Особенности аренды лесных участков и водных объектов. Разрешен ли наем, кто может оформить и какие документы нужны?

Участки массивов лесного фонда не подлежат приватизации, но государство предоставляет частным и юридическим лицам возможность их найма. По сравнению с общим порядком, для аренды лесного участка предусмотрены некоторые ограничения, которые не избавляют арендатора от возможности полноценного ведения хозяйства и получения прибыли.

Несколько лет назад арендовать лесной участок можно было только через аукционные торги. Но после изменений правил аренды, у потенциальных арендаторов появилась возможность упростить процесс и получить участок во временное пользование путем заключения договора.

Разрешен ли наем водных объектов и земли в лесу?

Законодательный запрет распространяется только на аренду земель, находящихся на территории заповедных зон – с целью сохранения популяции редких видов флоры и фауны. Также запрещена передача лесных массивов в собственность и ограничена сдача в субаренду.

Иногда в договорах делают исключение и прописывают пункт о возможности субаренды с требованием, чтобы ее условия были аналогичны условиям аренды – во избежание нецелевого использования надела (о составлении договора субаренды земельного участка и порядок регистрации читайте здесь). В большинстве случаев оформление аренды на лесные участки осуществляется без проблем.

Арендодателем в подобной сделке всегда выступает государство, арендаторами – юридические и физические лица. Объекты аренды– наделы, находящиеся в государственной собственности и состоящие на кадастровом учете.

О правовом регулировании аренды лесных участков узнайте здесь.

Кто и на каком основании может взять в наем?

Право аренды лесного участка может быть предоставлено гражданам или юридическим лицам для реализации права пользования наделом, согласно ч. 1, ст. 71 Лесного кодекса РФ. Основанием для предоставления аренды являются документы:

  1. Решение уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления (согласно ст. 8184 ЛК РФ).
  2. Договора аренды.
  3. Договора безвозмездного пользования.

После внесения изменений в правила аренды лесных наделов, выделены цели, для реализации которых достаточно заключить договор:

  • деятельность в сфере охотничьего хозяйства;
  • геологическое изучение недр и разработка месторождений;
  • строительство и эксплуатация искусственных водоемов (водохранилищ);
  • строительство и эксплуатация линейных объектов;
  • реализация инвестиционных проектов;
  • заготовка древесины.

При заключении договора обязательно указывают целевое предназначение арендуемого участка.

Как наследуется арендное право?

Наследование арендного права на лесные участки законодателем не предусмотрено. После смерти арендатора у его наследников есть только один вариант оставить право пользования наделом за собой – оформить аренду на свое имя.

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса РФ, арендодатель не вправе отказать наследнику арендатора в переоформлении участка. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследования владением) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

  1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Как арендовать?

Аренда лесных участков осуществляется двумя способами:

  1. Через участие в аукционных торгах.
  2. Через прямое заключение договора аренды.

И в том, и в другом случае к участию в осуществлении процедуры допускаются физические и юридические лица (о том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, узнайте здесь). Аукционный порядок предусматривает публичность и заключение договора по результатам торгов. Организация и проведение аукциона осуществляется согласно гл. 8 ЛК РФ.

Прямое заключения договора не предполагает организации торгов, и проводится напрямую между арендодателем и арендатором с применением положений, предусмотренных Гражданским кодексом, если иное не установлено Лесным кодексом РФ.

Основные этапы аукционного порядка:

  1. Принятие решения о проведении аукциона государственными органами или органами местного самоуправления (ст. 8184 ЛК РФ).
  2. Размещение текста решения или информации об отказе от аукциона в печатном информационном издании или в Интернете.
  3. Рассмотрение заявок на участие в торгах (в течение месяца со дня получения заявки).
  4. Извещение о проведении аукциона в период не позднее 15 дней со дня принятия решения и не ранее 20 дней до даты проведения торгов.
  5. Обеспечение открытости торгов для всех участников.
Арендовать лесной надел без участия в аукционе могут представители льготных категорий граждан: многодетных семей, содержащих крупный рогатый скот и нуждающихся в участке для его выпаса, ветеранов труда и др.

Организатор аукциона обязан подготовить кадастровые документы и проектный план выставляемого на торги участка, и определить шаг аукциона – допустимое значение повышения цены, не превышающий 5% от начальной ставки.

При проведении торгов, их участники соревнуются в цене, предлагая максимальную ставку арендной платы. Договор подписывают с тем из участников, чья ставка выиграла. Подготовкой текста соглашения занимается местная администрация.

Прямой договор аренды заключают при наличии:

  • Полных сведений об участке.
  • Конкретного обозначения срока аренды.
  • Установления размера арендной платы и сроков ее внесения.
  • Обозначения цели использования участка.
  • Предполагаемого объема использования лесных ресурсов.

Арендная плата за пользование лесным участком устанавливается только в денежной форме и определяется, в виде произведения ставки за единицу объема лесных ресурсов.

Для подписания договора в государственные органы по месту расположения участка подают заявление и пакет необходимых документов:

  • выписку из реестра юрлиц либо ИП;
  • копии паспорта;
  • копия свидетельства о постановке на налоговый учет;
  • доверенность (при необходимости).

Осмотр земельного фонда

Перед подачей заявки необходимо осмотреть надел с местным лесничим и составить Акт выбора. При необходимости, в составлении акта могут принимать представители надзорной службы и заинтересованные лица.

Документ является результатом осмотра и выбора участка и содержит все варианты предоставления надела с подробным описанием каждого:

  1. степень пригодности участка для реализации целей арендатора;
  2. уровня экологического и экономического урона надела от использования его арендатором.
В акте должно содержаться аргументированное обоснование оптимального варианта аренды одного из обследованных объектов.

Скачать бланк акта выбора лесного участка

Куда обращаться?

Использовать лесные участки в аренде возможно только в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ. Весь лесной массив находится в государственной или муниципальной собственности, поэтому гражданам и юридическим лицам, планирующим аренду, необходимо обращаться в местную администрацию.

Сначала возможный объект аренды нужно согласовать с представителями государства или муниципальных органов, обозначив его пределы и проинформировав арендодателя о планируемом виде деятельности на участке. Затем подписать прямой договор или получить разрешение на проведение аукциона.

Составление и подача заявки на участие в аукционе

Заявку на участие в торгах подают в уполномоченные органы (администрацию, муниципалитет). В заявке обязательно присутствуют:

  1. название, адрес регистрации, организационная форма ЮЛ, или паспортные данные и место проживания гражданина (в том числе, индивидуального предпринимателя);
  2. банковские реквизиты заявителя.

К заявке прилагают:

  1. для юрлиц – выписку из Единого государственного реестра юридических лиц;
  2. для ИП – выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
  3. квитанция или чек, подтверждающие факт внесения задатка.
Справка: вместо оригинала выписки можно предоставить ее копию, заверенную нотариусом. Заявитель имеет право подавать лишь одну заявку на участие в аукционе, и отозвать ее в любое время до срока окончания подачи заявок.

Заявку и опись прилагаемых документов необходимо предоставлять в двух экземплярах, один из которых остается у заявителя. Документы подлежат регистрации в специальном журнале с присвоением номера и отметкой о принятии.

Сроки рассмотрения и принятия решения

Время проведения аукциона, включая все периоды – от 1 до 2 месяцев. Подписание прямого договора занимает вполовину меньше времени. После рассмотрения заявления на аренду участка (в течение 1 месяца) арендодателем, заявитель или получает решение о выделении участка, или письменный отказ.

На решение предоставить или отказать заявителю в предоставлении аренды, влияет несколько факторов:

  • отсутствие или наличие у претендента опыта аренды земли;
  • надежность и платежеспособность заявителя;
  • наличие проекта по использованию территории

При этом потенциальному арендатору следует учитывать, что, кроме срока на принятие решения, проведение торгов и подписание договора, нужны временные затраты на осмотр и выбор участка, его оценку, подготовку необходимых документов. Подписание соглашения происходит в течение десяти дней со дня подписания протокола аукциона.

Заключение договора

Договор аренды заключается по результатам торгов или вне аукциона, в зависимости от цели использования арендатором лесного участка. Документ является гарантией сделки между сторонами и накладывает на каждую из них определенные обязательства.

В договоре аренды четко прописаны все пункты, подлежащие обязательному выполнению:

  1. предмет соглашения;
  2. срок аренды;
  3. сумма и дата внесения оплаты;
  4. целевое назначение участка;
  5. права и обязанности сторон;
  6. порядок изменения/расторжения договора;
  7. основания для прекращения действия соглашения;
  8. другие условия;
  9. подписи и реквизиты сторон;
  10. дата подписания.
Стороны вправе прописывать в договоре дополнительные условия, которые для них окажутся существенными.

Регистрация договора

Договор права аренды подлежит обязательной государственной регистрации. Процедуру проводят в Росреестре, после чего арендатор получает право законного использования надела.

Использование надела

При приобретении имущественного права на определенный срок, арендатор может использовать надел в рамках, отведенных законодательством и соглашением. В договоре всегда содержится пункт о целевом назначении арендованного надела.

После регистрации договора, арендатор может заготавливать древесину, разрабатывать месторождения, организовывать зону отдыха и т. д.

Согласно ст. 25 ЛК РФ, арендатор может использовать лесной надел для одной или нескольких целей. И может требовать замены всего участка или его части, расширения границ надела, с учетом повышения/понижения арендной платы.

При перерасчете арендной платы арендодатель обязуется уведомить арендатора об изменениях за три месяца.

При выполнении необходимых работ на участке, арендатор соблюдает противопожарные нормы, экологические нормы и согласовывает с государством прокладывание дорог и сооружение складов и других построек. Чем серьезнее вмешательство от деятельности в окружающую среду, тем выше требования к арендатору.

Лесовосстановительные работы арендатор проводит за свой счет. Все добытые лесные ресурсы на используемом участке являются собственностью арендатора.

Как происходит оценка права и составление отчета?

Процедура оценивания необходима для выяснения адекватности арендной платы за использование надела, а также выгоды от его использования. Для этого приглашают специалиста-эксперта, который определяет объективную стоимость участка на основании его площади, удобства для целевого использования, благоустроенности, расположения и ряда других факторов.

Используя доходный и сравнительный методы, специалист делает выводы о возможности подписания договора или нецелесообразности его подписания, а также о его продлении в перспективе. Все описания и выводы оценщик вносит в отчет.

В документе присутствуют пункты:

  • описание целей;
  • информация о заказчике;
  • методы и стандарты, применяемые в оценке объекта;
  • описание текущего состояния участка;
  • анализ рынка и возможностей для использования конкретного надела;
  • анализ арендной платы;
  • дополнительные сведения.

Скачать образец отчета об оценке стоимости аренды лесного участка

О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

Переуступка

Переуступку права пользования необходимо отличать от субаренды:

  1. Переуступка – передача права аренды третьему лицу в полном объеме и безвозвратно.
  2. Субаренда – отдача в пользование части объекта с приоритетным правом пользования, закрепленным за первичным арендатором.

Переуступка – это легальный способ изменения арендатора, который при получении прав на использование земли, обязуется соблюдать все пункты ранее подписанного соглашения. Процедуру переуступки невозможно совершить без ведома и официального согласия арендодателя – государства.

При отсутствии в ранее подписанном соглашении пункта о возможности передачи права найма земли третьим лицам, необходимо привести документ в соответствие нормами приказа Рослесхоза № 319, и затем проводить процедуру переуступки (о требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами читайте тут).

Перед тем, как позволить передачу права собственности новому арендатору, представители государственных органов тщательно проверяют претендента на предмет отсутствия/присутствия в так называемых черных списках арендаторов.

Лесные участки предоставляются во временное пользование (сроком от 1 до 49 лет) юридическим и физическим лицам (ИП), планирующим и осуществляющим деятельность, не противоречащую нормам ЛК РФ и ГК РФ.

Перед подписанием соглашения долгосрочной аренды, необходимо объективно оценить выгоду от использования надела.

В некоторых случаях целесообразно заключить договор на короткий срок, а потом его пролонгировать. Если арендатор не нарушает условий соглашения, государство не имеет оснований отказать в продлении аренды. Для получения права аренды необходимо победить в аукционных торгах, или напрямую подписать договор с арендодателем.

Способ зависит от цели использования леса. При изменении планов арендодателя, надел можно переуступить третьему лицу с официального разрешения арендодателя. При условии четкого выполнения всех пунктов, прописанных в соглашении, арендатор получает право заключения следующего договора вне аукциона.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Правовед онлайн
Комментарии: 2
  1. Виктор

    При изаключение договора на аренду лесных участков на арендатора возлагаются обязанности связанные с осуществлением мер пожарной безопасности,санитарной безопасности и восстановления леса.И лесной участок примыкающий к владениям можно арендовать на срок не менее чем на 10 лет, и не более 40 лет.

  2. Дмитрий

    Хотелось бы больше узнать про переступку. Обязанности связанные с осуществлением мер пожарной безопасности,санитарной безопасности и восстановления леса также возлагаются на переступщика?

Добавить комментарий