Аренда земельных участков, находящихся в собственности государства, зачастую бывает намного выгоднее аренды у частных лиц в силу удачного месторасположения или меньших денежных затрат.
Однако, в отличии от личной собственности государственный и муниципальный фонд земельных участков не имеет единого представителя, информацию по каждому объекту приходится искать самостоятельно. Попытаемся разобраться, как можно сделать выбор участка наиболее выгодным и какие платежи обязательны.
Как это называется?
Плата за пользование землей – так называется обобщающий термин, используемый для обозначения платежей, взимаемых за временным пользованием земельными участками, принадлежащих к муниципальным или иным государственным структурам.
Такой платеж является общеобязательным и накладывается даже на тех арендаторов, кому участок был вверен в бессрочное пользование. Также размер платы остается практически одинаковым вне зависимости от того, как арендаторы используют надел.
Как рассчитаться за земельный участок?
Ст. 65 Земельного Кодекса РФ определяет двухчастную систему платежей за пользование землей. Первый вид платежа регулируется налоговым законодательством, второй – является гражданско-правовой сделкой.
Налогообложение
Этот налог определяется Налоговым Кодексом РФ и причисляется к местному налогообложению. Его размер определяется в каждом регионе отдельно. Обычно он составляет от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Формы аренды
В стандартном порядке размер арендной платы за пользование землей исчисляется по формуле, в которой кадастровая стоимость участка умножается на ставку рефинансирования ЦБ, которая обновляется каждые полгода. Например, на период с 17 декабря 2018 года по 28 апреля 2019 года ставка рефинансирования равняется 7,75%.
В случае, если объект не был введен в эксплуатацию в течение 3 лет, то сумма аренды будет равняться двукратной ставке земельного налога.
В ситуации, когда использование кадастровой стоимости для расчета невозможно, используется нормативная стоимость земельного участка.
Формами арендой платы могут являться:
- Твердая валюта, оплата в рублях, сумма платежа определяется между обеими сторонами в частном порядке.
- Оплата в качестве % от прибыли с реализуемого арендатором участка.
- Предоставление арендатором определенных услуг, бартер.
- Предоставление арендодателю иного объекта в собственность или краткосрочное пользование.
- Затраты на улучшение земельного участка арендодателя за собственный счет арендатора.
- Комбинация вышеназванных форм оплаты или же иные способы.
Кто может взять?
В качестве арендаторов и плательщиков за пользование землей могут выступать как юридические, так и физические лица. Плата за пользование коллективными землями взимается с правления товарищества, с каждого участника в той мере, в которой это будет определено между участниками.
Исчисление
Исчисления налога образуется по кадастровой стоимости земельного участка на 1 января каждого года. В случае образования нового земельного участка в расчете принимается дата постановки на учет. Кадастровая стоимость отображается в Росреестре в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости».
Размер налоговой ставки зависит от назначения участка. Минимальная ставка 0,3% действует для земель:
- сельскохозяйственных назначения;
- жилищного фонда и прилагающийся инфраструктуры;
- предназначенных для садоводства, животноводства и иных видов хозяйства;
- ограниченных в обороте для обеспечения таможенных нужд, безопасности и обороны.
Земельные участки других назначений облагаются налогом в размере 1,5% от кадастровой стоимости.
Налогом не облагаются следующие земли:
- изъятые из оборота;
- ограниченные в обороте и находящиеся в Списке культурного наследия РФ или Списке Всемирного наследия;
- находящиеся в составе лесного фонда;
- находящиеся в составе водного фонда, входящего в государственную собственность;
- входящие в общее имущество многоквартирных жилых домов;
Налоговые органы направляют извещение об уплате налога на электронную почту налогоплательщика или же в его личный кабинет. Эта процедура одинакова и для физических, и для юридических лиц.
Однако налогоплательщики обязаны самостоятельно производить расчет налога, оплачивать его равными частями каждый квартал, а по итогам года сдавать налоговую декларацию, подтверждающую верность расчетов и факт оплаты. Для начала расчетного периода принимается момент, когда арендатор вступил в право пользования землей.
Порядок, условия и сроки внесения суммы
Окончательное соглашение о размерах арендной платы выносится обеими сторонами путем переговоров. Хоть в стандартном порядке размер аренды приравнивается к сумме, получаемой из умножения кадастровой стоимости на ставку рефинансирования ЦБ, актуальную на данный налоговой период, существуют ограничения на максимально высокую цену ренты. Она не может быть выше:
- 2% кадастровой стоимости участка;
- 0,3% кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
- 1,5% кадастровой стоимости земель, изъятых из оборота.
Так, на законодательном уровне заранее предусматривается запрет на значительную разницу между суммами арендной платы и земельного налога.
Сроки внесения оплаты стороны также могут определить абсолютно самостоятельно и закрепить их в договоре, т.к. их отношения происходят на уровне гражданско-правовой сделки. В качестве расчетного периода может быть принят 1 месяц, 1 квартал или любой другой срок по собственному усмотрению.
Из отдельных публикаций наших экспертов вы также сможете узнать:
- Что такое земли общего пользования?
- Что такое государственный акт на право пользования?
- Что значит неосновательное обогащение?
- Что делать если администрация дала отказ в предоставлении участка?
- Кому положены льготы?
- Куда обращаться с заявлением о предоставлении участка?
- Что такое предварительное согласование?
Какие принципы реализует взимание денег за фактическое владение ЗУ?
Хоть и понятие фактического пользования земельным участком не определено ни Гражданским, ни Земельный кодексами РФ, ни любыми другими документами и постановлениями, есть не нормативное определение этого явления. Оно подразумевает под собой реальное использование земли, вверенной арендатору на безвременное бесплатное пользование (и чаще всего, находящейся под жилой застройкой) в течение как минимум последних 15 лет.
Для вступления в права собственности оплата не взимается, по истечении такого срока участок переходит арендатору бесплатно в порядке приватизации.
Итак, при выборе аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, необходим комплексный подход: собственник должен быть готов к самостоятельному поиску информации о технических характеристиках интересующего его объекта для того, чтобы подобрать наиболее ликвидный участок с наименьшими налоговыми ставками и уровнем арендной платы.
