Нюансы и порядок оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами. Образец документа

Право владения земельным участком может принадлежать не только физическим лицам (тем, кого привычно называют частниками), но и лицам юридическим. Иногда (например, с точки зрения налогообложения или же во-избежение демонстрации собственного имущества) бывает удобнее и выгоднее содержать такой актив, как участок земли, именно на балансе фирмы, а не в частной собственности своей или же аффилированного лица.

А если средств у компании на приобретение своей земли не достаточно, то ее можно арендовать. При этом весьма распространены ситуации заключения договоров на аренду земельных участков между двумя юридическими лицами. Вы узнаете о таком договоре более подробно.

Особенности найма ЗУ юрлицами

Главной особенностью договоренностей между юридическими лицами об аренде земельных участков является необходимость четкого перечисления всех тех целей, для которых может использоваться данный земельный участок.

Дело в том, что когда землю арендует частное лицо, то она может использоваться либо для возведения объекта ИЖС, либо для возделывания урожаев сельскохозяйственных культур (чаще всего и для того, и для другого). При этом такой аспект, как получение прибыли здесь не существует и сторонами не учитывается.

Но если на аренду земельного участка претендует коммерческая компания, то вопрос о том, для чего будет использоваться данная земля и каким образом она потенциально будет приносить компании прибыль, выходит на первый план. Ведь некоторые виды коммерческой деятельности могут погубить плодородие почв или же привести к изменению социального баланса в данной местности (поселке, деревне и др.).

Следует также понимать, что руководство коммерческих компаний не стремится разъяснять свои цели и программы действий, то есть, попросту делиться секретами своей предпринимательской стратегии. И это вынуждает арендодателя предлагать такой формат арендного договора, где были бы прописаны максимальное количество нюансов и ограничений.

Однако при этом перебор с ограничениями может оттолкнуть потенциального арендатора и сделать условия договора невыгодными.

Крайне важно найти тот тонкий баланс безопасного использования земли и предоставляемых экономических возможностей для арендатора, который бы смог удовлетворить обе стороны, а главное, не повлиял бы на стоимость аренды.

Составление документа о найме земли между юрлицами

Представляется разумным детально рассмотреть структуру стандартного договора аренды земельного участка, который заключается между арендатором и арендодателем – юридическими лицами.

Предмет

Это обязательная часть любого соглашения (в соответствии со ст.607 Гражданского кодекса РФ). Здесь излагаются декларации сторон о готовности передать и принять в аренду земельный участок, а также указываются его подробные реквизиты и описание. А именно:

  • общий метраж;
  • официальный адрес месторасположения, указанный в регистрационном свидетельстве;
  • кадастровый номер;
  • кадастровая категория земли;
  • реквизиты свидетельства о государственной регистрации права собственности на рассматриваемый земельный участок.

Здесь нужно сделать ссылку на прилагаемую копию кадастрового плана участка, а также следует поименовать все объекты (постройки, выходы коммуникаций), которые имеются на передаваемом в аренду земельном участке.

Кроме того, арендатору нужно требовать включения в текст договора декларацию арендодателя относительно того, что данный земельный участок не обременен никакими правами третьих лиц (это позволит в случае предъявления таких претензий отстаивать права на арендуемую землю в суде).

Срок действия

Здесь выделяют 3 типа арендных договоров:

  1. Краткосрочный (на срок, до 1 года – как правило, на 11 месяцев).
  2. Долгосрочный (на срок, более 1 года – как правило, кратно целым годам).
  3. Бессрочный.

В последнем случае предполагается, что на каждый период аренды ЗУ заключается отдельное дополнительное соглашение, в котором прописываются цена аренды, срок действия данного дополнительного соглашения, а также другие дополнительные условия, которые не вписаны в рамочный договор.

Отличие краткосрочного договора от долгосрочного заключается в необходимости проходить обязательную государственную регистрацию договора – к этому участников сделки обязывает Налоговый кодекс РФ (п.2, ст.609).

Соглашение на срок, более года, регистрируется в Росреестре обязательно, иначе в соответствии с п.2, ст.26 ЗК РФ оно теряет юридическую силу. Таким образом, государственной регистрации подлежат долгосрочные договоры, а также бессрочного типа.

Статья 26 ЗК РФ. Документы о правах на земельные участки

  1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
  2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Весьма объективно свидетельствует о росте предпринимательской активности увеличение доли бессрочных договоров в общем объеме соглашений между юридическими лицами. Предприниматели хотят строить свой бизнес, имея четкую убежденность, что у них буквально не уйдет земля из-под ног.

Максимальный срок аренды земельного участка не может быть больше 49 лет (п.3, ст.9 федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель с/х назначения»). И если в договоре аренды срок его действия не будет указан вовсе, то в соответствии с п.3 ст.610 Гражданского кодекса РФ эта ситуация будет означать, что договор аренды заключен именно на максимальный срок (то есть, 49 лет).

Платежи и расчеты

Данная часть договора аренды земли является обязательной и без нее договор не будет считаться действительным (в соответствии с п.12, ст.22 Земельного кодекса РФ).

Другой характерной особенностью сделки по аренде земельного участка, заключаемой между двумя юридическими лицами, является необходимость перевода абсолютно всех расчетов в плоскость безналичных платежей. Согласно указания Банка России №3073-У от 07.10.2013 г. «Об осуществлении наличных расчетов» ежедневный лимит на расчет наличными деньгами между двумя или более юридическими лицами в 2019 году составляет 100 тыс.р.

В эту сумму попадают суммарно абсолютно весь объем наличных денежных расчетов хотя бы у одной фирмы. Кроме того, расчет наличными требует оформления вороха сопровождающей документации, и вдобавок придется объяснять банку, зачем снимаются наличные деньги по чеку для оплаты аренды, если можно запросто перевести расчеты в безналичный формат.

Здесь присутствует угроза подозрения нарушения закона №115-ФЗ «О противодействия отмыванию денежных средств и финансированию терроризма». А это может стать поводом для блокировки расчетного счета.

Все расчеты по договору аренды земельного участка, заключенного между двумя юридическими лицами должны производиться исключительно по безналу.

Кроме того, в данном разделе договора следует прописать крайний срок внесения арендного платежа и определить, что является его фактом: перечисление денег со стороны арендатора или же их получение арендодателем.

Права и обязанности сторон

Вот здесь как раз и будет максимальное количество споров между сторонами перед подписанием договора. Разумеется, арендодатель хочет, чтобы на его земельном участке осталось как можно больше неотъемлемых полезных улучшений, да еще и выполненных за счет средств арендатора.

Последний же хочет такие улучшения производить, как минимум, солидарно, а кроме того, у него однозначно присутствует желание выторговать себе побольше свобод и возможностей в плане того, каким образом он может эксплуатировать земельный участок без дополнительных согласований с арендодателем.

Все эти нюансы следует педантично вносить в договор и, обсуждая его перед подписанием, обращать внимание каждой стороны на те или иные ограничения и обязательные требования. Как правило, в стандартном договоре прописываются следующие позиции:

  • способ эксплуатации данного земельного участка (перечисление видов разрешенной деятельности);
  • режим использования водоемов или подземных водоносных горизонтов на участке;
  • декларация преимущественного права продления данного договора;
  • обязанности арендатора и арендодателя по содержанию земельного участка в прописанном в данном договоре виде;
  • декларация о ненарушении природоохранного законодательства, а также прав и свобод собственников соседних участков;
  • частота пересмотра любых позиций в договоре.

Но разумеется, эти позиции не обязательно должны укладываться именно в 6 пунктов.

Ответственность сторон

Как правило, в данном разделе перечисляются штрафные санкции, которые накладываются на арендатора в случае, если он допускает просрочку по арендным платежам или же несвоевременно оставляет земельный участок в случае расторжения договора.

Однако дополнительно здесь могут указываться еще и штрафные санкции за:

  • нецелевую эксплуатацию земельного участка в обход достигнутых договоренностей;
  • нарушение природоохранного законодательства;
  • несогласованное ухудшение качества земли на участке, произошедшее по вине арендатора.

Изменение и расторжение

Стандартный вариант договора на аренду земельного участка, заключенный между юридическими лицами, как правило, в качестве причин содержит отсылку к положениям Гражданского кодекса РФ.

Однако нужно понимать, что для предпринимательской деятельности земельный участок – это весьма фундаментально. Никакое предприятие не может зависнуть в воздухе, а потому для арендатора досрочное расторжение договора аренды земельного участка – это крайне стрессовая ситуация.

Вообще, внесение любых изменений в условия аренды может стать фатальным для бизнеса, поэтому в условиях договора нужно обязательно прописать наибольшую допустимую частоту пересмотра его условий. И конечно же, максимально четко и подробно перечислить те обстоятельства, при которых вообще допустимо говорить о досрочном расторжении договора аренды.

Нюансы оформления

Какие же нюансы существуют в таких договорах? Речь идет о возможности дальнейших изменений прав собственности на арендуемый участок и об аренде лишь какой-то выделенной его части. Рассмотрим их подробнее.

Части ЗУ

В соответствии с п.1, ст.6 Земельного кодекса РФ, брать в аренду можно не весь участок (по кадастровому плану), а лишь его часть. Главное, чему нужно уделить здесь внимание – наличие в договоре пункта, где будет говориться об обязанности арендодателя произвести кадастровую съемку сдаваемой в аренду части участка с привязкой к местности.

В договоре должно присутствовать четкое указание на площадь сдаваемой в аренду части участка.

Решаться на начало эксплуатации предмета аренды или подождать кадастровой съемки – решать каждому арендатору самостоятельно. Но в случае начала эксплуатации досрочно можно попасть в ситуацию, когда арендодатель будет требовать арендные платежи за пользование всем участком (именно для этого и нужна новая кадастровая съемка с составлением плана участка).

С возможностью выкупа земли

Любой договор аренды объекта недвижимости предполагает преимущественное право выкупа объекта арендатором после окончания срока аренды. Это означает, что в случае, если хозяин объекта решит продать его после истечения арендного срока, то по предлагаемой владельцем цене бывший арендатор имеет преимущественное право покупки (по отношению к любым третьим лицам).

Нюансы составления соглашения переуступки прав

Переуступка прав аренды обычно востребована в тех случаях, когда нужно заменить юридическое лицо (по тем или иным причинам). При этом реальные владельцы актива не остаются неизменными. Это вполне легальная процедура, прописанная в п.2, ст.615 Гражданского кодекса РФ.

Переуступка может быть оформлена в виде дополнительного соглашения к договору аренды. Это позволит сохранить без изменений существенные (и зачастую, выстраданные) пункты договора для обеих сторон.

При осуществлении процедуры регистрации перехода прав аренды законом (а именно, гл.25, ч.3 Налогового кодекса РФ) предусмотрена обязательная оплата заявителями государственной пошлины в размере 2 тыс.р. для физических лиц и 22 тыс.р. для лиц юридических.

В таком дополнительном соглашении указываются правовые основания для передачи прав аренды (что в случае с арендодателем, что для арендатора). Это может быть ссылка на другой договор, составленный между действующим субъектом договора аренды и тем, кому эти права передаются.

А кроме того, в дополнительном соглашении должна присутствовать фраза, что другая сторона не возражает против смены противоположной стороны по действующему договору аренды земельного участка.

Следует признать, что все пункты и требования, которые освещены в настоящей статье, в полной мере могут присутствовать и в договоре аренды земельного участка, заключаемого между физическими лицами или же между физическим и юридическим лицом.

Однако именно в случае взаимодействия двух юридических лиц требуется особенная четкость и педантичность перечислений. Ведь здесь речь, как правило, идет о ведении бизнеса, а капиталы не терпят неопределенности.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Правовед онлайн
Комментарии: 1
  1. Антон

    Лучше всего договор аренды заключать долговременный. Так же советую предупредить арендодателя о том, что все изменения в договоре он должен, согласовав с Вами, заключив при этом Дополнительное соглашение между сторонами и приложить к договору аренды. Это необходимо для планирования Вашего бюджета и предостережет от возможных финансовых рисков.

Добавить комментарий