену собственника.
- При участии в государственной регистрации соглашения собственник обремененного надела обязан лишь своевременно предоставлять требующиеся документы, тогда как обладатель сервитута в полной мере берет на себя все расходы и хлопоты по подаче документов в соответствующий орган.
- Аренда обремененного участка земли. Хозяин обремененного участка вправе сдать землю в аренду по своему желанию. Владелец сервитута при этом сохраняет свои права даже при заключенном договоре аренды.
Таким образом, хозяин обременённого земельного надела в полной мере сохраняет за собой все права пользования, владения и распоряжения участком. Наложенное обременение не препятствует заключению договора купли-продажи, оформлению дарственной или договора аренды. Владелец сервитута при этом приобретает лишь право ограниченного пользования землей.
Введение сервитута чаще всего является вынужденной мерой, которая позволяет заинтересованным гражданам полноценно пользоваться своей землей. Инициатором заключения соглашения является сервитуарий, который после подписания договора приобретает право использовать часть принадлежащей другому владельцу территории в своих интересах. Владелец земли при этом по-прежнему остаётся полноценным собственником.
