Методика определения и порядок внесения платы за сервитут на земельный участок. Примеры расчета

Понятие сервитута давно нашло отражение в российском законодательстве. Однако далеко не все граждане имеют представление о том, что это такое.

Сервитут — это особая форма права использования чужого земельного надела. Естественно, за такое пользование предусмотрена соответствующая плата. Но как устанавливается сумма, требуемая с лица? Эта процедура будет возможна только после того, как будет проведена соответствующая оценка собственности.

Соразмерная оплата – что это такое?

Понятие соразмерной платы бессмысленно искать в гражданском законодательстве. Дело в том, что на законодательном уровне понятие о цене сервитута не существует. Это чисто экономическая терминология, которую стоит рассматривать через призму финансов.

Однако, в гражданском законодательстве есть понятие «платы за пользование сервитутом».

Что же такое соразмерная плата? Это вознаграждение материального характера в четко установленной денежной форме. Данное вознаграждение осуществляется лицами, которые установили обременение на земельный надел. Цель этого действия — обеспечить взаимовыгодное сотрудничество с пользователем земельного участка.

Когда можно требовать?

Но далеко не на каждый сервитут может быть установлена плата за использование.

Пункт 1, статьи 18 Федерального закона 43 от 5 апреля 2013 года устанавливает, что соразмерная плата может быть назначена только в случае, если установление сервитута будет способствовать затруднениям в использовании земельного надела.

В этом случае правообладатели надела или его собственники имеют право требовать от от лица, которое обладает сервитутом, плату за установление.

В соответствии с той же нормой, сумма оплаты будет устанавливаться прямо пропорционально площади, которая соответствует участку сервитута.

Иных случаев российское законодательство на данном этапе не предусматривает.

Однако, в будущем, возможно, будут внесены поправки, которые расширят перечень оснований для установления платы за сервитут.

Может ли быть безвозмездный сервитутный договор на ЗУ?

Рассмотрим, может ли быть сервитут бесплатным, или он всегда на платной основе. Возможность установления сервитута на безвозмездной основе оговаривается в статье 260 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с данной нормой лица, которые обладают на праве собственности земельным наделом могут продавать его, давать в залог, дарить и осуществлять иные действия, которые предусмотрены законом, в частности, статьей 209.

В соответствии со статьёй 262 Гражданского законодательства, если земельный надел не имеет ограждений, то абсолютно любое лицо может пройти через данный участок, но только при условии, если собственнику не будет оказано беспокойство.

Однако вследствие таких действий убытков участку не наносится, значит, данный сервитут может быть установлен на безвозмездной основе.

Методика определения стоимости

Существует несколько методик, которые позволяют рассчитать плату за использование сервитута.

Каждый подход применяется в чётко оговоренной ситуации.

Подходы в оценке

При использовании нижеизложенных подходов, используется понятие «рыночная стоимость». Она является определяющей для установки стоимости сервитута.

Подробнее о том, как проводят оценку сервитута, мы рассказывали тут.

Сравнительный

Сравнительный подход является совокупностью методов, которые применяются для оценки стоимости. В основном, сравниваются схожие объекты оценки (аналоги), которые расположены в данном регионе.

Для выполнения подобного подхода важно соблюсти несколько условий:

1. Объект недвижимости не должен носить уникальный характер.
2. Информация о сервитуте должна была быть исчерпывающей.
3. Факторы, которые тем или иным образом должны влиять на ценообразование должны быть сопоставимы.
4. Аналог же должен быть похож на объект оценки.

Для того чтобы определить стоимость по сравнительному подходу, нужно провести логический анализ, с учетом рассмотрения каждого отдельного показателя.

Преимущество такого подхода в том, что стоимость продажи будет отражаться на изменении финансового положения и инфляции. А также, данный метод обоснован статистически.

Недостатком сравнительного подхода является зависимость от активности рынка.

Доходный

Доходный подход базируется на том, что стоимость земельного надела должна соответствовать оценке качества и количества дохода, который земля должна принести.

При расчёте применяется процесс капитализации дохода, который позволит определить взаимосвязь стоимости и будущей прибыли.

Используется коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между стоимостью объекта и прибылью. Уделяется внимание ожидаемому доходу.

На основании применения этих понятий выясняется «ставка дисконтирования». Ставка дисконтирования — это сложный процент, который применяется при пересчете полученных денежных средств в ходе использования имущества.

При доходном подходе упор и акцент делается на прибыли, которую получает обладатель земельного надела в случае, если допустит использование сервитута.

В таком случае обладатель надела вправе отказать в использовании.

Что в таком случае делать инициатору соглашения?

Если лицо предполагает, что оно может претендовать на использование земельного надела, то можно обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию.

Однако это не самая необходимая мера, которая, в конечном итоге, может обернуться затратами на участие в суде, но без видимого результата.

Затратный способ

Затратный подход включает в себя методы, которые определяют основные затраты, применяемые для восстановления или приведения в порядок недвижимого имущества.

Обладатель сервитута не должен заплатить за объект больше, чем за его ремонт.

Для применения затратного подхода нужно ориентироваться на следующие показатели:

1. Уровень платы за использование.
2. Затраты на приобретенное оборудование.
3. Примерная норма прибыли, которая характерна для региона проживания.

У затратного подхода есть свои преимущества. Он прекрасно подходит для оценки новых объектов.

Однако, есть и недостатки, ведь не всегда затраты будут эквивалентны рыночной стоимости.

Оценка уровня убытка

Оценка уровня убытков должна производиться по каждому фактору, с использованием экспертного метода.

Какие факторы имеют значение при установлении стоимости?

1. Степень ограничения использования.
2. Влияние расположенных земель.
3. Интенсивность использования.
4. Доля, которая занята под сервитут.

Как рассчитать размер?

Муниципальные и государственные земли

Вопрос оплаты за муниципальные государственные земли, которые называются «публичным сервитутом» рассматривается в статье 39. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Плата будет устанавливаться местными или федеральными органами власти в качестве единовременного платежа. По заявлению Может быть пересмотрен вопрос о периодических платежах.

Стоимость оплаты будет напрямую зависеть от площади земельного надела.

Устанавливается в размере 0, 0 1% от имеющейся кадастровой стоимости земельного участка. За каждый календарный год использования.

Если необходимость использования публичного сервитута установлена больше, чем на 3 года вперед, то плата должна быть не меньше, чем 0, 1% от кадастровой стоимости за срок сервитута.

Частная собственность

Земельный участок, который находится в частной собственности должен предполагать оплату за использование сервитута.

Однако в этом случае процент не устанавливается на законодательном уровне. Стороны должны прийти к взвешенному решению единогласно.

Стоимость устанавливается на основании отчета об оценке участка.

Оплата в отношении собственника земельного надела может вноситься тремя способами:

1. За счёт федерального бюджета.
2. За счёт бюджета субъекта Российской Федерации.
3. Или за счет юридических или физических лиц, которые осуществляют эксплуатацию объектов на наделе и осуществляют на нём строительство.

Пример расчета

Рассмотрим пример, где в качестве сервитута выступает земельный надел и асфальтовое покрытие на нём. По данному земельному наделу должен проезжать автотранспорт, использоваться данный земельный участок будет интенсивно, в любое время суток.

1. Для начала нужно определить границы сервитута.
2. Устанавливаются маршруты, по которым можно осуществлять проезд транспортных средств. Важно, чтобы маршруты отвечали требованиям СНиП 2. 05. 02 85.
3. Площадь всего сервитута равна 1320 квадратных метров.

Для того, чтобы рассчитать стоимость, необходимо выяснить основные коэффициенты:

1. Показатель кадастровой стоимости для объекта составил 594 руб.
2. Эту сумму нужно умножить на категорию арендатора.
3. Умножить на коэффициент земельного участка.
4. Умножить на коэффициент приближенности к административному центру.
5. Умножить на коэффициент инфляции года.

Подставив все эти показатели в формулу получается 12, 50 руб за один квадратный метр в год.

Нужно учесть, что собственник стал обладателем данного земельного надела в результате приватизации.

Стоит понимать, что он делал инвестиции в землю, которые тоже стоит учитывать:

1. Поэтому 0, 05 нужно умножить на удельный показатель кадастровой стоимости 594. Получается 29, 7 руб. за квадратный метр.
2. Эту сумму нужно разделить на 50. Получается 0, 594. Это норма возврата капитала.
3. 12, 50 нужно умножить на количество квадратных метров, которые имеются у собственника (а это 1320).
4. Получается, ежемесячно за использование сервитута собственник будет получать 16500.

Однако, учитывая, что сервитут частный, стороны могут договариваться и о других дополнительных взносах, так как контроля со стороны государства в этой области не предусмотрено.

Облагается ли НДС?

К сожалению, операция, которая позволяет реализовать право на ограниченное использование земельного надела является объектом обложения НДС.

При этом, оплачивать НДС должен только правообладатель земельного надела.

Подобное предусмотрено статьей 146 Налогового кодекса, в соответствии с которым объектом обложения налогами признаются действия по реализации услуг, товаров и работ. Сюда же включено предоставление сервитута на землю.

Также стоимость налога меняется в зависимости от того, кто является инициатором сервитута, гражданин или юридическое лицо.

Где зафиксировать?

Между сторонами заключается соглашение, которое включает в себя ряд основных кризисных моментов взаимоотношений. Здесь обговаривается размера оплаты, срок обладания и другие важные моменты.

Если соглашение с момента принятия решения об установлении сервитута не было подписано собственником в течение суток, то это говорит об отказе использования сервитута за плату, значит, соглашение не вступает в законную силу.

При изменении условий сотрудничества обоюдно по решению двух сторон, составляется дополнительное соглашение, которое приобщается к изначальному документу.

О том, как заключается договор сервитута мы более подробно рассказывали тут.

Порядок оплаты по соглашению

В соответствии с соглашением устанавливается свой порядок оплаты, удобный сразу обеим сторонам.

Чаще всего — это ежемесячные взносы в отношении правообладателя.

Однако, при желании сторон оплата может осуществляться:

• раз в квартал;
• раз в полгода;
• раз в год;
• или вперёд на несколько лет.

Всё это обговаривается индивидуально. Однако факт выбора периодичности оплаты в обязательном порядке должен быть зафиксирован вами в соглашении.

Возможно ли оплачивать раз в месяц или нужно одноразово?

В пункте 3 говорится о том, что при составленном заблаговременно соглашении об оплате сервитута, должны быть в обязательном порядке прописаны условия внесения выплат.

Однако, если момент оплаты не прописан, то вся сумма должна быть внесена в депозит нотариуса по месту нахождения используемого участка.

А владелец земельного надела может в любой момент обратиться к нотариусу за средствами.

Однако, если порядок выплат прописан, то все платежи должны осуществляться в строгом соответствии с графиком.

Установлено два варианта, которые предполагают начисление выплат:

1. Единовременной подход. Это значит, что ещё до момента начала эксплуатации, вся сумма должна быть переведена владельцу участка. В случае, если будут возникать непредвиденные траты, придётся делать доплаты. Тоже самое произойдет в случае, если стоимость использования сервитута увеличится.
2. Второй, и как говорят многие законодатели, более выгодный вариант — это ежемесячные платежи. Сумма должна перечисляться на счет обладателя земельного надела раз в месяц в установленный день.

Как оспорить размер?

Если пользователь сервитута не согласен с установленной оплатой за сервитут, он имеет право обратиться в судебную инстанцию с иском.

Судебная практика имеет массу решений по данным вопросам. Все они принимаются на основании российского законодательства, с учетом индивидуальных особенностей ситуации.

Частный или государственный сервитут — это объекты которые в некоторых ситуациях могут облагаться установленной соразмерной платой. Это нормальная практика, которая гарантирует взаимовыгодное сотрудничество.

Но если речь идёт о частном сервитуте, помните, что всегда можно договориться, зафиксировав в двухстороннем соглашении выгодное для обеих сторон решение.