В случаях, когда земельным участком владеет сразу несколько граждан, зачастую возникают сложности с порядком его использования.
Для того, чтобы избежать путаницы совладельцы заключают специальное соглашение, в котором подробно обозначаются границы площади, принадлежащей каждому собственнику.
Между кем заключается этот договор?
Так, в п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ написано, что владение и пользование имуществом, находящимся в режиме долевой собственности, производится на основании соглашения, заключённого между его участниками.
Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
- Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Из указанной выше нормы следует вывод, что подобный документ оформляется между всеми совладельцами, в распоряжении которых находится конкретный участок земли.
Когда оформляется?
Как правило, необходимость в определении площади земельного участка, приходящейся на долю каждого сособственника, возникает в следующих случаях:
- при продаже или дарении своей части одним их участников долевой собственности другому лицу;
- при возникновении желания документально закрепить сложившийся порядок использования общей земли;
- при переходе участка по наследству, что влечет за собой появление нового хозяина той или иной доли;
- при планировании новой постройки или здания;
- в случае изменения имущественного режима (например, переход земли из совместной собственности в долевую) и т.д.
Как составить договор?
При составлении соглашения об определении порядка пользования общей землей следует руководствоваться главой 9 ГК РФ. Подписание такого документа также является своего рода сделкой, заключаемой между участниками долевой собственности.
Подготовку соглашения лучше всего поручить грамотному юристу, который знает все тонкости земельного законодательства и сможет грамотно изложить права каждого сособственника. В противном случае такой документ может быть признан недействительным (при наличии грубых правовых ошибок).
Форма документа
Действующее законодательство не содержит в себе официально утвержденного шаблона соглашения о порядке пользования общей землей. Договор предоставления земельного участка составляется в простой письменной форме и подписывается каждым владельцем земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Содержание и существенные условия
Документ, отражающий порядок пользования общей землей, должен включать в себя следующую информацию:
- наименование бумаги;
- место и дату заключения соглашения;
- сведения о всех совладельцах (ФИО, адрес проживания, реквизиты удостоверения личности, а также дату и место его выдачи);
- общую характеристику участка, находящегося в долевой собственности (площадь, кадастровый номер, категория земли, адрес и т.д.);
- размер доли, принадлежащей каждому сособственнику – указывается пропись, при этом может быть представлена в виде обыкновенной или десятичной дроби);
- реквизиты документов, подтверждающих право владения участком, а также номер и дату соответствующей записи, сделанной в ЕГРН;
- порядок использования земли, закрепляемый в рамках соглашения (более подробно об этом написано ниже);
- заключительные положения (порядок распределения расходов по содержанию общего участка, момент вступления в силу соглашения, количество экземпляров документа).
При подготовке соглашения отдельное внимание следует уделить существенным условиям такого документа. В данном случае подразумевается порядок дальнейшего использования общей земли.
Итак, основное условие, которое обязательно должно быть учтено в договоре заключается в том, что сособственник имеет право брать в пользование площадь, пропорциональную той доли, которая ему принадлежит на правах собственности.
На практике нередко возникают ситуации, когда часть земли, находящаяся в эксплуатации у того или иного сособственника, по размеру не соответствует основной доли. Это может быть связано с особенностями строения здания и построек, расположенных на земельном участке. В этом случае необходимо определить размер участка, который будет максимально приближен к юридически закреплённой доле.
Если же сделать это не представляется возможным, то тогда лицо, которое фактически получило участок с большей площадью (чем положенная ему доля), обязано выплатить компенсацию в пользу сособственника, чей участок земли он занял. Все эти условия в обязательном порядке должны быть прописаны в соглашении о пользовании общей землей.
Дополнительно следует отметить, что в конце документа ставятся подписи всех участников долевой собственности.
Скачать образец бланка соглашения о порядке пользования земельным участком между соседями
На нашем сайте есть и другие публикации экспертов о пользовании ЗУ, из которых вы сможете узнать:
- Куда подавать заявление на получение участка и что делать, если администрация отказала?
- Каков порядок и основания предоставления земельных участков?
- Кто имеет право на льготы?
- Что такое неосновательное обогащение и из-за чего может возникнуть утрата права пользования?
- Что такое и как происходит предварительное согласование?
Нужно ли заверять у нотариуса?
Заключение соглашения об использовании общей земли не входит в список случаев, когда в обязательном порядке процедура должна оформляться у нотариуса.
Нужно ли регистрировать в Россреестре?
Действующее законодательство не содержит требование по регистрации соглашения о порядке использования земли в Росреестре. В связи с этим у совладельцев, подписавших такой документ, нет необходимости в осуществлении данной процедуры.
Таким образом, письменное соглашение о порядке пользования общим земельным участком позволяет четко разграничить границы владения всех сособственников. В тоже время следует иметь в виду, что в случае смены владельца такой документ потеряет силу и его необходимо будет заключать заново (с учетом интересов нового участника долевой собственности).